이번 글에서는 최근 대법원이 ‘집주인이 실거주를 사유로 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절하기 위해서는 실거주 의사를 명확하게 입증해야 한다’는 취지의 판결을 내놨다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

임대인 입장에서는 실거주 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거부하기가 보다 까다로워졌다고 말씀드릴 수 있는데요.

이번 글에서는 대법원이 이 같은 판결을 내린 배경과 근거는 무엇인지, 이 같은 판례가 앞으로 임대차 시장에 미칠 영향에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

👩‍⚖️ “집주인에게 실거주 의사 명확히 입증할 책임 있어”

법조계에 따르면 최근 대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 임대인 A씨가 임차인 B‧C씨 부부를 상대로 제기한 건물 인도 청구소송에서 원고 승소를 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 환송했는데요.

재판부는 이 같은 결정에 대해 “임대인이 실거주를 사유로 세입자의 계약갱신청구권 사용 요구를 거절하려면 A씨가 실거주 의사를 증명해야 하는데 (A씨의 주장이) 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다”며 “이를 충분히 심리하지 않은 원심은 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 판시했습니다.

구체적으로 어떤 사건에 대한 판결이었는지 살펴보도록 할까요?

👉 계약갱신청구권이란?

✅ 이런 사건이었습니다

집주인 A씨는 2019년 1월에 서울 서초구 아파트를 보증금 6억3000만원에 2021년 3월까지 2년 동안 임차인 B·C씨에게 빌려주는 임대차 계약을 체결했는데요.

계약 만료를 3개월 앞둔 2020년 12월에 A씨는 “코로나로 사업이 어려워져 다른 아파트를 팔고 빌려준 아파트에 들어와 살려고 한다”며 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 B‧C 부부에게 통보했습니다.

그러자 세입자는 주택임대차보호법에 규정된 계약갱신청구권을 사용하겠다는 내용증명을 A씨에게 발송했는데요. 이에 A씨는 B‧C를 상대로 집을 비우라는 건물 인도 청구소송을 제기했습니다.

👉 임대인이 실거주 대상자에 대해 말을 바꿨어요

계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요. 세입자는 계약 종료일로부터 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

계약갱신을 요구받은 임대인은 본인과 직계 가족의 실거주 등 법에서 정한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 하고요.

👉 1‧2심에서는 임대인이 승소했어요

소송 과정에서 A씨는 노부모를 해당 주택에 거주하게 할 계획인 만큼 법에서 정한 계약갱신청구권 거절 사유(본인 혹은 직계 존비속의 실거주)에 해당한다고 주장했는데요.

이에 세입자 B‧C 부부는 A씨가 처음에는 다른 직계 가족이 들어와서 산다고 했다가 소송을 제기한 이후에는 노부모가 실거주할 계획이라고 말을 바꿨다며 계약갱신을 부당하게 거절했다고 반박했습니다.

👉 대법원은 다르게 판단했어요

1심과 2심의 결과는 A씨의 승리였는데요. 1‧2심 재판부는 "A씨는 적법하게 갱신 거절권을 행사했다는 점이 인정된다"며 "실거주하려는 주체가 변경된다고 하더라도 이 갱신 거절이 돌연 부적법하게 된다고 볼 수 없다"며 A씨 승소로 판결했습니다.

🔎 이 같은 기준으로 입증해야 한다고 판단했어요

하지만 처음에 말씀드렸듯이 대법원에서는 이 같은 판결이 뒤엎어졌는데요. 대법원은 하급심의 판단이 잘못됐다며 이 사건을 다시 심리하라고 파기 환송 결정을 내렸습니다.

'실제 거주하려는 의사'가 분명히 있다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 입증한다면 계약갱신 거절이 적법하지만 A씨의 경우 이 같은 입증 기준에 미치지 못 했다는 것이 대법원의 판단이었습니다.

👉 이미 임차인은 임대인의 실거주 여부 확인할 수 있어요

대법원에서는 “임대인의 주거 상황, 임대인·가족의 직장·학교 등 사회적 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 실거주 의사와 배치·모순되는 언동, 이를 통해 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지 유무, 실거주를 위한 이사 준비 여부 등을 종합적으로 판단해야 한다”고 판시했는데요.

이 같은 기준으로 봤을 때, A씨는 실제 거주자에 대해 말을 바꾼 것에 대한 합리적인 설명을 제시하지 못 했다는 게 재판부의 판단이었습니다.

A씨는 지방에 거주하는 부모가 임대주택 근처에 있는 병원에서 진료를 받기 위해 해당 아파트에 거주할 예정이라고 주장했는데요.

대법원에서는 해당 병원에서 1년에 1~5차례 통원진료를 받았다는 외래진료확인서를 제출한 것만으로는 이를 실거주 사유로 수긍하기는 힘들다고 판단했습니다.

또한 A씨 본인 가족이 직접 거주하겠다는 최초 사유에 대해서도 의문이 있다고 판단했는데요.
A씨가 이 아파트 근처에 다른 아파트를 소유하고 있고, 자녀 교육을 위해 가족들이 또 다른 지역에서 살고 있었음에도 불구하고 전학·이사를 준비하지 않았다는 점 때문이었습니다.

대법원 관계자는 이번 판결에 대해 “이번 판결은 임대인이 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점의 증명 책임 소재가 임대인에게 있다는 점, 이를 판단하는 방법에 관한 법리를 최초로 명시적으로 설시했다는 점에서 의의가 있다"고 설명했습니다.

👉 갱신거절하는 일 보다 어려워질 것으로 예상돼요

현행 법에는 임대인이 허위로 실거주를 주장해 임차인의 계약갱신청구권 사용을 거절하는 것을 막기 위한 조항이 이미 마련돼 있는데요.

주택임대차보호법 시행령 제6조에 따라 계약갱신청구권 사용을 거절당한 임차인은 집주인의 실거주 여부를 파악하기 위해 해당 주택의 임대인·임차인의 성명, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차 기간 등을 담은 정보를 확인할 수 있습니다.

임대인이 거짓으로 실거주를 주장해 기존 세입자를 내보낸 뒤 새로운 세입자와 신규 임대차 계약을 체결하는 것을 막기 위한 조항이죠.

그리고 이번 대법원 판결에 따라 앞으로는 임대인이 실거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권 사용을 거절하기 위해는 ‘실거주 의사’를 임차인에게 보다 명확하게 입증해야만 하는데요.

이에 따라 앞으로는 임대인이 실거주를 사유로 계약갱신을 거부하는 일이 보다 어려워질 것이라는 게 부동산 전문가들의 설명입니다.

이번 글에서는 최근 대법원이 ‘집주인이 실거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권 사용을 거절하기 위해서는 실거주 의사를 명확하게 증명해야 한다’는 취지의 판결을 내놨다는 사실에 대해서 안내해드렸는데요.

이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.