✅ 오는 7월과 내년 1월에는 한도 훨씬 더 줄어들어요 이번 글에서는 오늘(2월 26일)부터 은행권의 주택담보대출에 ‘스트레스 DSR(총부채 원리금 상환비율)’ 규제가 적용됨으로써 대출 한도가 기존보다 줄어들게 됐다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다. 스트레스 DSR의 개념과 적용 방식에 대해서 쉽게 설명드린 뒤 대출 한도가 구체적으로 얼마만큼 감소하는지에 대해서 말씀드리겠습니다. 혼합형, 주기형 주담대 상품의 경우 변동금리 상품보다 대출 한도 감소폭이 작다는 사실에 대해서도 함께 안내해드리겠습니다. 이번(1단계)에 새로 도입된 스트레스 DSR 규제는 오는 7월(2단계)과 내년 1월(3단계)을 기점으로 규제 강도가 더욱더 강해질 예정인데요. 주담대 대출 한도는 전체 부동산 매매시장과 임대시장에 큰 영향을 미치는 주요 요인인 만큼 저희 자리톡 임대인 회원님들께서는 이번 글을 꼭 꼼꼼히 확인해보시길 바라겠습니다.

👉 대출 한도 4% 넘게 줄어들었어요

금융위원회의 방침에 따라 2월 26일부터 은행권의 주담대 상품에는 스트레스 DSR 규제가 적용됐는데요. 이에 따라 변동금리 주담대의 대출 한도는 종전 대비 4% 이상 줄어들게 됐습니다. 소득과 담보주택의 가격, 대출 금리 등 다른 조건들이 동일하더라도 이전보다 빌릴 수 있는 최대 금액이 4% 이상 줄어든 것이죠. 스트레스 DSR이란 쉽게 말씀드리면 실제 대출 금리보다 더 높은 가상의 대출 금리를 바탕으로 차주의 DSR을 산정하는 제도라고 이해하시면 되는데요.

👉 은행에선 DSR 40%까지만 빌릴 수 있어요

총부채 원리금 상환비율로 번역되는 DSR은 신규 주택담보대출을 포함해 차주가 빌린 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 차주의 연소득으로 나눈 값을 말합니다. 전세자금대출 등 정부가 합산 예외로 규정한 일부 대출들을 제외한 모든 대출들의 연간 원리금 상한액을 연 소득으로 나누는 방식입니다. 차주의 상환 능력을 평가하기 위해 도입된 수치이고요. DSR이 중요한 건 금융당국의 방침에 따라 은행권에서 1억원 이상의 대출을 받을 때는 DSR이 40%를 넘지 않는 금액까지만 돈을 빌릴 수 있기 때문이고요. 은행에서 대출을 받을 때는 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않는 선까지만 대출을 받을 수 있다고 이해하시면 됩니다. 금융당국에서 DSR 규제를 시행하고 있는 이유는 국민들이 소득에 비해 지나치게 많은 금액을 대출받는 것을 방지함으로써 가계부채가 급증하는 것을 예방하기 위해서인데요.

👉 ‘스트레스(가산) 금리’까지 더해서 DSR 계산해요

스트레스 DSR은 기존의 DSR 규제보다 한 걸음 더 나아간 규제입니다. 대출 신청자의 DSR을 계산할 때 실제 대출 금리보다 더 높은 금리를 적용해 연간 원리금 상환액을 계산하기 때문이죠. 대출 이후에 대출 금리가 높아질 가능성을 반영해 실제 대출 금리에 ‘스트레스(가산) 금리’까지 더하는 방식으로 DSR을 계산하는 것이죠 미래에 금리가 인상될 가능성까지 감안해 대출 한도를 축소함으로써 금리 인상기에 가계부채 문제가 심각하게 악화되는 것을 방지하겠다는 게 금융당국 관계자의 설명입니다.

👉 오는 7월과 내년 1월에는 한도 더 줄어들어요

은행에서 차주에게 실제로 적용하는 대출 금리보다 더 높은 금리를 바탕으로 연간 원리금 상환액을 산정하기 때문에 스트레스 DSR을 적용하면 차주의 DSR은 더 높아질 수밖에 없고, 당연히 차주가 빌릴 수 있는 대출 한도는 줄어들게 되는데요. 금융당국에서는 이 같은 스트레스 DSR 규제를 내년까지 단계적으로 강화해나갈 계획입니다. 각 단계별로 스트레스 금리의 적용 비율을 높여나가는 방식인데요. 2월 26일부터는 1단계 규제를 적용하고, 오는 7월 1일부터 연말까지는 2단계 규제를, 내년부터는 3단계 규제를 전면 적용할 방침입니다. 1단계에서 25%인 스트레스 금리 적용 비율은, 2단계에선 50%로, 3단계에선 100%로 높아집니다. 오는 7월 1일과 내년 1월 1일을 기점으로 해서, 시간이 지날수록 주택담보대출의 대출 한도가 더욱 줄어든다는 뜻인데요. 이에 따라 1단계에선 대출 한도가 스트레스 DSR 도입 이전보다 4%가량 줄어들고, 2단계에선 9%가량, 3단계에선 17%가량 줄어들게 됩니다. 또한 오는 6월부터는 은행권의 신용대출과 저축은행, 상호금융 등 제2금융권의 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용되는데요. 이에 따라 대출 한도는 더욱 큰 폭으로 줄어들게 됩니다.

👉 내년에는 최대 17.7%까지 한도 줄어요

실제로 얼마만큼 대출 한도가 줄어드는지 이해하시기 쉽게 사례를 들어 설명드리겠습니다. 다른 대출은 없고 연 소득이 5000만원인 회사원 A씨가 40년 만기 원리금 균등상환 방식으로, 변동금리(6개월 코픽스 기준) 주담대를 받는다고 가정해보겠습니다. A씨의 경우 기존에는 최대 3억4500만원까지 대출받을 수 있었는데요. 2월 26일부터는 대출 한도가 3억2800만원으로 4.9% 줄어듭니다. 2단계 규제가 시행되는 7월부터는 대출 한도가 3억1200만원으로 9.6% 줄어들고, 내년 1월부터는 최대 2억8400만까지만 빌릴 수 있게 되죠. A씨의 경우 약 1년만에 대출 한도가 6100만원(17.7%) 줄어드는 것이죠. 약 1년 사이에 대출 한도가 17.7%나 줄어드는 만큼 스트레스 DSR 규제의 도입은 전체 금융시장과 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망되는데요.

👉 혼합형, 주기형 상품은 감소폭이 변동금리보다 작아요

다만 혼합형, 주기형 주담대 상품의 경우 변동금리 대출보다 대출 한도가 덜 줄어듭니다. 혼합형 주담대는 일정 기간(주로 대출 이후 5년) 동안은 고정금리를 적용한 뒤 그 이후부터는 변동금리가 적용되는 상품인데요. 스트레스 DSR 규제를 도입한 목적이 향후 금리 상승의 리스크에 대비하는 것이기 때문에 대출 상환기간 중 고정금리를 적용받는 기간이 길수록 스트레스 금리의 적용 비율은 감소하게 됩니다. 그렇기 때문에 혼합형, 주기형 상품으로 주담대를 빌릴 경우 변동금리 상품보다 조금 더 많은 금액을 빌릴 수 있는 것이고요. 이번 글에서는 2월 26일부터 은행권 주택담보대출에 스트레스 DSR 규제가 도입됐다는 사실과 앞으로 규제 강도가 더욱더 강해질 예정이라는 점에 대해서 안내해드렸는데요. 이번 글이 저희 자리톡 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.