이번 글에서는 주택 공시가격 하락과 전세보증금 반환보증 가입 요건 강화로 인해 역전세난에 처한 빌라(연립·다세대주택) 임대인들이 크게 늘어났다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다. 전세보증금을 돌려주기 힘든 상황에 처한 빌라 임대인들이 증가하고 있다는 내용에 대해서 말씀드릴 텐데요. 빌라를 중심으로 역전세난이 심각해진 이유와 이 같은 문제를 해결하기 위해 주택임대인협회 등이 제시하는 대안에 대해서도 소개해드리겠습니다. 저희 자리톡 임대인 커뮤니티만 봐도 세입자들에게 돌려줄 전세보증금을 마련하지 못해 고생하시는 빌라 임대인분들이 크게 늘어났다는 사실을 쉽게 확인할 수 있는데요. 이 같은 문제의 원인과 현황에 대해 분석한 글인 만큼 이번 글을 꼼꼼히 확인해 주시길 바라겠습니다.

👉 공동주택 공시가격 1.52% 오르긴 했지만...

기존 매거진글에서 말씀드렸듯이 올해 공동주택(아파트, 연립, 다세대) 공시가격은 지난해와 비교해 전국 평균 1.52% 상승했는데요. 다만 아파트를 제외한 빌라(연립·다세대주택)만 놓고 보면 공시가격이 전년 대비 하락한 경우가 적지 않은 편입니다. 2022년 말부터 본격화된 전세사기 사태의 여파로 빌라를 사지도(매매), 살지도(전세), 짓지도(분양) 않는 ‘빌라 기피 현상이’이 심각해졌기 때문인데요. 거래 자체가 줄어든 데다 이따금씩 성사되는 거래도 기존 가격보다 가격을 낮춰서 이뤄진 매매가 대부분이라 빌라 공시가격이 떨어진 것이죠.

👉 빌라는 보증금이 공시가 126% 이하일 때만 반화보증 가입할 수 있어요

그리고 이렇게 낮아진 공시가격은 빌라 역전세난을 가속화하고 있는데요. 그 이유는 빌라를 포함한 연립·다세대, 단독·다가구 주택의 경우 전세보증금(선순위 채권 포함) 금액이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있기 때문이죠. 신규 계약이든 갱신 계약이든 상관없이 말이죠. 갱신 계약의 경우 지난해까지만 해도 보증금이 공시가격의 140% 이하일 때 반환보증에 가입할 수 있었지만 올해부터 이 기준이 신규 계약과 동일한 수준으로 강화됐습니다 전세사기에 대한 우려로 세입자들이 전셋집을 구할 때 반환보증 가입 가능 여부를 최우선적으로 따지고 있다는 사실은 저희 회원님들도 잘 알고 계실 텐데요. 그래서 최근엔 전세보증금을 공시가격의 126%선으로 책정으로 경우가 급증했죠. 그리고 전세보증금이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있는데, 기준이 되는 공시가격이 하락했으니 보증금을 기존보다 낮춰야만 반환보증에 가입할 수 있는 경우도 크게 늘어나게 됐습니다. 공시가격 하락이 전세보증금 하락과 역전세난을 불러일으키는 이유입니다.

👉 수도권 빌라 갱신계약의 66%는 역전세 위기

프롭테크(부동산+기술) 기업인 집토스는 지난 1월 서울, 경기, 인천에 자리 잡은 빌라(연립·다세대주택)의 전월세 실거래가와 2023년 국토교통부 공시가격을 비교‧분석한 결과를 발표했는데요. 이에 따르면 2022년 수도권 지역에서 체결된 빌라 전세계약의 66%가 기존과 동일한 보증금으로 올해 갱신계약을 체결할 경우 세입자가 전세금 반환보증에 가입하지 못 하는 것으로 나타났습니다. 올해 갱신계약을 앞둔 수도권 전세 빌라의 66%는 기존보다 보증금을 감액하지 않고서는 반환보증 가입이 거절된다는 뜻인데요. 수도권 빌라의 3분의 2가 역전세난에 처했다고 이해하시면 됩니다. 또한 이 같은 조사는 2023년 공시가격을 바탕으로 진행된 만큼 올해 공시가격이 떨어진 빌라라면 전세보증금을 더 큰 폭으로 낮춰야만 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있게 됐고요.

👉 공시가 대신 시세를 기준으로 하자는 주장 나오고 있어요

이처럼 전년보다 공시가격이 하락하는 모습이 나타나면서 빌라 임대인들의 어려움은 더욱 커져만가고 있는데요. 빌라를 여러 채 보유한 집주인일수록 전세보증금 차액(기존 보증금 – 후속 보증금)을 마련하는 데 큰 어려움을 겪고 있다는 게 업계의 설명입니다. 이에 따라 빌라를 중심으로 한 전세보증금 미반환 우려도 더욱 증가하고 있고요. 성창엽 대한주택임대인협회장은 한 언론과의 인터뷰에서 “화곡동, 인천 미추홀구처럼 전세사기 이슈가 있었던 지역에서 빌라 공시가격이 5% 이상 떨어진 사례가 많다”며 “전세사기를 예방하기 위한 반환보증보험 가입 기준 강화라는 정부 정책으로 보증금 미반환 사고 위험이 더욱 커진 상황”이라고 설명했습니다. 임대업계에서는 공시가격 하락으로 인한 빌라 역전세난과 보증금 미반환 사고 문제를 해결하기 위한 대안을 제시하고 있는데요. 전세보증금 반환보증 가입 기준을 국토부 공시가격이 아닌 시세에 연동해야 한다는 주장입니다. 공시가격보다 높게 책정되는 시세를 활용할 경우 더 많은 세입자들이 반환보증에 가입할 수 있어 전세보증금 미반환 문제를 예방하는 데 도움이 된다는 논지입니다. “아파트 유형이 KB부동산 시세나 한국부동산원 시세를 활용해 반환보증 가입 여부를 심사하는 것처럼 정부가 비(非)아파트에 대해서도 합리적인 가격 기준을 마련해야 한다”는 게 주택임대인협회 관계자의 설명인데요. 다만 이 같은 임대인협회의 주장에 대해 일부 부동산 업계 전문가들은 “빌라와 같은 연립·다세대주택의 경우 아파트와는 달리 시세를 일률적으로 파악하는 게 힘들고, 부동산원이 집계하는 표본 수도 적어 정확한 시세를 집계할 수 없다”며 반대 의견을 내놓고 있습니다. 이번 글에서는 공시가격 하락과 전세보증금 반환보증 가입 요건 강화로 인해 많은 수의 빌라 임대인들이 역전세난의 위기에 처했다는 사실에 대해서 안내해 드렸는데요. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.