지금부터는 취득‧양도 과정에서 지출한 취등록세, 중개수수료, 법무‧세무사 비용, 매도 계약을 체결하며 임차인에게 지급했던 퇴거합의금, 주택을 매입하기 위해 대출받았던 주택담보대출의 이자 중에서 필요경비로 인정받을 수 있는 항목과 그렇지 못 한 항목에 대해서 설명드리겠습니다.

이번 글에서 주택 매매 시 필요경비로 인정받아 양도소득세를 절감할 수 있는 비용 항목들에 대해서 안내해 드리겠습니다.
이번 글에서 말씀드릴 지출들의 경우 결제 이후 영수증을 받아놓은 뒤 잘 보관하고 계셨다가 양도세 납부 시점에 세무서에 지출하시면 세금을 깎으실 수 있는데요.

👉 필요경비 많이 인정받을수록 세금이 줄어요!

주택 매매 거래가 잦으신 저희 자리톡 임대인 회원님들이신 만큼 지금부터 말씀드릴 내용을 꼭 기억하시길 바라겠습니다.

👉 취득세, 중개수수료, 법무‧세무사 비용? OK!

회원님들께서 이미 잘 알고 계시다시피 양도소득세는 양도차익에 부과되는 세금인데요. 주택 양도차익이란 큰 틀에서 말씀드리면 주택을 팔면서 받은 가격(양도가액)에서 주택을 구입하면서 지불한 가격(취득가액)을 뺀 금액이라고 할 수 있습니다.
주택을 사고, 파는 과정을 통해 내가 벌게 되는 돈이 양도차익이라고 이해하시면 되는데요.
그리고 소득세법에서는 양도차익을 구할 때 양도가액에서 취득가액뿐 아니라 기타 필요경비도 함께 차감하도록 하고 있습니다. 주택 거래와 관련해 지출한 금액들을 필요경비로 인정해 양도가액에서 빼는 방식이죠.
필요경비로 인정받는 비용이 많아질수록 양도차익은 줄어드니 당연히 양도소득세도 줄어들게 됩니다. 필요경비를 최대한 인정받는 게 절세에 중요한 이유죠.
그렇다면 어떤 지출들에 대해 필요경비로 인정받을 수 있는 것일까요?

👉 퇴거합의금? OK!

먼저 취등록세, 부동산 중개수수료, 양도소득세 신고비용 등 주택 취득‧양도 과정에서 지출한 각종 비용에 대해서 알아보겠습니다.
이 같은 비용들 크게 취득 과정에서 지출한 비용과 양도 과정에서 지출한 비용으로 나눠서 살펴볼 수 있는데요. 취득 과정에서 지출한 비용은 부대비용, 양도과정에서 지출한 비용은 양도비용으로 부르고 있습니다.
그리고 주택의 취득‧양도 과정에서 지출한 취등록세, 법무사 비용, 중개수수료, 양도소득세 신고비용(세무사에게 지불한 비용 등)은 소득세법에 따라 필요경비로 인정받아 공제받을 수 있습니다.
예를 들어 주택 매매 관련 양도비용에는 △ 양도소득세 과세표준 신고서 작성 비용 △ 계약서 작성 비용 △ 공증비용, 인지대 및 소개비 △ 인도 의무를 이행하기 위해 지출한 명도 비용(매매계약에 따른 인도 의무 한정) 등이 포함되는데요.
이 같은 비용은 모두 필요경비로 인정받을 수 있다고 이해하시면 됩니다.

👉 주택담보대출 이자? NO

두 번째로 취득세에 대해 알아보겠습니다. 매도 계약을 체결하다 보면 기존에 살고 있는 임차인에게 퇴거합의금을 지불해야만 하는 경우가 종종 생기는데요. 매수인이 실거주하는 조건으로 주택을 매도하려 할 때가 그렇습니다.
매수인이 실거주하기 위해서는 임차인이 집에서 나가줘야만 하는데, 임대차 계약에 따라 정당하게 살고 있는 임차인에게 무작정 나가 달라고 할 수는 없으니 퇴거를 조건으로 일정 금액을 합의금으로 지불하는 것이죠.
그리고 소득세법에서는 이처럼 매매 계약의 성사를 위해 임차인에게 지불한 퇴거합의금을 필요경비로 인정하고 있습니다. 매매 계약을 체결하며 기존 세입자에게 퇴거합의금을 지불했다면 이후 양도세 신고‧납부 시 이 비용을 필요경비로 공제받아 양도세를 줄일 수 있다는 뜻이죠.
“매매계약에 따른 인도 의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당된다”는 게 국세청 담당자의 설명입니다.
다만 임차인에게 지불한 퇴거합의금을 필요경비로 인정받기 위해서는 매매 계약서, 퇴거합의서, 계좌 이체내역 등 임차인과 퇴거에 대해 합의하기 위해 해당 비용을 지출했다는 구체적인 증빙 자료를 제출해야만 합니다.
정당한 증빙 자료가 있어야만 지출한 비용을 공제받을 수 있는 건 양도소득세뿐 아니라 모든 세금에 적용되는 가장 기본적인 원칙이죠.

마지막으로 주택담보대출 이자의 필요경비 인정 여부에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다. 방금 살펴본 퇴거합의금, 부대‧양도비용과 달리 주택담보대출 이자는 필요경비로 인정받을 수 없습니다.
소득세법에서 말하는 필요경비의 범위에 금융기관 대출과 관련한 이자 비용 등이 포함돼 있지 않기 때문이죠.
“금융기관 차입금에 대한 이자 금액과 근저당 설정비용 등은 필요경비에 해당되지 않는다”는 게 국세청 담당자의 설명입니다.
이번 글에서는 양도소득세 신고‧납부 시 필요경비로 인정받아 공제받을 수 있는 지출의 범위에 대해서 살펴봤는데요.
다시 한번 정리해서 말씀드리면 매매 계약 특약(매수자 실거주 조건)에 따라 기존 임차인에게 지불한 퇴거합의금, 그리고 취등록세, 중개수수료, 법무‧세무사 비용 등의 부대‧양도비용은 필요경비로 인정받을 수 있고요.
주택담보대출 이자 등 금융기관 대출과 관련한 이자 비용은 필요경비로 인정되지 않습니다.
오늘 살펴본 내용의 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.