✅ 노무비, 운송‧보관료 등 부담해야 해요
✅ 법적으로는 세입자 부담이지만... 돌려받기 매우 힘들어요.

이번 글에서는 명도소송에서 임대인이 승소했음에도 불구하고 세입자가 주택‧상가에서 나가지 않고 버티거나, 연락이 두절된 경우 임대인이 취할 수 있는 마지막 법적 수단인 ‘강제집행’과 여기에 들어가는 구체적인 비용에 대해서 알아보겠습니다.

명도소송에서 임대인이 이겼을 경우 대부분의 세입자들은 부동산을 인도하고 떠나지만, 일부 세입자들은 끝까지 주택‧상가를 비우지 않기 때문인데요. 이 같은 경우에 임대인이 선택할 수 있는 방법은 법원에 강제집행을 신청하는 것뿐이죠.

그러지 않고 임대인이 세입자가 점유 중인 주택‧상가에 무단으로 들어가 세입자의 짐을 치웠다가는 주거침입, 건조물침입, 재물손괴 등의 혐의로 처벌받을 수도 있기 때문입니다.

👉 명도소송에서 승소하는 건 어렵지 않지만

부동산 전문 변호사들은 ‘명도소송에서 이기는 것 자체는 그리 어려운 일이 아니다’라고 설명하는데요. 계약해지 요건에 해당하는 세입자에게 계약해지를 통보한 뒤 그래도 세입자가 나가지 않을 경우 명소소송을 제기할 수 있고, 2~3회가량 재판을 거치면 승소 판결을 받을 수 있기 때문입니다.

물론 이 과정에서 법무 비용(변호사비, 법무사비), 인지대, 송달료, 점유이전금지 가처분 보증보험료 등 각종 비용을 부담해야만 하고, 시간도 평균 6개월가량 걸리지만 일단 승소하는 것 자체는 그리 어렵지 않죠.

👉 강제집행 가능성까지 꼭 따져보세요

그리고 전문가들은 명소소송을 고려하는 임대인이라면 승소 이후의 강제집행 절차와 그 비용까지도 사전에 염두에 둬야만 한다고 조언하는데요.

임대인 스스로 ‘셀프(Self) 소송’ 절차를 밟을 수도 있는 명도소송과는 달리 강제집행은 반드시 법원과 집행관의 ‘물리적인 힘’을 빌려야만 하고, 이 과정에서 적지 않은 비용이 소요되기 때문입니다.

자칫하면 소송보다 강제집행에 들어가는 비용이 더 클 수도 있다는 게 전문가들의 설명이죠.

👉 노무비, 운송‧보관료 등 부담해야 해요

그렇다면 강제집행 절차를 밟을 경우 얼마만큼의 비용이 들어가게 되는 걸까요? 강제집행 과정에서 법원 수수료 외에 추가적으로 부담해야 하는 주요 비용은 △강제집행 노무비 △운송료 △창고 보관료 △현관문 해제 비용 등으로 나눠서 말씀드릴 수 있는데요.

지역과 부동산의 유형, 세입자가 남긴 짐의 규모 등에 따라 구체적인 비용은 달라질 수 있으나 보통 비목별로 다음과 같은 수준의 금액을 부담하게 됩니다.

👷‍♂️ 노무비

부동산 인도 강제집행 절차를 밟기 위해선 짐을 옮기는 등의 일을 해줄 노무자가 필요한데요. 집행관이 주택‧상가의 면적에 따라 필요 인력을 산정한 뒤 노무자들을 불러오면 임대인은 노무 비용을 부담해야 합니다.

최근에는 인건비가 상승하면서 이 같은 노무비도 몇 년 전보다 올랐는데요. 부동산 전문 변호사들에 따르면 부동산의 용도(주택, 상가 여부)와 면적 등에 따라 조금씩 다르긴 하지만 노무자 1인당 대략 13만원 가량을 부담하는 게 일반적입니다.

부동산 면적별로 집행관이 산정하는 노무자들의 수는 보통 다음과 같고요.

📍 5평 이상 10평 미만 : 노무자 3~5명

📍 10평 이상 20평 미만 : 노무자 6~8명

📍 20평 이상 30평 미만 : 노무자 9~11명

이처럼 면적이 넓을수록 집행 과정에 참여하는 노무자들의 수도 늘어나게 되는데요. 40평가량의 부동산이라면 15명 정도의 노무자가 투입된다는 게 전문가들의 설명입니다.

🚛 운송비

노무비용뿐 아니라 세입자의 짐을 운송‧보관하는 비용도 발생하는데요. 부동산 안에 있는 여러 집기와 가구는 임차인의 소유이므로 임대인이 함부로 버리거나, 처리할 수 없기 때문입니다. 법원에서 지정한 물류센터로 옮겨서 보관해야 하는데 이 비용도 일단은 임대인이 지불해야만 하죠.

운반비의 경우 2.5톤 화물차 한 대를 빌리는 데는 30만원 가량을, 5톤 트럭은 한 대에 50만원 가량을 운임으로 지불해야 합니다.

🪑 창고 보관료

보관료는 5톤 컨테이너 한 대를 한 달 빌리는데 20만원 가량이 소요되는데요. 대부분의 경우 보관료는 3개월분을 미리 내야만 합니다. 5톤 컨테이너 한 대를 빌리기 위해선 일단 60만원을 지불해야만 하는 것이죠.

🔐 잠금장치 해제 비용 (열쇠 비용)

강제집행 자체가 명도소송에서 졌음에도 불구하고 나가지 않고 버티는 세입자를 대상으로 하는 절차인 만큼 세입자가 순순히 문을 열어줄 거라고 기대하기는 힘든데요. 문을 열고 들어가기 위해선 열쇠공을 불러 현관 잠금장치를 해제해야만 하죠.

열쇠 잠금장치만 있는 현관문의 경우에는 5만~7만원을, 도어록이 달린 현관문은 10만~13만원을 부담해야 한다는 게 전문가들의 설명입니다.

👉 예를 들어 20평 빌라라면

이렇게 모든 과정 하나하나에 비용이 부과되기 때문에 조그만 빌라라고 해도 강제집행 절차를 밟게 되면 적지 않은 비용을 부담해야만 하는데요.

예를 들어 20평 규모의 빌라라면 노무 비용으로만 대략 104만원(13만원 × 8명)을 부담해야만 하고, 여기에 운송비와 보관료 110만원(5톤 화물차 1대 50만원 + 3개월치 보관료 60만원)을 더하면 모두 214만원을 부담해야만 하죠. 현관문 해제 비용과 법원 수수료를 더하면 비용은 더욱 늘어나게 되고요.

👉 세입자에게 비용 청구할 수는 있지만...

이처럼 강제집행에는 만만치 않은 비용이 소요되는데요. 그렇다면 이 비용은 무조건 임대인이 부담해야만 하는 걸까요? 그렇지는 않은데요.

법대로라면 강제집행 비용은 임차인이 부담해야만 합니다. 강제집행을 마친 뒤에 임대인이 법원에 집행비용 확정 신청을 하면 집행비용 결정문을 받게 되는데요. 임대인은 이 결정문을 바탕으로 임차인에게 자신이 지불한 집행비용을 돌려달라고 청구할 수 있습니다.

집행비용 결정문은 판결과 같은 효력을 갖기 때문에 결정문을 바탕으로 집행비용을 청구할 수 있고, 또 채무자(세입자)의 재산에 대한 강제집행도 가능하죠.

👉 현실적으로는 돌려받기 힘들어요

하지만 법적으로는 이처럼 세입자에게 집행비용을 청구할 수 있어도 실제로 세입자에게 비용을 돌려받는 일은 매우 드물다는 게 전문가들의 설명인데요.

강제집행 절차까지 가버린 세입자가 집행비용을 부담할 것이라고 기대하기는 사실상 힘들기 때문이죠. 결정문을 바탕으로 강제집행을 하려고 해도, 강제집행할 재산 자체가 없는 경우가 대부분이고요.

애초에 금전적인 여유가 있는 세입자라면 강제집행 절차까지도 가지 않는다는 게 전문가들의 설명입니다. 임대인이 지불한 비용을 세입자로부터 돌려받을 가능성은 사실상 없다고 할 수 있는 것이죠.

이번 글에서는 명도소송에서 패했음에도 불구하고 주택‧상가를 비워주지 않고 버티는 세입자에게 임대인이 취할 수 있는 법적 수단인 강제집행의 절차와 이에 소요되는 비용들에 대해서 안내해 드렸는데요.

오늘 살펴본 것처럼 강제집행에는 적지 않은 비용이 들어가므로 가급적이면 세입자를 설득해 내보내는 편이 좋다는 게 전문가들의 조언입니다.

이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.