이번 글에서는 연간 총수입금액(매출)이 2000만원 이하인 주택임대소득에 대해서는 납세자가 종합과세와 분리과세 중 자신에게 유리한 과세방식을 선택해 세금을 신고‧납부할 수 있다는 사실과 분리과세 선택 시 어떤 방식으로 세금이 결정되는지에 대해서 설명드리겠습니다.

이미 알고 계신 것처럼 5월은 지난해 벌어들였던 임대소득에 대한 종합소득세를 신고·납부하는 달인데요. 이미 많은 회원님들께서 종합소득세를 신고·납부하셨거나 하실 준비를 하고 계신거 같습니다.
저희 자리톡 매거진도 이번 5월달에는 회원님들을 도와드리기 위해 종합소득세 관련 콘텐츠들을 집중적으로 업데이트하고 있는데요.

👉 주임사인지 일반 임대인인지에 따라 분리과세 세금이 달라져요

똑같은 금액의 주택임대소득에 대해 분리과세를 선택했다고 하더라도 세무서와 시‧군‧구에 동시에 등록한 등록임대사업자(일명 주임사)에게 적용되는 필요경비율과 공제금액이 더 크고, 높은데요. 등록임대사업자에게는 최대 75%의 세액감면도 적용되죠.
그렇기 때문에 분리과세를 선택할 경우 등록임대사업자에게 부과되는 소득세는 일반 임대사업자에게 부과되는 소득세보다 적게 결정되는데요. 등록‧일반 임대사업자 유형별로 분리과세 시 소득세가 계산되는 방식에 대해서 나눠서 설명드리겠습니다.

👉 종합과세 선택하면 소득세율대로 세금 내요!

먼저 종합과세와 분리과세의 차이점에 대해서 간단히 알아보도록 하겠습니다. 앞서 말씀드렸듯이 연간 총수입금액이 2000만원 이하인 주택임대소득에 대해서는 납세자가 종합과세와 분리과세 중에서 한 가지 방식을 선택해서 소득세를 신고‧납부할 수 있는데요.
종합과세를 선택하게 되면 주택임대소득을 이자‧배당‧사업‧근로‧기타소득 등과 합산해 종합소득금액을 구한 뒤 과세표준에 적용되는 소득세율에 따라 세금을 납부하게 됩니다.
납세자에게 적용되는 종합소득세율대로 주택임대소득에 대해서도 세금이 일괄적으로 부과된다고 이해하시면 됩니다.

👉 분리과세 선택하면 14% 세율 적용돼요!

이와 달리 분리과세를 선택하게 되면 주택임대소득을 다른 소득들과 합산하지 않고, 주택임대소득에만 14%(지방소득세 포함 시 15.4%)의 세율을 적용해 세금을 부과하고 있죠. 다른 소득들과 별도로 분리해서 세금을 부과한다는 뜻에서 이를 분리과세라고 부르고 있고요.
주택임대소득에 대한 소득세는 14%의 세율로 따로 내고, 다른 종합소득에 대한 소득세는 납세자에게 적용되는 과표구간별 소득세율에 따라 내는 것이죠.

👉 주임사와 일반 임대인에게 적용되는 필요경비율과 소득공제는 달라져요

연간 총수입금액 2000만원 이하 주택임대소득에 대해 분리과세를 선택할 경우 그 세액을 결정하는 계산식은 해당 임대주택이 세무서에만 등록된 일반 임대주택인지, 아니면 세무서와 함께 시‧군‧구에도 등록된 등록임대주택인지에 따라서 상당 부분 달라지게 되는데요.
쉽게 짐작하실 수 있듯이 등록임대주택, 등록임대사업자(일명 주임사)에게 주어지는 세제 혜택이 더 큰 편입니다. 등록임대사업자로 등록할 경우 보증금과 차임의 인상률이 제한되는 대신 소득세, 양도세 등의 세금에 대해 여러 세제상의 혜택이 주어지기 때문입니다.

👉 일반 임대인 세금은 이렇게 결정돼요

분리과세를 선택하게 되면 국세청이 해당 임대사업자의 필요경비와 소득금액을 추산해서 세금을 추계 방식으로 부과하는데요.
먼저 시‧군‧구에는 등록하지 않은 일반 임대사업자의 분리과세 세액이 결정되는 방식에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
일반 임대사업자의 경우 월세와 간주임대료를 합한 수입금액의 50%가 사업체의 필요경비로 인정되는데요. 사업체의 소득금액은 수입금액(매출)에서 필요경비(비용)를 차감해서 구하므로 일반 임대사업자라면 수입금액의 50%가 소득금액으로 산정됩니다.

👉 이럴 때는 소득공제가 적용됩니다

그리고 여기서 한 가지 꼭 알고 계셔야 하는 사실이 있는데요. 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 일반 임대사업자에게는 200만원의 소득공제가 적용됩니다. 소득금액에서 200만원을 차감해주는 것이죠.
그렇기 때문에 이런 임대인이라면 [수입금액 – 필요경비 – 200만원] 금액이 과세표준으로 산정되는 것이죠.
이렇게 과세표준을 산정한 뒤에는 여기에 14%의 분리과세 세율을 적용해 소득세를 부과하고 있습니다. 일반 임대사업자의 경우에는 따로 적용되는 세액감면은 없고요. 과세표준의 14%가 주택임대소득에 대한 소득세가 되는 것이죠.

✅ 일반 임대사업자 분리과세 세액 결정 방식

- 결정세액 = [수입금액 – 필요경비(수입금액 50%) - 200만원(조건 충족 시)] × 14%

👉 등록임대사업자가 내는 세금은 이렇게 결정돼요

세무서와 함께 시‧군‧구에도 등록한 등록임대사업자에게는 일반 임대사업자보다 더 높은 필요경비율과 더 많은 소득공제가 적용되는데요. 최대 75%의 세액감면도 함께 적용됩니다.
등록임대사업자의 경우에는 월세와 간주임대료를 더한 수입금액의 60%를 필요경비로 인정해주고 있습니다. 그렇기 때문에 등록임대사업자의 소득금액은 수입금액의 40%로 결정되는데요.

👉 주임사는 소득공제도 더 받아요

또한 분리과세를 선택한 등록임대사업자의 다른 종합소득금액이 2000만원 이하일 때는 소득금액에서 400만원을 소득공제해주고 있습니다. 같은 조건의 일반 임대인은 200만원만 공제받을 수 있는데 비해 등록임대사업자에게는 200만원을 더 공제해주는 것이죠.
이런 조건의 등록임대사업자라면 [수입금액 – 필요경비 – 400만원]의 금액이 과세표준으로 산정되는데요. 이 과세표준에 14%의 세율을 곱해 우선 산출세액을 구하고 있습니다.
그리고 이 산출세액에서 ‘민간임대주택에 관한 특별법’, ‘조세특례제한법’에서 규정한 세액감면액을 차감해 최종적으로 납부해야 하는 세금의 액수를 결정하고 있죠.
단기(4년)임대주택의 경우에는 30%(2호 이상 20%)의 세액이 감면되고요. 장기(8‧10년)임대주택이라면 75%(2호 이상 50%)의 세액이 감면됩니다.
등록한 임대주택의 유형과 주택 수에 따라 이처럼 차등적인 세액감면이 적용되는 것이죠.
등록임대사업자의 경우에는 이처럼 과세표준에 14%의 세율을 적용해 구한 산출세액에서 세액감면액을 차감하는 방식으로 최종적으로 납부해야 하는 세금이 결정되고 있습니다.

✅ 등록임대사업자 분리과세 세액 결정 방식

- 결정세액 = {[수입금액 – 필요경비(수입금액 60%) - 400만원(조건 충족 시)] × 14%} - 세액감면액

이번 글에서는 등록임대사업자와 일반 임대사업자에게 적용되는 분리과세 세액 결정 방식에 대해서 설명드렸는데요.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 절세에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.