✅ 중개대상물 확인/설명서 양식이 대폭 강화됩니다
✅ 임대인 세금 체납 정보, 확정일자, 전입세대 의무적으로 설명해야 해요

이번 글에서는 앞으로 공인중개사가 주택 전‧월세 매물을 중개할 때 임차인에게 집주인의 세금(국세‧지방세) 체납 정보와 선순위 임차인 관련 정보 등을 의무적으로 설명해야 한다는 사실에 대해서 설명드리겠습니다.

법에 따라 공인중개사가 이 같은 내용을 임차인에게 안내하지 않거나 부실하게 설명했을 경우 최대 500만원의 과태료가 부과되기 때문인데요.

이에 따라 앞으로는 임대인이 전‧월세 계약 과정에서 제출해야 하는 서류와 챙겨할 일들도 늘어나게 됐습니다.

지금부터는 구체적으로 언제부터, 어떻게 법(시행규칙)이 달라지는지에 대해서 알아보겠습니다.

👉 ‘중개대상물 확인‧설명서’ 양식이 대폭 강화됩니다

국토교통부는 지난 20일에 ‘공인중개사법 시행규칙’ 일부 개정안을 입법예고했는데요. 개정안에는 주택 임대차 계약 과정에서 중개사가 임차인에게 제공해야 하는 ‘중개대상물 확인‧설명서’에 담기는 항목을 추가하고 세분화하는 내용이 담겨 있습니다. 공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명해야 하는 내용이 늘어난다는 뜻이죠.

국토부는 오는 11월 29일까지 개정안에 대한 의견을 수렴한 뒤 연내에 강화된 중개대상물 확인‧설명서 서식을 도입할 방침입니다. 12월부터 법이 강화된다고 알고 계시면 됩니다.

👉 중개대상물 확인‧설명서란?

임대차 계약을 자주 체결하시는 저희 자리톡 임대인 회원님들이라면 이미 잘 알고 계시다시피 공인중개사는 계약을 체결하면서 법에서 정한 사항들을 의무적으로 임차인에게 설명해야 하고, 이 같은 내용을 문제없이 잘 설명했다는 확인을 임차인으로부터 받아야 하는데요.

이때 사용되는 서식이 중개대상물 확인‧설명서이죠. 이 서식에 나와 있는 내용들을 제대로 설명하지 않은 중개사는 법에 따라 과태료 부과 등의 처벌을 받게 되고요.

현행 중개대상물 확인‧설명서에는 해당 부동산의 등기사항전부증명서(구 등기부등본)와 건축물대장 등을 임차인에게 제시하고, 이에 대해 설명한 뒤, 임차인에게 확인받아야 한다는 내용이 기재돼 있는데요.

👉 필수 설명사항들이 크게 늘어납니다

개정안이 시행되면 확인‧설명서에 포함되는 항목들이 대거 추가됩니다. △집주인의 국세 및 지방세 체납 정보 △확정일자 부여현황 정보 △전입세대 확인서 제출 여부 △해당 주택의 최우선변제금 △임대보증금 보증 관련 정보 △세분화된 관리비 내역 등도 세입자에게 의무적으로 설명하고, 이에 대해 확인받아야만 하죠.

국토부에서 이번에 이렇게 중개사가 계약 과정에서 임대인에게 의무적으로 설명해야 하는 항목들을 대폭 추가한 것은 전세사기와 보증금 미반환으로 인한 임차인의 피해를 예방하기 위해서인데요.

🔎 국세‧지방세 납세증명서

임대인의 국세 및 지방세 납세증명서를 제출받아 임차인에게 이에 대해 설명하도록 하는 것은 계약 체결 시점에 임대인에게 체납 세금이 있을 경우 세입자가 보증금을 돌려받는 일이 어려워질 수 있기 때문이죠.

혹여나 해당 주택이 경매‧공매에 넘어갈 경우 경‧공매 과정에서 세입자의 보증금보다 체납 세금이 먼저 변제되니까요.

🔎 확정일자, 전입세대

확정일자 부여현황과 전입세대 확인서를 제출받아 설명하도록 하는 것도 마찬가지 이유 때문인데요. 신규 임차인보다 먼저 해당 주택을 대상으로 임대차 계약을 체결해 권리관계가 앞서 있는 선순위 임차인이 있는 경우에도 신규 임차인이 보증금을 돌려받는 일이 어려워질 수 있기 때문입니다. 법에 따라 선순위 임차인의 보증금부터 순서대로 변제되니까요.

🔎 최우선 변제금

최우선 변제금이란 해당 주택이 경‧공매에 넘어갔을 경우 임차인이 다른 선순위 채권에 앞서서 배당받을 수 있는 소액 보증금을 말하는데요. 최우선 변제금의 경우 지역마다 최우선 변제를 적용받을 수 있는(소액 임차인으로 인정받을 수 있는) 전체 보증금의 규모와 변제금 액수가 다르게 정해져 있습니다.

그렇기에 이에 대해서도 공인중개사의 정확한 설명이 필요하다는 게 국토부의 판단입니다.

이와 함께 국토부에서는 중개대상물 확인‧설명서에 관리비 세부내역 항목과 임차주택 현장을 안내한 사람이 중개보조원인지, 공인중개사인지를 기재하는 항목도 추가했습니다.

👉 설명 안 한 중개사에게는 최대 500만원 과태료

이처럼 앞으로는 공인중개사가 계약 과정에서 임차인에게 의무적으로 설명해야 하는 내용들이 크게 늘어가게 되는데요. 만약 중개사가 이 같은 내용들에 대한 설명을 빠뜨리거나 제대로 안내하지 않았을 경우 중개사에게는 최대 500만원의 과태료가 부과됩니다.

👩‍💼 “전세사기 예방 등 부동산 소비자 보호를 위해 중개대상물 확인·설명서에 공인중개사가 임대차 중개 시 필수적으로 설명해야 할 사항을 추가함으로써 현행 제도의 일부 미비점을 개선·보완하려 한다”는 게 국토부 담당자의 설명입니다.

👉 다가구 주택은 특히 유의하세요

앞서 말씀드린 것처럼 강화된 중개대상물 확인‧설명서 서식은 연말부터 도입될 예정인데요. 도입 이후에 전‧월세 계약을 체결하는 회원님들이라면 국세‧지방세 납세증명서, 확정일자 부여현황, 전입세대 확인서 등의 증빙서류를 꼭 잘 제출하셔야만 합니다.

특히 호실별로 개별 등기되지 않아 선순위 임차인의 보증금이 신규 임차인의 보증금 변제(경‧공매 과정 시)에도 영향을 미치는 다가구 주택을 소유하신 회원님이시라면 선순위 임차인의 보증금 규모가 지나치게 클 경우 신규 세입자를 구하는 일이 어려워질 수 있으므로 이점도 유의하시길 바라겠습니다.

이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.