이번 글에서는 세입자의 월세 연체를 사유로 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있는 법정 요건은 어떻게 되는지에 대해서 살펴보겠습니다. 세입자가 월세를 연체해 임대인이 세입자에게 계약해지를 통보했으나, 그 이후에 세입자가 연체된 월세를 납부했을 경우 계약해지 통보는 효력을 유지하는지, 임대인은 계속해서 명도소송 절차까지 밟을 수 있는지에 대해서도 함께 안내해드리겠습니다. 몇 달씩 연락도 없이 월세를 내지 않는 세입자만큼 임대인을 힘들게 하는 세입자도 없을 텐데요. 저희 자리톡 커뮤니티만 봐도 월세 미납 세입자 때문에 속을 끓이시는 회원님들이 적지 않으신 거 같습니다. 그동안 저희 자리톡 매거진에서는 세입자의 월세 미납에 대처하는 방법과 명도소송 절차에 대해서 꾸준히 안내해드렸는데요. 이번 글 역시 잘 참고하셔서 도움받으시길 바라겠습니다.

👉 계약해지 요건은 임대 유형마다 달라요

먼저 세입자가 얼마만큼 월세를 연체했을 때 임대인이 계약을 해지할 수 있는지, 법에서 정한 요건부터 알아볼까요? 월세 미납으로 인한 계약해지 요건은 임대차 계약의 대상이 주택인지 상가인지, 주택일 경우에는 임대인이 지자체에 등록한 등록임대사업자(주임사)인지 일반 임대인인지에 따라서 다른데요.

👉 일반 임대인은 두 달치 월세가 밀렸을 때부터

일반 주택 임대인(시‧군‧구청 등록 X)이라면 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’부터 세입자와의 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 중요한 건 ‘차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’라는 문장의 정확한 의미인데요. 이 말은 월세를 두 번 밀렸을 때를 뜻하는 게 아닙니다. 연체된 금액이 두 달치 월세와 같아질 때를 뜻하는 말이죠. 예를 들어 월세가 50만원인 원룸이 있다고 해보겠습니다. 이 경우에는 월세 미납액이 100만원이 되는 순간부터 임대차 계약을 해지할 수 있는데요. 만약 임차인이 8월에는 월세를 못 내고 9월에는 월세 50만원을 내고, 10월에 다시 월세를 못 냈다면 임대인은 세입자에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 계약해지 가능 여부를 가르는 기준은 연체한 횟수가 아니라 전체 미납금액이라는 사실을 꼭 기억하셔야 하는데요. 임차인이 월세를 여러 번 연체했더라도 미납금액이 두 달치 월세에 미치지 못 하면 계약을 해지할 수 없습니다.

👉 주임사는 해지 요건이 더 엄격해요

시‧군‧구청에 등록한 등록임대사업자(주임사)에게는 보다 엄격한 조건이 적용되는데요. 월세를 세 달 이상 연속으로 못 냈으면서 미납 금액이 세 달치 월세 금액 이상일 때에만 세입자에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 법에는 ‘3개월 이상 연속하여 연체한 경우’라고만 명시돼 있지만 판례에서는 이에 더해 미납금액 역시 3개월치 월세 이상이 돼야 한다고 해석하고 있기 때문이죠. 상가의 경우에는 임차인이 세 달치 이상의 월세를 밀렸을 때부터 계약해지를 통보할 수 있고요.

👉 현재 미납 중일 때만 계약해지 통보할 수 있어요

임대인이 월세 미납을 사유로 계약해지를 통보할 수 있는 시점도 법에 따라 정해져 있는데요. 세입자가 2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 연체한 이력이 있다고 하더라도 언제든 계약해지를 통보할 수 있는 건 아닙니다. 세입자가 계약해지 기준을 넘어서는 월세를 연체한 ‘과거 이력’이 있더라도 임대인이 계약해지를 통보하려는 시점 기준으로 미납된 금액이 없거나 미납 금액이 계약해지 기준 미만이라면 계약을 해지할 수 없습니다. 계약해지는 2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 ‘현재 미납 중인 경우’에만 통보할 수 있다는 사실 역시 꼭 기억하셔야만 합니다.

👉 계약해지 통보했는데 세입자가 미납 월세 냈다면?

그렇다면 임대인이 세입자에게 계약해지를 통보한 이후에 세입자가 그동안 연체했던 월세의 전부 혹은 일부를 임대인에게 지급해 미납 월세가 없어졌거나, 미납 금액이 계약해지 요건보다 적어졌을 때는 어떻게 될까요? 이 경우 임대인이 세입자에게 전달했던 계약해지 통보는 법적 효력을 그대로 유지하는 걸까요?

👉 이후에 미납 월세 납부했어도 계약해지는 유효합니다

정답은 ‘그렇다’입니다. 일단 임대인이 법에서 정한 해지 사유를 모두 충족하는 세입자에게 계약해지를 통보했다면 법에서는 계약이 해지된 것으로 여기기 때문이죠. 그렇기 때문에 임대인은 통보 이후 세입자가 미납 월세를 납부했다고 하더라도 계속해서 명도소송 절차까지 밟아나갈 수 있고요. 이 같은 경우 세입자가 계약해지가 부당하다고 소송을 제기하거나 명도소송 철회를 요구할 수는 있지만 법원에서도 이미 계약해지가 이뤄진 것으로 판단해 대부분 임대인의 손을 들어준다는 게 부동산 전문 변호사들의 설명입니다. 계약해지 통보 이후에 세입자가 미납된 연체를 지불했을 경우 임대인이 원한다면 계속해서 계약을 유지할 수는 있지만, 법적으로는 계약이 해지됐다고 이해하시면 됩니다. 임대인에게 계약해지를 취소할 의무는 없는 것이죠. 이번 글에서는 연체로 인해 임대차 계약을 해지할 수 있는 요건과 계약해지 통보 시점 등에 대해서 안내해드렸는데요. 이번 글이 저희 자리톡 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇