👉 임대차보호법도 이런 세입자는 제외해요

✅ 밀린 월세 이후 냈더라도 연체 이력 있으면 갱신 거절 가능해요
✅ 집주인과 직계가족의 실거주도 거절 사유입니다

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 ‘월세를 두 달 치 이상 밀린 적이 있는 세입자에 대해서는 임대인이 합법적으로 계약갱신 요구를 거부할 수 있다’는 중요한 사실에 대해서 설명드리겠습니다.

이와 함께 월세든, 전세든 상관없이 임대인이 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절할 수 있는 다른 8가지 사유들에 대해서도 설명드리겠습니다.

월세를 정해진 기일에 꼬박꼬박 납부하는 것은 월세 계약을 체결한 세입자가 지켜야만 하는 가장 중요한 약속인데요.

저희 자리톡 임대인 커뮤니티만 봐도 이 같은 기본적인 약속을 상습적으로 어기는 악성 세입자 때문에 큰 고민이신 임대인 분들이 적지 않은 것 같습니다.

👉 전세든 월세든 상관없이 갱신 요구할 수 있어요!

그리고 주택임대차보호법에서는 이처럼 월세를 장기 연체한 이력이 있는 세입자에 한해서는 임대인이 계약갱신청구를 거절할 수 있도록 규정하고 있는데요.

기본적으로 주택임대차보호법과 그 안에 담긴 계약갱신청구권 자체는 임차인을 보호하기 위해 마련된 법이지만, 그런 주택임대차보호법도 월세를 계속해서 미납한 세입자의 계약갱신 요구까지 임대인이 의무적으로 받아들이도록 하는 것은 임대인에게 너무 심한 조치라고 생각하는 것이죠.

그럼 지금부터는 어떤 경우에 주택 임대인이 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지에 대해서 하나씩 살펴볼 텐데요.

그전에 먼저 계약갱신청구권의 기본적인 개념과 사용 요건에 대해서 간단히 살펴보겠습니다.

👉 실거주 사유 둘러싼 분쟁 많아요

계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요. 전세 계약과 월세 계약 모두에 동일하게 적용됩니다.

임차인이 계약갱신을 청구하면 임대인은 본인이 해당 주택에 실거주하려는 등의 법에서 정한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 하고요.

임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 이 기간 안에 임대인에게 ‘2년 더 계약을 갱신해서 살겠다’는 의사를 밝혀야만 계약을 갱신할 수 있습니다. 이 기간 전이나 후에는 갱신 의사를 밝혔다고 하더라도 법적 효력이 없죠.

생각보다 많은 분들이 이 같은 계약갱신청구권에 대해 전세에만 적용되는 제도라고 잘못 알고 계신데요. 앞서 말씀드린 것처럼 세입자는 전세든, 월세든 상관없이 계약갱신청구권을 사용해 계약을 2년 더 갱신할 수 있습니다.

마찬가지로 임대인 역시 다음 9가지 경우에는 전세든, 월세든 상관없이 세입자의 계약갱신청구를 합법적으로 거절할 수 있고요.

👉 실거주 사유 지키지 않으면 손해배상해야 해요

지금까지는 주택임대차보호법에 따라 임대인이 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있는 합법적인 사유 9가지에 대해서 알아봤는데요.

9가지 사유들 중에서도 실제 현장에서 가장 많이 적용되고 또 그만큼 분쟁이 발생할 확률이 높은 사유는 ‘임대인과 가족의 실거주’ 사유라고 할 수 있을 것 같습니다.

부동산 변호사 등 전문가들에 따르면 주택임대차보호법이 개정돼 임차인의 계약갱신요구권이 도입된 지난 2년 동안 실거주 사유로 인한 거절을 둘러싼 소송이 급증했고요.

법에 따라 임대인이 본인이나 가족의 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 뒤 해당 주택을 매도하거나, 새로운 임대차 계약을 체결하거나, 2년 동안 실거주를 하지 않은 경우에는 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

계약갱신 거절 당시 실거주 사유가 지켜지지 않을 경우의 손해배상액에 대해 서로 합의했을 경우 임대인과 임차인은 임대인이 임차인에게 이 손해배상 예정액만큼을 지급해야만 하는데요.

만약 손해배상에 대한 합의가 없었을 경우에는 다음 3가지 방식으로 계산한 금액 중 큰 금액을 손해배상액으로 합니다.

🔎 1. 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

🔎 2. 임대인이 새로운 임차인에게 임대해 얻은 월 단위 임대료에서 갱신 거절 당시 기존 임차인의 월 단위 임대료를 뺀 액수에 24(2년 치)를 곱한 금액

🔎 3. 갱신거절로 인해 임차인이 얻은 손해액

이번 글에서는 법에 따라 임대인이 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있는 9가지 사유에 대해서 살펴봤는데요.

오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.