이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들이 꼭 알고 계셔야만 하는 매우 중요한 내용에 대해 설명드릴 텐데요.

✅ 보증금 1000만원 이상 계약 체결한 세입자는 확인 가능해요! 상가도 포함!
✅ 계약 체결일부터 입주일 전까지의 기간동안 어디서든 확인할 수 있어요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다.

👉 지난해 4월부터 동의 없이, 어디서든 확인할 수 있게 됐어요.

보증금 1000만원 이상의 임대차 계약을 체결한 예비 임차인이라면 주택이든 상가든 상관없이 입주일 전까지 임대인의 동의를 얻지 않고도, 임대인의 세금(국세·지방세) 미납 내역을 전국 모든 세무서(국세)와 시·군·구청에서 자유롭게 확인할 수 있다는 사실에 대해서 말씀드리겠습니다.
예비 임차인이 갖고 있는 ‘임대인 세금 납부 실적 열람권’에 대해서 안내해 드리겠습니다.

👉 세금 미납되지 않도록 더 신경 쓰셔야 해요

정부와 국회가 세입자에게 임대인의 세금 미납 여부를 확인할 수 있는 권한은 준 이유는 다음과 같은데요.
세입자가 전월세 계약을 체결한 주택·상가의 임대인이 국세나 지방세를 임대차 계약 확정일자 전부터 미납하고 있었을 경우에는 해당 주택·상가가 경·공매에 넘어가게 되면 세입자가 낸 보증금보다 미납된 세금이 먼저 변제되기 때문이죠.
세입자가 보증금 전부 혹은 일부를 떼이는 일이 발생할 수도 있다는 뜻인데요.
정부와 국회에서는 이 같은 일을 막기 위해 임대차 계약을 체결한 예비 세입자에 한해 일정 기간 동안 임대인의 세금 미납 여부를 확인할 수 있는 권한을 부여했습니다.

👉 간주임대료는 이렇게 계산합니다

그렇기에 이제는 임대인에게 밀린 세금이 있을 경우 전월세 계약을 맺는 일이 더 어려워지게 됐습니다. 밀린 세금이 있어 보증금을 떼일 수 있는 임대인과 전월세 계약을 맺으려는 세입자는 없기 때문이죠.
그런 만큼 앞으로는 국세와 지방세를 밀리지 않게 더 신경 쓰고, 세금 납부도 꼭 기일 안에 하셔야만 하죠.
그럼 지금부터는 어떤 예비 임차인이 임대인의 세금 납부 실적을 확인할 수 있는지, 확인을 위한 절차는 어떻게 되는지에 대해 하나하나 자세히 살펴보겠습니다.

👉 올해는 윤년이라 조금 달라요

그렇다면 간주임대료는 어떻게 산정되는 걸까요? 간주임대료를 구하는 계산식은 다음과 같이 정해져 있는데요.
🔎 임대보증금 × 정기예금 이자율 × 과세대상기간의 일수 / 365일
임대보증금에다 국세청이 시중은행의 정기예금 이자율을 반영해 공시한 이자율을 곱한 뒤 여기에 과세대상기간의 일수를 365일로 나눈 값을 곱하시면 됩니다.
2024년 1기 과세기간(1~6월) 귀속분 간주임대료를 계산할 때 적용되는 정기예금 이자율은 연 3.5%인데요. 이번 7월에 부가세 신고를 하실 때는 임대보증금에 먼저 3.5%를 곱하시면 된다는 뜻입니다.

👉 정기예금 이자율 오르면서 부가세 부담도 커졌어요.

과세대상기간의 일수는 말 그대로 세금이 부과되는 기간의 날짜수를 말하는데요. 해당 부동산을 임대한 기간을 뜻합니다.
2024년 1기 과세기간(1월 1일~6월 30일)의 일수는 182일인데요. 원래 1월 1일부터 6월 30일까지의 일수는 대부분 181일이지만 올해는 2월이 29일까지 있는 윤년이라 상반기의 일수가 하루 더 늘어났습니다.
그렇기에 2024년의 전체 일수도 365일이 아니라 366일이고요. 올해는 윤달이 있는 윤년이라 이처럼 평소와는 조금 다르게 계산해야만 하죠.
그렇기 때문에 1월 1일부터 6월 30일까지를 꽉 채워서 해당 부동산을 임대했다면 올해는 182일을 366일로 나눈 값을 곱해줘야만 합니다. 임대보증금에 정기예금 이자율을 곱한 값에다가 말이죠.
만약 지난 상반기 동안에 임차인이 중간에 들어왔거나, 나갔다면 계약서에 따른 임대일수만큼을 366일로 나눠주시면 됩니다.

👉 일반과세자는 간주임대료의 10%가 부가세로 부과돼요

방금 말씀드린 계산식에 따라 계산해 보면 2024년 1기 과세기간에 임대보증금 2억원을 받고 상가를 임대했을 경우에는 348만874원이 간주임대료로 계상됩니다.
지난해(2023년) 귀속분 부가세 신고‧납부 당시 간주임대료 계산을 위해 적용됐던 정기예금 이자율은 연 2.9%였는데요. 1년 사이 은행권 정기예금 금리가 오른 탓에 올해 상반기분 부가세를 신고‧납부할 때는 기존보다 0.6%포인트 높은 연 3.5%의 이자율이 적용됐습니다.
이에 따라 간주임대료도 그만큼 더 크게 계상되고, 간주임대료분 부가세도 이만큼 더 내게 됐죠.

지금까지는 간주임대료를 계산하는 방법에 대해서 설명드렸는데요. 일반과세자로 등록된 부동산 임대사업자라면 간주임대료의 10%가 부가세로 과세됩니다. 월세 수입(부가세 미포함 가격 기준)의 10%에다 간주임대료의 10%를 더한 금액만큼을 부가세로 신고‧납부해야 한다는 뜻입니다.
앞서 살펴본 대로 보증금이 2억원일 경우 간주임대료로 348만원이 계상되는데요. 이 경우 간주임대료분 부가세료 34만8000원 가량을 더 부담해야만 하는 것이죠.
아래 링크해 놓은 국세청 사이트에 들어가시면 국세청이 임대사업자들의 간주임대료 계산을 돕기 위해 제작한 ‘간주임대료 계산기’ 엑셀 파일을 다운로드하실 수 있는데요.
엑셀 파일에 회원님의 보증금 금액, 임차인의 입주일 및 퇴거일(1~6월 중간에 입주하거나 퇴거했을 경우)을 입력하시면 임대보증금에 대한 간주임대료를 곧바로 확인하실 수 있습니다.
부가세 시즌인 이번 7월 동안에는 이번 글처럼 회원님들의 부가세 신고‧납부에 도움이 되는 글들을 시리즈로 연재해 보도록 하겠습니다.
이번 글이 회원님들의 부가세 신고‧납부에 도움이 되기를 바라면서 오늘은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.