✅ 올해부터 갱신계약도 보증금이 공시가격 126% 이하일 때만 보증 가입할 수 있어요 ✅ 인천 86% > 경기 66% > 서울 63% 순으로 반환보증 가입 불가 비율 높아요 이번 글에서는 2022년에 체결한 전세계약의 보증금과 동일한 금액으로 갱신계약을 체결할 경우 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없는 수도권 빌라의 비율이 66%가 될 것으로 예상된다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다. 올해부터 연립‧다세대, 단독‧다가구주택은 갱신계약이라고 하더라도 전세보증금(선순위 채권 포함)이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 보증금 반환보증에 가입할 수 있게 됐다는 사실에 대해서는 지난번 매거진 글에서 이미 자세히 안내해드렸는데요. 이어 이번 글에서는 이처럼 강화된 반환보증 가입기준이 전체 임대차 시장에 미칠 영향에 대해서 설명드리겠습니다. 전세사기에 대한 우려로 인해 세입자들이 전셋집을 구할 때 반환보증에 가입 가능한 주택만을 찾는다는 사실은 저희 자리톡 임대인 회원님들이시라면 이미 피부로 느끼고 계실 텐데요. 보증금을 기존 계약보다 내려야만 반환보증에 가입할 수 있는 전세 갱신계약의 수가 크게 늘어나면서 앞으로는 갱신계약 체결 과정에서 보증금을 기존보다 인하하는 경우도 적지 않게 늘어날 것으로 예상됩니다. 만약 올해 연립‧다세대, 단독‧다가구주택의 공시가격이 지난해보다 떨어진다면 보증금 감액 폭은 더 커질 수밖에 없고요.

👉 수도권 빌라 3분의 2, 동일 보증금으로 갱신 시 보증 가입 불가

프롭테크(부동산+기술) 기업인 집토스는 최근 서울, 경기, 인천에 자리 잡은 연립‧다세대주택(빌라)의 전월세 실거래가와 국토교통부 공시가격을 비교‧분석한 결과를 발표했는데요. 이에 따르면 2022년 수도권 지역에서 체결된 빌라 전세계약의 66%가 기존과 동일한 보증금으로 올해 갱신계약을 체결할 경우 세입자가 전세금 반환보증에 가입하지 못 하는 것으로 나타났습니다. 올해 갱신계약을 앞둔 수도권 전세 빌라의 66%는 기존보다 보증금을 감액하지 않고서는 반환보증 가입이 거절되는 것이죠.

👉 공시가격 10% 하락하면 가입 불가 비율 77%로

그리고 실제 상황은 이보다 더 심각할 수도 있을 것으로 예상되는데요. 이 같은 분석은 지난해 공시가격을 바탕으로 산정한 결과이기 때문이죠. 만약 올해 공시가격이 지난해보다 하락할 경우 더 많은 전세 빌라들이 기존의 보증금으로는 반환보증에 가입할 수 없게 됩니다. 오는 3월에 발표될 예정인 연립‧다세대주택의 공시가격(공동주택가격)이 전년보다 10% 하락할 경우 수도권 빌라 전세 갱신계약의 77%가 보증금을 낮추지 않고서는 반환보증에 가입할 수 없을 것으로 예상된다는 게 해당 연구진의 설명입니다.

👉 갱신계약의 반환보증 가입 기준이 강화됐어요

이처럼 상당수의 전세 갱신계약들이 보증금을 낮추지 않고서는 반환보증에 가입할 수 없게 된 것은 올해부터 갱신계약에 적용되는 보증 가입 가능 기준이 강화됐기 때문인데요. 이미 지난해 5월부터는 연립‧다세대, 단독‧다가구주택의 경우 선순위 채권을 포함한 전세보증금의 금액이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 전세금 반환보증에 가입할 수 있도록 기준이 강화됐는데요. 다만 갱신계약에 한해서는 2023년 12월 31일까지는 종전처럼 보증금이 공시가격의 140% 이하면 반환보증에 가입할 수 있도록 유예기간을 뒀었죠.

👉 올해부터는 갱신계약도 공시가격의 126% 이하여야만 해요

그리고 2024년이 되면서 유예기간이 종료됐고, 이에 따라 올해부터는 갱신계약이라고 하더라도 보증금이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 반환보증 가입이 허용됩니다. 만약에 주택에 근저당 등 선순위 채권이 있을 경우에는 선순위 채권과 보증금을 합한 금액이 공시가격의 126% 이내여야만 하고요.

👉 인천 86% > 경기 66% > 서울 63%

분석 결과를 지역별로 보다 상세히 살펴보도록 하겠습니다. 동일 보증금으로 갱신계약 시 반환보증 가입이 불가능한 빌라들의 비율은 서울에선 63%, 경기도에선 66%, 인천에선 86%로 나타났는데요. 전세가율이 높은 인천이 특히나 문제가 심각할 것으로 예상됩니다. 기초지자체별로 살펴보면 서울에서는 금천구(87%)의 가입 불가 비율이 가장 높을 것으로 예상되는데요. 인천에서는 계양구(92%), 경기에서는 이천시(87%)의 가입 불가 비율이 가장 높을 것으로 예상되고 있습니다. 최근 1년여간 전세사기 피해가 집중됐던 서울 강서구와 인천 미추홀구에서는 각각 85%와 75%의 빌라 전세계약이 동일 보증금으로 갱신계약 시 반환보증 가입이 불가능 것으로 예상되고 있고요.

👉 이런 지역들은 상대적으로 안전해요

이와 달리 일부 지역들은 반환보증 가입 불가 비율이 상대적으로 낮은 것으로 조사됐는데요. 서울에서는 용산구(11%)와, 성동구(29%), 강남구(43%), 서초구(44%)가 그렇습니다. 경기도에서는 안양시 동안구(16%), 성남시 분당구(21%), 성남시 중원구(36%)가 상대적으로 가입 불가 비율이 낮은 것으로 나타났고요. 지난번 글과 이번 글에서 두 차례에 걸쳐 설명드린 것처럼 올해부터는 갱신계약에 적용되는 전세금 반환보증 가입 요건이 강화되고, 이에 따라 상당히 많은 갱신계약들이 보증금을 기존보다 낮추지 않고서는 반환보증에 가입하지 못 할 것으로 예상되는데요. 올해 연립‧다세대, 단독‧다가구주택의 갱신계약을 앞두신 회원님들이시라면 이번 글에서 말씀드린 내용을 잘 참고하시길 바라겠습니다. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 🔎 전세 갱신계약의 반환보증 가입 요건이 강화됐어요! 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇