✅ DSR 산정할 때 금리 인상 가능성 반영한 가산금리도 더해서 계산해요
✅ DSR 규제 적용 예외되는 대출 줄이고, 만기 엄격하게 산정하는 방안도 논의 중

이번 글에서는 금융당국이 가계부채를 줄이기 위해 여러 대책들을 집중적으로 내놓을 예정이라는 사실과 연내 도입이 확정된 ‘스트레스 DSR(총부채 원리금 상환비율)’의 정확한 개념에 대해서 안내해드리겠습니다. 스트레스 DSR이 도입되면 변동금리 대출의 대출한도가 줄어드는 이유에 대해서 쉽게 설명드리겠습니다. 이미 잘 알고 계신 것처럼 정부의 가계대출 관련 정책은 전체 부동산 시장의 흐름과 저희 자리톡 회원님들이 영위하시는 임대업의 수익성을 결정짓는 핵심 요인인데요. 정부가 가계부채 증가 속도를 늦추기 위해 다양한 정책들을 하나, 둘씩 내놓을 예정인만큼 오늘 말씀드릴 내용에 대해서 꼼꼼히 살펴보시길 바라겠습니다.

👉 가계부채 줄이기 위한 대책들이 준비 중입니다

지난 29일 정부와 대통령실, 여당인 국민의힘의 고위 관계자들은 서울 삼청동 총리공관에 모여 ‘당‧정‧대 고위 협의회’를 개최했는데요. 이날 자리에선 가계부채 증가 속도를 늦추기 위한 다양한 방안들이 논의됐습니다. 김대기 대통령비서실장은 이날 자리에서 “과거 정부에서 유행한 ‘영끌 대출’이라든지 ‘영끌 투자’ 행태는 정말 위험하다”며 “가계부채 위기가 발생하면 1997년 외환위기의 몇십 배 위력이 있을 것”이라고 발언했는데요. 당‧정‧대 고위 관계자들이 한자리에 모여 대출 규제 방안을 논의한 건 가계부채 증가 추세가 심상치 않다는 판단 때문이었습니다.

👉 가계부채 증가에 대한 우려가 높아지고 있어요

한국은행에 따르면 국내 가계신용(가계가 금융사에서 빌린 채무의 총합)은 2022년 3분기에 1871조1080억원으로 역대 최고치를 기록했는데요. 기준금리 인상 여파로 올해 1분기에는 가계신용 규모가 1853조2563억원까지 줄어들었었지만 지난 2분기에는 다시 1862조7809원으로 늘어났습니다. 그리고 이 같은 증가세는 3분기에도 계속해서 이어졌는데요. 지난 9월에는 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 잔액이 한 달 동안 1조5174억원 증가했고, 이번달(10월)에는 지난 26일까지 집계한 결과만 놓고 봐도 가계대출 잔액이 2조4723억원 늘어났습니다. 이처럼 가계부채 증가세가 멈출 조짐을 보이지 않으면서 부실화된 가계대출이 한국경제의 뇌관이 될 수 있다는 우려도 커지고 있는데요. 특히 고금리 상황에서도 가계대출이 계속해서 늘어나는 흐름에 대한 금융당국의 우려가 높은 것으로 알려졌습니다. 이에 따라 정부에서는 가계대출 증가세를 둔화시키기 위한 여러 대책들의 도입을 준비하고 있는데요.

👉 스트레스 DSR 연내 도입이 확정됐어요

여러 대책들 중에서도 연내 도입이 결정된 대표적인 방안은 ‘변동금리 대출에 대한 스트레스 DSR 적용’입니다. 스트레스 DSR은 차주의 DSR을 산정할 때 실제 대출금리에다 가산금리까지 더해 계산하는 방식을 말하는데요. 향후 금리 상승 가능성을 반영한 가산금리까지 더해서 계산하기 때문에 스트레스 DSR을 적용받게 되면 차주가 빌릴 수 있는 대출한도는 줄어들게 됩니다.

👉 가산금리까지 더해서 DSR 산정해요

예를 들어 연 소득이 5000만원인 차주가 연 4.5%의 변동금리로 50년 만기 대출을 받을 경우 현재는 최대 4억원(DSR 40% 기준 적용)까지 대출받을 수 있는데요. 하지만 스트레스 DSR이 도입돼 1%포인트의 가산금리가 적용된다고 가정할 경우에는 같은 조건으로 대출받을 수 있는 대출금의 한도가 3억4000만원으로, 6000만원 줄어들게 됩니다. 가산금리를 어떤 방식으로 결정할지는 아직 구체적으로 확정되지 않았는데요. 일부 언론에서는 정부가 스트레스 DSR에 적용되는 가산금리에 대해 최저하한을 두는 방안도 검토하고 있다고 보도했습니다. 정부가 정한 최소치 이상의 가산금리를 금융사들이 대출 심사 과정에서 의무적으로 적용하도록 하는 방식이죠.

👉 변동금리 대출 줄이려는 목적이에요

금융당국이 변동금리 대출에 대해 스트레스 DSR을 적용하는 건 고정금리 대출의 비중을 높이기 위해서인데요. 금리 인상의 위험에 직접적으로 노출되는 변동금리 대출의 비중을 줄이는 대신 고정금리 대출의 비중을 늘림으로써 금리 인상에 따른 가계부채 부실화 리스크를 줄이기 위해서라고 이해하시면 좋을 거 같습니다. 현재로선 연내 도입이 확정된 방안은 스트레스 DSR 적용뿐인데요. 금융당국에선 이외에도 다른 여러 대책들의 도입도 검토하고 있습니다.

👉 DSR, 대출만기 관련 다른 방안들도 논의 중이에요

전세보증금 반환 목적 대출 등 현재는 DSR 규제가 적용되지 않는 대출들에 대해서도 DSR 규제를 적용하는 방안도 논의 중인 것으로 알려졌습니다. 일부 전문가들을 중심으로 전세자금 대출에 대해서도 DSR 규제를 적용해야 한다는 의견도 나오고 있고요. 이와 함께 대출 신청 시점의 소득뿐 아니라 미래에 줄어들 것으로 예상되는 소득까지 고려해 대출만기를 설정하도록 하는 방안도 함께 논의되고 있는 것으로 알려졌습니다.

이번 글에서는 금융당국이 가계부채의 증가 속도를 늦추기 위해 여러 대출 규제 방안을 준비하고 있다는 소식에 대해서 전해드렸는데요. 대출금리가 인상되는 상황에서 대출 심사도 강화됨에 따라 앞으로는 대출 문턱이 더욱 높아질 것으로 예상됩니다. 금융당국의 대출 규제 대책에 대해서는 구체적인 내용이 발표되는 대로 이후에도 계속 전해드리도록 하겠습니다. 이번 글이 저희 자리톡 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.