임대차계약 도중 세입자가 갑작스럽게 사망하는 일은 흔하지는 않지만 임대인이라면 누구나 언제든 겪을 수 있는 일이기도 한데요. 실제로 저희 자리톡 임대인 커뮤니티만 봐도 이런 일을 겪으셨던 회원님들이 적지만은 않으신 거 같습니다. 어떤 사유로든 매일 일정 수의 사람들은 죽음을 맞이하게 되고, 사망자 중에는 임차인이 있을 수밖에 없으니, 이 같은 상황에 처하게되는 임대인들도 매일 생겨날 수밖에 없죠. 이번 글에서는 계약 기간 중간에 임차인이 사망했을 경우의 대처법에 대해서 설명드리도록 할 텐데요. 임차인이 사망하면 해당 계약은 저절로 종료되는 것인지, 아니면 상속인에게 기존 계약을 유지할 의무가 부여되는 것인지에 대해서부터 시작해서 보증금은 누구에게, 어떤 방식으로 돌려줘야 하는지에 대해서까지 하나씩 알아보도록 하겠습니다. 임대인분들이라면 혹시 모를 상황에 대비해 미리 꼭 알아두셔야만 하는 내용입니다.

👉 주택 임대차계약에만 적용되는 내용입니다

지금부터 말씀드릴 내용은 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택 임대차 계약에만 적용되는 내용들인데요. 주택임대차보호법에서는 주택 임대차계약 도중 임차인이 사망한 경우의 법률 관계와 승계 순위에 대해 따로 다루고 있지만, 상가건물임대차보호법에는 이 같은 규정이 없기 때문이죠. 상가나 사무실 등 주택 외의 임대차계약의 경우 민법의 상속법 규정을 따르셔야만 합니다. 그럼 먼저 주택 임차인이 사망했을 경우 임차권은 어떤 순서대로, 누구에게 승계(상속)되는 건지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

👉 법정 상속인이 있는지 없는지에 따라 상속 기준 달라져요

크게 사망한 임차인에게 법정 상속인이 없는 경우와 있는 경우로 나눠서 살펴볼 수 있는데요. 여기서 말하는 법정 상속인은 민법에 따른 상속인을 말합니다. 민법에서는 피상속인의 직계비속(자녀, 손자녀 등) > 직계존속(부모, 조부모 등) > 형제자매 > 4촌 이내의 방계혈족 순으로 상속순위를 규정하고 있습니다. 법률상 배우자의 경우에는 피상속인의 직계비속 또 직계존속 상속인이 있는 경우에는 이들과 함께 공동상속인이 되고, 직계비속‧직계존속 상속인이 없는 경우에는 단독으로 상속인이 됩니다. 먼저 법정 상속인이 없는 경우부터 살펴보도록 하겠습니다.

👉 사실혼 배우자도 임차권/보증금 상속받을 수 있어요

법정 상속인이 없는 경우 해당 임차 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 임차권을 승계받게 되는데요. 여기서 말하는 가정공동생활이란 동거를 하면서 함께 생계를 같이 하는 것을 말합니다. 함께 생활하는 사실혼 배우자가 임차권을 승계할 수 있다는 뜻이죠. 원래 사실혼 배우자는 민법에서 규정한 법정 상속인은 아닌데요. 하지만 예외적으로 주택임대차보호법에서는 사실혼 배우자라고 하더라도 임차권을 승계할 수 있도록 규정하고 있습니다. 사실상의 혼인 관계에 있던 이의 죽음으로 홀로 남게 된 사실혼 배우자가 갑작스런 생활고와 주거난에 시달리는 걸 방지하기 위한 조치라고 이해하시면 좋을 것 같습니다. 이처럼 사실혼 배우자라고 하더라도 임차권을 승계했을 경우에는 임대차 계약에 따라 계약 기간 동안 계속해서 해당 임차주택에서 생활할 수 있으며 계약 종료 시 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 만약 상속인이 없는 임차인에게 사실혼 배우자조차 없다고 한다면 임차권을 포함한 임차인의 상속재산은 국가에 귀속됩니다.

👉 해당 임차주택에서 같이 생활한 법정 상속인이 최우선이에요

그렇다면 사망한 임차인에게 법에 따른 상속인이 있을 경우에는 어떻게 될까요? 법정 상속인이 사망한 임차인과 해당 임차주택에서 같이 생활했느냐 그러지 않았느냐에 따라서 적용되는 규정에 차이가 나는데요. 법정 상속인이 임차인과 동일 세대원으로서 해당 임차주택에서 함께 생활(가정공동생활)했을 경우 해당 상속인이 임차인의 권리와 의무를 승계할 수 있습니다, 이 경우에는 사망한 임차인에게 사실혼 배우자가 있다고 하더라도 사실혼 배우자는 임차권을 승계받을 수 없습니다. 법정 상속인이 사망한 임차인과 해당 임차주택에서 함께 생활하지 않았다면 사실혼 배우자의 승계권이 일정 부분 인정받게 되는데요. 이 경우에는 사실혼 배우자와 사망한 임차인의 2촌 이내 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계받게 됩니다. 계약이 만료될 경우 보증금도 법으로 정해진 상속 비율에 따라 나눠 갖게 되는 것이죠. 다만 임차권을 승계했다고 하더라도 임대차 계약과 관련 없는 별도의 채권‧채무까지 임차권 승계인에게 일괄적으로 승계되는 건 아닙니다. 다른 채권‧채무는 임차권과는 별도로 민법의 상속법 규정에 따라 승계하거나 승계를 포기할 수 있습니다.

👉 임차권 승계 포기할 수 있어요!

지금까지는 임차인이 사망할 경우 해당 임차인의 권리와 의무를 누가, 어떤 순서대로 승계(상속)받을 수 있는지에 대해서 살펴봤는데요. 다른 민법상의 상속권과 마찬가지로 임차권 역시 법으로 정해진 승계자가 승계하지 않고 포기하는 게 가능합니다. 임차인이 사망한지 1개월 이내에 승계자가 임대인에게 ‘임차권을 승계하지 않겠다’는 의사를 명확하게 전달하면 임차권 승계를 포기할 수 있는데요. 쉽게 짐작하실 수 있듯이 돌려받을 수 있는 보증금보다 사망한 임차인이 연체한 월세(차임)가 더 많을 때 이처럼 임차권을 승계를 포기하는 경우가 주로 발생하게 됩니다. 빚을 물려받고 싶어하는 사람은 없으니까요.

👉 임차인 죽었다고 계약 자동으로 종료되는 거 아니에요!

지금껏 말씀드린 내용을 통해서 임대차 계약 도중 임차인이 사망했다고 해서 무조건 임대차 계약이 자동으로 종료되는 건 아니라는 사실을 알 수 있으셨을 겁니다. 법이 정한 조건을 갖춘 승계자가 임차권을 승계할 경우 해당 상속인을 임차인으로 삼아 계속해서 계약이 이어지게 되니까요. 기존 임차인이 사망했다고 해서 임대인이나 상속인에게 계약 해지권이 주어지는 게 아니기 때문에 일단 승계자가 임차권을 승계받았을 경우 임대차 계약은 기존 조건대로 계속해서 이어지게 되죠. 다만 임대인과 상속인, 양측이 모두 원할 경우 합의를 통해 계약을 해지하는 건 얼마든지 가능합니다.

👉 계약 승계됐다면 임대차보호법 똑같이 적용돼요

그럼 지금부터는 승계자가 임차권을 승계받은 이후에 적용되는 임대차 계약 관련 법률에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 임차권을 승계받은 상속인은 기존 임대차 계약의 조건들을 준수할 의무를 갖게 되는데요. 임차권을 승계함으로써 임대차주택인도청구권, 보증금반환청구권(보증금을 돌려받을 권리), 수선청구권, 차임감액청구권 등 임차인으로서의 권리를 확보한 만큼 차임지급의무(월세를 낼 의무), 원상회복의무 등 임차인으로서의 의무도 지게 된 것이죠. 기존 임차인의 사망으로 승계자가 신규 임차인이 됐다고 하더라도 임대차 계약에 적용되는 법률 규정이 달라지지는 않는데요. 그렇기 때문에 승계 임차인이 월세를 법으로 정해진 기준 이상으로 연체했다면 임대인은 임대차 계약의 해지를 청구할 수 있고, 또 보증금을 반환할 때 연체된 월세만큼을 제하고 반환할 수 있습니다. 승계 임차인에게는 남은 계약기간 동안 월세를 납부할 의무가 있으니까요. 마찬가지로 승계 임차인 역시 계약갱신청구권 등 임차인으로서의 여러 권리들을 동일하게 행사할 수 있고요. 기존 임차인의 사망으로 승계된 임대차 계약이라고 해서 임대인과 임차인에게 적용되는 임대차 관련 법률 규정이 달라지지는 않는다는 사실, 잊지 마시길 바라겠습니다. 이번 글에서는 주택 임대차 계약 도중 임차인이 갑작스럽게 사망했을 경우 기존 임대차 계약은 어떻게 되는 것인지에 대해서 살펴봤는데요. 오늘 알아본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.