안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 10·15 부동산 대책에 따라 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정됐다는 사실과 이 같은 ‘3중 규제’에 따른 대출, 세제, 재건축·재개발 등 각 부문별 세부 규제 내용에 대해서는 지난번 매거진 글에서 다뤄봤는데요.

이번 글에서는 여기에 이어 부동산 금융 분야 규제들이 어떻게 강화됐는지에 대해서 설명드리겠습니다. 이 같은 규제들은 부동산 규제 지역 지정과는 별도로 추가적으로 적용되는 규제들인데요.

금융 규제 역시 부동산 시장의 향방에 큰 영향을 미치는 내용인 만큼, 이번 글에서 다루는 내용들도 꼼꼼히 잘 확인해 주시길 바라겠습니다.

✅ 10·15 부동산대책 '3중 규제' 모두 정리했습니다! 👇
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먼저 가장 파급력이 큰 규제인 주택 시가별 대출한도 차등화 규제에 대해서 살펴보겠습니다.

👉 15억 초과 주택은 4억원, 25원 초과 주택은 2억원만 주담대 받을 수 있어요

지난 6·27 부동산 대책에 의해 이미 은행 등 금융회사가 수도권·규제지역 내에서 취급하는 주택구입 목적 주담대(정책대출 예외)의 최대한도는 6억원으로 제한됐었는데요.

이번 10·15 대책으로 인해 이 같은 주담대 한도 규제가 한층 더 강화됐습니다. 고가주택일수록 주담대가 더 적게 나오도록 규제가 설계됐습니다.

“주택구입목적 주담대 대출한도를 수도권·규제지역 내 주택가격(시가) 수준에 따라 차등 적용한다”는 게 정부의 설명입니다.

이에 따라 수도권·규제지역 내 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 기존과 동일한 6억원으로 정해졌고요.

수도권·규제지역 내 15억원 초과 25억원 이하 주택은 대출한도가 4억원으로 줄었습니다. 25억원 초과 주택은 주담대 한도가 2억원으로 줄어들었습니다.

👉 1주택자 전세대출 DSR에 포함돼요

1주택자 전세대출이 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 포함되게 된 것도 이번 10·15 부동산 대책으로 인해 강화된 금융 규제인데요.

이번 대책 이전까지는 전세대출은 DSR 산정에 포함되지 않았습니다. 하지만 이번에 규제가 강화되면서 1주택자(소유한 주택에 어디에 있는지와 상관없이)가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우, 전세대출에 대한 이자상환분이 DSR 산정에 포함되게 됐습니다.

이 같은 조치의 시행 경과를 보면서 앞으로 전세대출의 DSR 산정 포함 대상을 무주택자와 지방 등으로까지 단계적으로 확대하는 방안을 검토하겠다는 게 정부 관계자의 설명입니다.

이 같은 1주택자 전세대출의 DSR 산정 포함 조치는 오는 10월 29일부터 시행되고요.

👉 스트레스 금리 올려서 대출한도 줄였어요

DSR(총부채원리금상환비율) 산정 과정에서 적용되는 가상의 가중금리인 스트레스 금리를 상향해 주택담보대출의 대출한도를 줄이는 정책도 등장했는데요.

스트레스 금리는 실제 대출금리에는 반영되지 않지만 DSR 산정 과정에는 반영되는 일종의 가상의 가중금리라고 이해하시면 됩니다. 스트레스 금리가 높아지면 차주의 DSR이 높아지기 때문에 그만큼 대출한도가 줄어들게 되죠.

기존에는 수도권·규제지역 내 주담대에 1.5%의 스트레스 금리가 적용됐었는데요. 이번 대책으로 인해 스트레스 금리가 3.0%로 상향됐습니다.

이 같은 조치는 10월 16일부터 시행됐고요.

“향후 기준금리와 시장금리가 인하되는 경우에도 DSR 산정 시 대출한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄할 수 있다”는 게 정부 관계자의 설명입니다.

👉 범정부 부동산 거래 감독기구 신설합니다

이 같은 부동산 금융 분야 규제 강화와 함께 정부에서는 부동산의 공정하고 투명한 거래질서 확립을 위해 국무총리 산하에 부동산 불법행위 감독기구를 신설하겠다는 방안도 발표했습니다.

“국민의 주거안정 및 재산권 보호를 위해 자산의 대부분을 차지하는 부동산의 공정하고 투명한 거래질서를 확립할 필요가 있다”는 게 정부 관계자의 설명입니다.

정부가 이번에 부동산 거래 감독기구 설치를 결심하게 된 것은 가격 담합, 업·다운 계약 등 전통적인 범죄유형 외에도 전세사기, ‘가격띄우기’ 등 고도화·지능화된 새로운 유형의 불법행위에도 강력히 대응할 필요가 있다고 판단했기 때문인데요.

허위로 신고가 매매를 신고한 뒤 신고가를 기준으로 인근에서 거래가 실제로 발생하면 기존 신고가 매매 신고를 취소하는 방식으로 시세를 인위적으로 끌어올리는 ‘가격띄우기’가 정부의 집중 단속 대상이라고 말씀드릴 수 있습니다.

정부에서는 국무총리 소속으로 부동산 거래 감독기구를 설치한 뒤 범정부적인 역량을 결집해 대응할 예정인데요.

국토부, 금융위, 국세청, 경찰청 등에서 각각 대응하는 현재의 방식에서 벗어나 범정부 차원에서 문제 해결에 나설 예정입니다.

기존의 부동산 불법행위 관련 조사·수사의 기획·조정 업무 외에도 미흡 분야, 사회적 이슈 등에 대한 직접 조사·수사까지 담당할 예정인데요. 이를 위해 부동산 감독기구 안에 직속 ‘수사조직’도 운영할 예정입니다.

이 같은 부동산 거래 감독 기구를 설립하기 위해서는 부동산 관련 법률의 제정과 개정이 필요한데요. 정부에서는 일단 입법 조치가 완료되기 전까지 부동산 감독기구 추진단을 운영하면서 불법행위에 엄정 대응하겠다는 계획을 발표했습니다.

이번 글에서는 지난 10·15 부동산 대책으로 인해 강화된 부동산 금융 분야 규제들에 대해서 설명드렸는데요. 이번 글이 저희 자리톡 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.