이번 글에서는 2024년 공동주택(아파트, 다세대, 연립) 공시가격이 확정됐다는 소식과 함께 5000명이 넘는 주택 소유주들이 ‘공시가격을 올려달라’고 국토교통부에 요청했다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

👉 1.52% 인상 공시가격 확정

이미 잘 알고 계신 것처럼 주택 공시가격은 재산세, 종합부동산세의 과세 기준이 되는 가격인데요. 공시가격이 올라가게 되면 당연히 세금도 더 많이 내야만 하죠.
그렇기 때문에 집주인들이 스스로 나서서 공시가격을 애초 정부안보다 올려달라고 요구하는 건 매우 이례적인 일인데요. 이 같은 현상이 발생한 이유에 대해서 찬찬히 설명드리겠습니다.

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👉 공시가격 올려달라는 요구 5163건!

국토부에서는 최근 ‘2024년 공동주택 공시가격’을 결정‧공시했는데요. 지난 3월에 발표했던 공시가격(안)과 동일하게 올해 공동주택 공시가격은 지난해에 비해 전국 평균 1.52% 상승했습니다. 각 지역별 변동률은 아래 링크해 놓은 기존 매거진 글을 참조해 주시면 됩니다.

✅올해 아파트·다세대·연립 공시가격 평균 1.52% 상승👇
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매년 해오는 것처럼 국토부에서는 지난 3월 공시가격(안)을 발표한 뒤 주택 소유자, 이해관계자, 지방자치단체로부터 가격안에 대한 의견을 접수했는데요.
‘공시가격이 잘못 책정됐다고 생각하면 이에 대한 의견을 이야기해 달라’라는 취지로 공시가격 제도가 도입된 이후 매년 이렇게 의견을 접수하고 있습니다. 합리적이라고 판단되는 의견에 대해서는 이를 반영해 공시가격을 수정하고 있고요.

👉 전세 반환보증 가입 요건 때문이에요

올해는 공시가격(안) 발표 이후 모두 6368건의 의견이 접수됐는데요. 그런데 매우 흥미롭게도 올해 접수된 의견의 81.1%인 5163건은 ‘공시가격을 인상해 달라’라는 의견이었습니다.
앞서 말씀드렸듯이 공시가격은 부동산 보유세인 재산세와 종합부동산세를 부과하는 기준이 되는 주택가격인데요. 세금뿐 아니라 건강보험료, 개발부담금 같은 여러 공과금의 부과 기준이 되는 금액이기도 하죠. 67개의 조세, 부담금과 연계되는 아주 중요한 가격이죠.
공시가격이 높아질수록 세금과 건강보험료 등은 더 내야 하고, 이와 반대로 정부로부터 지원받을 수 있는 보조금은 줄어들거나 지원을 받을 수 없게 되는데요.
그럼에도 불구하고 5000명이 넘는 주택 소유주들이 가격안보다 공시가격을 더 올려달라고 요청한 건 매우 이례적인 일이라고 할 수밖에 없습니다.

👉 보증금이 공시가격 126% 이하일 때만 가입 가능

이처럼 올해 공시가격을 올려달라는 요청이 빗발친 이유는 강화된 전세보증금 반환보증 가입 요건 때문인데요.
현재 빌라(연립‧다세대주택), 단독‧다가구주택의 경우 전세보증금(선순위 채권 포함) 금액이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있습니다. 신규 계약이든 갱신 계약이든 상관없이 말이죠.
갱신 계약의 경우 지난해까지만 해도 보증금이 공시가격의 140% 이하일 때 반환보증에 가입할 수 있었지만 올해부터 이 기준이 신규 계약과 동일한 수준(126%)으로 강화됐습니다

👉 보증금 낮추지 않기 위해 공시가격 올려달라고 요구

전세사기에 대한 우려로 세입자들이 전셋집을 구할 때 반환보증 가입 가능 여부를 최우선적으로 따지고 있다는 사실은 저희 회원님들이 가장 잘 알고 계실 텐데요.
그래서 최근엔 전세보증금을 공시가격의 126%선으로 책정하는 경우가 급증했죠. 그렇게 하지 않을 경우 세입자를 구하기가 만만치 않기 때문이죠.

👉 빌라 소유주 의견의 96.2%는 공시가격 인상

기존 계약의 보증금이 주택 공시가격의 126%를 넘는 전세주택의 경우 세입자와 갱신 계약을 맺거나, 다른 세입자와 신규 계약을 체결할 경우 반환보증 가입 문턱을 넘기 위해서 보증금을 낮춰야만 하는데요. 만약 주택 공시가격까지 인하됐다면 보증금을 더 큰 폭으로 내려야만 하죠.
일부 임대인들은 세금을 더 내더라도 보증금을 더 받을 수 있게 공시가격을 더 올리기를 원하기도 하고요. 공시가격의 126%까지는 반환보증에 가입할 수 있으니까요.
이런 이유들 때문에 올해는 매우 이례적으로 공시가격을 애초 가격안보다 더 높여달라는 요구가 쏟아졌던 것이죠. 세금을 더 내더라도 보증금을 낮추지 않기 위해 울며 겨자 먹기식으로 이 같은 요구에 나선 것이죠.

👉 임대업계에서는 이렇게 주장해요

특히 전세사기에 대한 우려로 인해 세입자를 구하기가 힘들어진 빌라(다세대‧연립주택) 임대인들을 중심으로 공시가격 인상 요구가 컸었는데요. 국토부에 따르면 올해 공시가격안에 의견을 제출한 빌라 소유주 3886명 가운데 96.2%인 3740명이 공시가격을 인상해 달라고 요구했습니다.
전세보증금 반환보증 가입 요건 기준이 올라가면서 나타난 임대인 입장에선 웃픈(웃기면서 슬픈) 현상이라고 말씀드릴 수 있습니다.

임대업계에서는 빌라의 전세보증금 반환보증 가입 기준을 국토부 공시가격이 아닌 시세에 연동해야 한다는 주장을 하고 있는데요.
공시가격보다 높게 책정되는 시세를 활용할 경우 더 많은 세입자들이 반환보증에 가입할 수 있어 전세보증금 미반환 문제를 예방하는 데 도움이 된다는 논지입니다.
“아파트 유형이 KB부동산 시세나 한국부동산원 시세를 활용해 반환보증 가입 여부를 심사하는 것처럼 정부가 비(非)아파트에 대해서도 합리적인 가격 기준을 마련해야 한다”는 게 주택임대인협회 관계자의 설명인데요.
다만 이 같은 임대인협회의 주장에 대해 일부 부동산 업계 전문가들은 “빌라와 같은 연립·다세대주택의 경우 아파트와는 달리 시세를 일률적으로 파악하는 게 힘들고, 부동산원이 집계하는 표본 수도 적어 정확한 시세를 집계할 수 없다”며 반대 의견을 내놓고 있습니다.

이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.