✅ 보증금에 연 2.9% 금리, 임대기간 곱해 간주임대료 산정해요. 여기에 10% 부가세 붙어요.
✅ 국세청이 제작한 간주임대료 계산기 이용하세요.

이번 글에서는 상가와 사무실 등 수익형 부동산을 임대하시는 임대인 회원님이시라면 이번 1월 1~25일 사이에 꼭 부가가치세를 신고‧납부하셔야만 한다는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다.

부가세를 신고‧납부할 때는 월세(차임)에 과세되는 부가세뿐 아니라 임대보증금을 바탕으로 산정한 간주임대료에 대한 부가세도 함께 납부해야 한다는 사실에 대해서도 설명드리겠습니다.

이번(2023년 2기분 부가세) 부가세 신고‧납부의 경우 간주임대료를 산정할 때 연 2.9%의 정기예금 이자율이 적용되는데요. 1년 전(2022년 2기분)에 적용되던 연 1.2% 이자율에 비해 이율이 2배 넘게 오르면서 간주임대료에 과세되는 부가세도 그만큼 오르게 됐습니다.

쉽게 말씀드려 2022년 하반기와 같은 보증금과 월세를 받으셨더라도 이번 신고 때는 부가세를 더 내야만 한다는 뜻인데요.

지금부터는 간주임대료란 무엇인지부터 시작해서, 간주임대료를 구하는 계산 방법 등에 대해서 하나씩 설명드리겠습니다. 국세청이 임대사업자들의 간주임대료 계산을 돕기 위해 제작한 ‘간주임대료 계산기’도 함께 소개해드리겠습니다.

👉 예상되는 이자수익이 간주임대료입니다

간주임대료란 말 그대로 원래는 임대료(임대수입)가 아니지만 임대료를 받은 것으로 ‘간주’하는 금액을 말하는데요. 임대사업자가 받은 임대보증금에 국세청이 정한 정기예금 이자율을 곱하는 방식으로 금액을 산정하고 있습니다.

임대보증금을 은행 정기예금에 맡겼을 때 거둘 수 있는 이자수익을 임대료로 간주한 뒤 여기에도 부가세를 부과하고 있다고 이해하시면 됩니다.

간주임대료 개념은 부가세뿐 아니라 소득세‧법인세를 과세할 때도 적용되는데요. 다만 세목에 따라서 간주임대료가 적용되는 범위와 대상에는 차이가 있습니다.

👉 주택 임대수입에는 부가세가 부과되지 않아요

그리고 여기서 한 가지 꼭 아셔야 하는 중요한 사실이 있는데요. 주택 임대의 경우 간주임대료에 부가세가 과세되지 않습니다. 주택의 경우에는 임대보증금을 얼마나 많이 받았던지와 상관없이 간주임대료에 대해 부가세를 부과하지 않고 있는데요.

주택 임대사업은 애초부터 부가세가 면세되는 면세사업이기 때문입니다. 간주임대료뿐 아니라 차임(월세)에 대해서도 부가세가 과세되지 않죠. 그렇기 때문에 주택만 임대하는 임대사업자라면 부가세에 대해서는 신경 쓰실 필요가 없죠.

간주임대료에 대해 부가세를 과세하지 않는 건 주택뿐만이 아닌데요. 법에 따라 논(답), 밭(전), 임야, 과수원, 목장용지, 염전, 공익사업과 관련된 지역권과 지상권을 임대하고 임대보증금을 받았을 때도 간주임대료에 대한 부가세가 부과되지 않습니다.

👉 상가‧사무실 임대할 땐 간주임대료에도 부가세 과세돼요

간주임대료에 대한 부가세가 부과되지 않는 부동산 유형을 따져보면 결국 상가, 오피스와 같은 수익형 부동산에만 간주임대료에 대한 부가세가 부과되고 있다는 사실을 확인할 수 있습니다. 상가 등의 수익형 부동산을 임대하는 임대사업자만 간주임대료에 대한 부가세를 신고‧납부하면 되는 것이죠.

그리고 흔치 않은 경우긴 하지만 만약 상가를 임대보증금 없이 임대할 경우에도 간주임대료에 대해서 고민하실 필요가 없습니다.

👩‍💻 간주임대료는 이렇게 계산합니다

그렇다면 간주임대료는 어떻게 산정되는 걸까요? 간주임대료를 구하는 계산식은 다음과 같이 정해져 있는데요.

🔎 임대보증금 × 정기예금 이자율 × 과세대상기간의 일수 / 365일

임대보증금에다 국세청이 시중은행의 정기예금 이자율을 반영해 공시한 이자율을 곱한 뒤 여기에 과세대상기간의 일수를 365일로 나눈 값을 곱하시면 됩니다.

이번 2023년 2기 과세기간(7~12월) 귀속분 간주임대료를 계산할 때 적용되는 정기예금 이자율은 연 2.9%인데요. 이번 2024년 1월에 간주임대료 부가세를 신고하실 때는 임대보증금에 먼저 2.9%를 곱하시면 된다는 뜻입니다.

과세대상기간의 일수는 말 그대로 세금이 부과되는 기간의 날짜수를 말하는데요. 해당 부동산을 임대한 기간을 뜻합니다.

2023년 2기 과세기간(7월 1일~12월 31일)의 일수는 184일인데요. 7월 1일부터 12월 31일까지를 꽉 채워서 해당 부동산을 임대했다면 184일을 365일로 나눈 값을 곱해주면 된다는 뜻입니다.

만약 이 기간 동안에 임차인이 중간에 들어왔거나, 나갔다면 계약서에 따른 임대일수만큼을 365일로 나눠주시면 됩니다.

👉 간주임대료 이자율 오르면서 부가세 부담도 커졌어요.

방금 말씀드린 계산식에 따라 계산해보면 2022년 2기 과세기간에 임대보증금 1억원을 받고 상가를 임대했을 경우에는 146만1917원이 간주임대료로 계산됩니다.

지난해 1월(2022년 2기분) 부가세 신고‧납부 당시 간주임대료 계산을 위해 적용됐던 정기예금 이자율은 연 1.2%였는데요. 1년 사이 기준금리가 크게 오른 탓에 이번에 부가세를 신고‧납부할 때는 2.41배가량 더 높은 연 2.9%의 이자율이 적용되게 됐습니다.

이에 따라 간주임대료도 2.41배가량 더 크게 계산되고, 간주임대료분 부가세도 이만큼 더 내게 됐죠.

👉 일반과세자는 간주임대료의 10%가 부가세로 부과돼요

지금까지는 간주임대료를 계산하는 방법에 대해서 설명드렸는데요. 일반과세자로 등록된 부동산 임대사업자라면 간주임대료의 10%가 부가세로 과세됩니다. 월세 수입(부가세 미포함 가격 기준)의 10%에다 간주임대료의 10%를 더한 금액만큼을 부가세로 신고‧납부해야 한다는 뜻입니다.

아래 링크해놓은 국세청 사이트에 들어가시면 국세청이 임대사업자들의 간주임대료 계산을 돕기 위해 제작한 엑셀 파일을 다운로드하실 수 있는데요.

https://www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=2409&nttSn=1329971

엑셀 파일에 회원님의 보증금 금액, 임차인의 입주일 및 퇴거일(7~12월 중간에 입주하거나 퇴거했을 경우)을 입력하시면 임대보증금에 대한 간주임대료를 곧바로 확인하실 수 있습니다.

부가세 시즌인 이번 1월 동안에는 이번 글처럼 회원님들의 부가세 신고‧납부에 도움이 되는 글들을 시리즈로 연재해보도록 하겠습니다.

이번 글이 회원님들의 부가세 신고‧납부에 도움이 되기를 바라면서 오늘은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.