✅ 갱신계약에 적용하던 유예기간이 종료됐어요! ✅ 갱신계약하면서 보증금 낮추는 사례 늘어날 것으로 예상돼요! 이번 글에서는 매우 중요한 사실에 대해서 안내해드릴 텐데요. 바로 올해부터는 연립‧다세대, 단독‧다가구주택의 경우 전세 갱신계약이라고 하더라도 전세보증금이 해당 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 임차인이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있다는 사실입니다. 지난해까지는 갱신계약의 경우에는 전세보증금이 주택 공시가격의 140% 이하면 반환보증 가입이 가능했지만 올해부터는 이 기준이 신규 계약과 동일한 수준으로 강화됐기 때문이죠. 전세사기에 대한 우려로 대부분의 세입자들이 반환보증 가입이 가능한 주택만을 찾는다는 사실은 저희 자리톡 임대인 회원님들이시라면 이미 잘 알고 계실 텐데요. 올해부터 갱신계약에도 강화된 가입 기준이 적용됨으로써 앞으로는 갱신계약을 체결하기 위해 전세보증금을 낮추는 사례가 적지 않게 늘어날 것으로 예상됩니다.

👉 올해 공시가격까지 하락하면 상황 더 나빠져요

또한 부동산 시장의 전반적인 침체로 인해 올해 연립‧다세대, 단독‧다가구주택의 공시가격은 지난해에 비해 하락할 것으로 예상되는데요. 가입 기준 강화에 공시가격 하락까지 겹치게 되면 기존보다 보증금을 상당폭 낮춰야만 갱신계약 세입자가 반환보증에 가입할 수 있게 되죠. 임대인 입장에서는 진퇴양난의 상황에 빠지게 됐다고 말씀드릴 수 있는데요. 지금부터는 전세 갱신계약에 적용되는 반환보증 가입 요건이 어떻게 강화됐는지에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

👉 보증금이 공시가격 126% 이하일 때만 반환보증 가입 가능해요

앞서 말씀드렸듯이 연립‧다세대, 단독‧다가구‧다중주택의 경우 전세보증금(선순위 채권 포함)이 공시가격(공동주택가격, 개별단독주택가격)의 126% 이하일 때만 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는데요. 그 이유는 이 같은 유형의 주택의 경우 공시가격의 140%가 주택가격으로 산정되고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱한 값이 반환보증에 가입할 수 있는 보증금 한도로 결정되기 때문입니다. 공시가격이 1억원인 주택의 경우 전세보증금이 1억2600만원(1억원 × 140% × 90%) 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있는 것인데요. 만약 해당 주택에 근저당 등 다른 선순위 채권이 있을 경우에는 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 공시가격의 126% 이하여야만 합니다.

👉 2023년 5월부터 기준 강화됐어요

2023년 4월까지만 하더라도 반환보증 가입 심사 과정에 적용되는 담보인정비율은 100%였는데요. 공시가격의 140%에 100%의 담보인정비율을 곱했기 때문에 전세보증금이 공시가격의 140% 이하일 경우에는 반환보증에 가입할 수 있었죠. 하지만 2023년 5월부터는 담보인정비율이 기존의 100%에서 90%로 줄어들면서, 연립‧다세대, 단독‧다가구‧다중주택의 경우 보증금이 공시가격의 126% 이내 범위에 있을 때만 반환보증에 가입할 수 있게 됐습니다.

👉 갱신계약에는 유예기간 뒀었어요

그리고 당시 반환보증 가입 요건을 강화하면서 정부에서는 갱신계약에 한해 2023년 12월 31일까지는 종전처럼 보증금이 공시가격의 140% 이하면 반환보증에 가입할 수 있도록 유예기간을 뒀었는데요. 갱신계약에 적용되는 가입 기준까지 일괄적으로 강화할 경우 시장에 나타날 부작용을 예방하기 위한 조치였습니다.

👉 2024년부터는 갱신계약도 공시가격의 126% 이하여야만 돼요

그리고 2024년의 시작과 함께 이 같은 유예기간도 종료됐는데요. 이에 따라 올해부터는 갱신계약이라고 하더라도 전세보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 세입자가 반환보증에 가입할 수 있게 됐습니다. 전세사기에 대한 우려로 세입자들이 연립‧다세대, 단독‧다가구주택을 대상으로 전세 계약을 체결할 때는 반환보증 가입이 가능한 주택들만을 찾고 있다는 점을 고려하면 갱신계약을 체결하기 위해 보증금을 기존보다 내려야 하는 경우가 적지 않게 늘어날 것으로 예상되고 있습니다. 이번 글에서는 올해부터는 갱신계약의 경우에도 전세보증금이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있다는 사실에 대해서 안내해드렸는데요. 이 같은 반환보증 가입 기준 강화가 전체 임대차 시장에 미칠 영향에 대해서는 다음번 매거진 글에서 보다 자세히 설명드리겠습니다. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇