2023년 6월 20일 이후 체결된 주택 임대차 계약부터는 등록임대사업자(시‧군‧구 등록)인 임대인이 ‘임대보증금 반환보증’에 가입하지 않았을 경우 세입자가 해당 계약을 자유롭게 해제‧해지할 수 있게 됐는데요. 또한 오는 7월부터는 이 같은 사유로 계약이 해제‧해지됐을 경우 임대인은 임차인의 손해를 배상해야만 합니다. 지금도 임대인에게 배상책임이 있지만 그 책임이 보다 명확하게 규정됐죠. 지난 2월에 발표된 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’에 담겼던 ‘등록임대사업자의 임대보증금 반환보증 가입 의무 강화’ 방안이 6월 20일부터 본격 시행됐기 때문인데요. 이번 글에서는 관련 내용에 대해서 하나하나 쉽게 설명해드리겠습니다. 등록임대사업자 비중이 높은 저희 자리톡 임대인 회원님들이신 만큼 오늘 말씀드릴 내용에 대해서는 필수적으로 알고 계셔야만 합니다.

👉 6월 20일 이후 체결되는 임대차 계약이 대상입니다

20일 국토교통부에 따르면 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령’ 개정안이 이날부터 시행됐는데요. 개정안의 핵심 내용은 ‘6월 20일 이후 체결된 임대차 계약부터는 등록임대사업자가 임대보증금 반환보증에 가입하지 않았을 경우 임차인에게 계약 해제‧해지 권한을 부여한다’는 내용입니다. 임대보증금 반환보증은 임대인 의무보증, 임대보증보험 등으로도 불리는 보증 상품인데요. 임대인이 세입자에게 받은 보증금을 제때 반환하지 못할 경우 보증회사에서 먼저 세입자에게 보증금을 돌려준 뒤 이 금액을 임대인에게 받아내는 방식의 보증 상품이죠. 임차인들이 가입하는 ‘전세보증금 반환보증’과 동일하게 보증금의 반환을 책임지는 역할을 하는 보증인데요. 두 상품이 다른 점은 임대보증금 반환보증은 임대인이 가입하고, 수수료도 임대인이 부담해야하지만 전세반환금 반환보증은 임차인이 가입하고 수수료도 임차인이 지불한다는 점이죠.

👉 등록임대사업자는 임대보증금 보증 가입이 의무입니다

법에 따라 시‧군‧구에 등록한 등록임대사업자는 임대차 계약을 대상으로 임대보증금 반환보증을 가입하는 게 의무인데요. 세무서에만 등록한 일반 임대사업자는 가입이 의무는 아닙니다. 민간임대주택 특별법 시행령‧시행규칙 개정안이 6월 20일부터 시행되면서, 이날 이후 체결된 임대차 계약부터는 등록임대사업자인 임대인이 임대보증금 반환보증에 가입하지 않았을 경우 임차인이 해당 계약을 해제‧해지할 수 있게 됐는데요.

👉 미가입으로 임차인이 피해 보는 사례가 많았어요

국토부에서 이 같은 규정을 도입한 건 등록임대사업자들이 반환보증 가입 의무를 지키지 않아 세입자가 큰 피해를 본 사례들이 잇달아 확인됐기 때문입니다. 실제로는 반환보증에 가입하지 않은 채 ‘등록임대사업자라서 임대보증금 반환보증에 가입돼 있으니 보증금을 못 돌려줄 걱정은 없다’는 말로 세입자를 속여 계약을 맺은 뒤 보증금을 빼돌리거나 반환하지 않은 사례들이 적지 않았다는 설명입니다.

👉 7월부터는 손해배상 책임도 보다 명확하게 규정됩니다

임차인에게 계약 해제‧해지권한이 부여됨과 동시에 등록임대사업자는 자신의 임대보증금 반환보증 미가입으로 인해 계약이 해제‧해지됐을 경우 임차인의 손해에 대한 배상책임도 져야 하는데요. 이 같은 손해배상 관련 규정은 ‘민간임대주택 특별법 시행규칙’이 시행되는 오는 7월부터 적용됩니다. 현재도 등록임대사업자가 임대보증금 반환보증에 가입하지 않았을 경우에는 임차인에게 민법상의 배상책임을 져야하지만, 배상책임을 법령에 보다 명확하게 기재하기 위해 시행규칙을 개정했다는 게 국토부 관계자의 설명입니다.

👉 보증 가입 면제 사유, 거절 사유도 정해져 있어요!

등록임대사업자의 임대보증금 반환보증 가입 의무와 가입하지 않을 경우 주어지는 과태료 등의 불이익, 그리고 보증 가입이 면제되는 사유와 거절되는 사유에 대한 자세한 설명은 기존에 작성한 매거진 콘텐츠를 통해 확인하실 수 있습니다. ✅ 임대보증보험, 임대인이 꼭 가입해야 할까? 👇

👉 감정평가액 적용을 제한하는 방안은 포함되지 않았어요

국토부가 이전에 발표했던 관련 방안 중 일부는 최종 논의 과정에서 제외됐는데요. 애초 국토부는 지난 3월 ‘민간임대주택 특별법 하위법령’ 개정안을 입법예고하며 임대보증금 반환보증 가입 심사 과정에서 주택가격을 공시가격을 우선 적용해 산정하겠다는 방침을 발표했습니다. 기존에는 주택가격을 산정할 때 그 토대가 되는 가격 기준을 감정평가액, 공시가격, 실거래가 중에서 선택할 수 있도록 했었지만, 앞으로는 공시가격 > 실거래가 > 감정평가액순으로 적용하겠다는 게 국토부의 방침이었죠. 감정평가액은 공시가격, 실거래가가 없거나 주변 시세와 실제 주택가격이 현저하게 차이가 나서 공시가격‧실거래가를 활용하는 게 부적절하다고 판단되는 경우에만 제한적으로 사용하겠다는 계획이었죠. 일부 임대사업자들이 감정평가업체와 손잡고 주택가격을 부풀리는 것을 막기 위해 마련됐던 방안이었는데요. 하지만 이 같은 감정평가액 사용 제한 방침은 최종 여론 수렴 과정에서 제외돼 개정안에 포함되지 않았습니다. 임대사업자들의 반발에 정부가 한 발 물러선 것이죠. 이번 글에서는 2023년 6월 20일 이후에 체결된 주택 임대차 계약부터는 등록임대사업자가 임대보증금 반환보증에 가입하지 않았을 경우 임차인이 계약을 해제‧해지할 수 있고, 임대인은 임차인의 손해에 대해 배상해야 한다는 사실에 대해서 안내해드렸는데요. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇