이번 글에서는 임대인 회원님들께 큰 도움이 될만한 소중한 자료를 공유드리도록 하겠습니다. SH(서울도시주택공사)가 임대 현장에 적용하고 있는 ‘수리비 분담 매뉴얼’에 대해서 안내해 드릴 텐데요. 어떤 경우에는 임대인(SH)이 주택 수리비를 부담하고, 어떤 경우에는 임차인(개인, 공동)이 수리비를 부담하는지에 대해서 각각의 시설물별로 일목요연하게 정리해 놓은 자료입니다. 저희 자리톡 임대인 커뮤니티에 가장 자주 올라오는 질문 중 하나는 ‘◌◌ 수리비(혹은 교체비)를 임대인과 임차인 중 누가 부담해야 하나요?’라는 질문인데요.

👉 법에서는 큰 기준만 제시하고 있어요

이전 매거진 글들에서도 설명드렸듯이 법에서는 큰 기준선만 제시하고 있을 뿐 각각의 시설물별로 임대인이 수리비를 부담해야 하는 경우와 임차인이 수리비를 내야 하는 경우를 상세히 구분하지는 않고 있죠. ‘전세든 월세든 상관없이 기본적으로 중요한 시설물에 대해서는 임대인에게 수리 의무가 있지만, 임차인의 부주의나 고의로 인해 시설물이 고장 나거나, 파손됐을 경우 그리고 사소한 수리와 교체의 경우에는 임차인에게 수리 책임이 있다.’ 이 정도가 법에서 규정한 내용이라고 이해하시면 되는데요. ✅ 임대인의 임대주택 수리 의무, 어디까지 해줘야 할까? 👇 이처럼 법에서는 큰 틀에서의 기준만을 다루고 있기 때문에 실제 임대차 현장에서는 수리 책임을 둘러싸고 임대인과 임차인 사이에 적지 않은 분쟁이 벌어지고 있는 게 사실입니다. 일부 임대인의 경우 사소한 것 하나하나까지 모두 다 수리, 교체해 달라는 임차인의 잦은 연락에 큰 스트레스를 받기도 하시고요.

👉 SH가 만들어 사용하고 있는 매뉴얼 있어요

SH는 1989년 설립돼 지금껏 34년 동안 운영되고 있는 서울시 산하 주거 전문 공기업인데요. 지난해 10월 기준 SH가 관리하고 있는 임대주택 세대 수는 모두 24만1464 세대에 달합니다. 수십 년 동안 수십만 가구의 임대주택을 공급‧관리하고 있는 공기업인만큼 SH는 수리비 부담에 대한 상세한 매뉴얼을 갖고 있는데요. 그동안의 경험에 기반해 임대인(SH)과 임차인(개인, 공동)의 수리 의무를 시설물과 사유별로 구분하고 있습니다. 그런 만큼 SH가 사용하는 수리비 분담 매뉴얼을 활용하시면 임대주택의 시설물을 수리해야 하는 일이 발생했을 때 수리비를 누가 부담해야 하는지 판단하는 데 상당한 도움을 받으실 수 있습니다.

👉 여기서 다운로드 받으세요

지금부터는 SH 수리비 분담 매뉴얼에 담긴 전반적인 내용들에 대해 설명해 드릴 텐데요. 모두 33페이지로 이뤄져 있는 SH의 ‘시설물 수선비 비용부담 기준_임대아파트 및 기타주택(2022년)’ 매뉴얼은 아래 링크해 놓은 자리톡 매거진 블로그나 SH 홈페이지에서 다운로드하실 수 있습니다. ✅ 자리톡 블로그 다운로드 👇 ✅ SH 홈페이지 다운로드 👇 https://www.i-sh.co.kr/main/lay2/program/S1T305C307/www/m_102/wpge/house_mng_ameprice.do

👉 입주 전에 체크리스트대로 점검하세요

시설물에 대한 수리비를 누가 부담해야 하는지를 정확하게 판단하기 위해서는 입주 과정에서 임대주택의 상태를 꼼꼼하게 확인하는 일이 우선돼야 하는데요. 당연한 말이지만 애초부터 고장 나 있었거나, 파손돼 있었던 시설물에 대한 수리비를 새롭게 입주한 임차인에게 부과해서는 안 되기 때문이죠. 그렇기 때문에 SH에서는 입주 과정에서 해당 임대주택의 상태를 점검한 뒤 점검 결과에 대해 신규 임차인에게 확인받고 있는데요. 입주할 때뿐만이 아니라 퇴거할 때도 마찬가지로 주택 시설물 상태를 꼼꼼히 체크하고 있습니다. 임차인의 거주 기간 동안에 고장 나거나, 파손된 시설물이 있다면 점검 결과를 토대로 원상복구비를 청구하고 있고요. 아래 첨부해 놓은 사진을 통해 확인하실 수 있듯이 SH의 ‘입주 및 퇴거 시 세대점검표’는 주택 내 각 시설물별로 매우 상세하게 이뤄져 있는데요. 예를 들어 △현관 부분의 경우에는 현관문부터 시작해서, 도어록, 바닥타일까지 14개 항목으로 이뤄져 있고, △화장실의 경우에도 욕실문, 환풍기, 배수구, 양변기 등 13개 항목으로 체크리스트가 구성돼 있죠. 이처럼 입주 단계에서 각 시설물별로 이상 유무를 철저하게 확인해야만 수리비 부담을 둘러싼 불필요한 분쟁을 최대한 예방할 수 있는 것이죠. 입주 및 퇴거 시 세대점검표는 SH 매뉴얼의 31~33페이지에서 확인하실 수 있고요.

👉 노후, 누수, 부식, 작동불량은 임대인 부담

앞서 말씀드렸듯이 SH 매뉴얼은 모두 33페이지에 달하기 때문에 이번 글에서 모든 시설에 대한 수리비 부담 기준을 말씀드리기는 힘든데요. 주요 시설물에 해당하는 기준에 대해서만 살펴보도록 하겠습니다. 기본적으로는 노후나 누수로 인해 문제가 발생했을 때, 파손되지 않았음에도 불구하고 시설물이 제대로 작동하지 않을 때는 임대인이 수리비를 부담하고, 시설물이 파손되거나 오염됐을 때는 임차인에게 수리비를 부과하고 있는데요. 시설물별 기준은 다음과 같습니다. 📌 천정, 벽체 도배지의 경우 신규 입주시에는 임대인이 도배비를 부담하도록 규정돼 있는데요. 이와 함께 누수로 인해 교체가 필요할 때도 임대인이 비용을 부담하하고 있습니다. 이와 달리 거주기간 동안 오염, 훼손된 경우에는 임차인이 수리비를 부담토록 하고 있고요. 📌 바닥 마루의 경우 온돌마루든 강화마루든 상관없이 누수 등으로 인한 들뜸, 갈라짐, 결로 현상이 발생했을 때는 임대인이 수리비를 부담하고 있습니다. 파손, 오염, 훼손으로 수리해야 할 때는 임차인에게 수리비를 부과하고 있고요. 📌 샷시 샷시 본체와 틀 부분은 열고 닫는데 문제가 발생하거나, 처지거나, 부식되거나, 누수 등으로 문제가 발생했을 때는 임대인이 수리비를 부담하고 있습니다. 이와 달리 샷시가 부서졌을 때는 임차인에게 수리비를 받고 있고요. 방충망의 경우에도 부식됐을 때는 임대인이 수리‧교체비를 부담하고 있는 데요. 입주 시에 방충망이 제대로 열리거나 닫히지 않을 때도 임대인이 수리해주고 있습니다. 임차인은 방충망이 파손되거나, 찢어지거나, 분실됐을 때 수리비를 부담하고요. 🔎 현관, 복도 현관문 본체의 경우에는 문이 제대로 열리지 않거나, 문이 뒤틀리거나, 노후로 인해 도색 등이 필요할 때는 임대인이 수리비를 부담하고 있습니다. 문이 부서지거나 깨졌을 때는 임차인이 수리비를 부담하도록 하고 있고요. 현관문에 달린 디지털 도어록의 경우 작동이 제대로 되지 않는다면 임대인이 수리‧교체비를 부담하는데요. 작동불량이 아닌 파손일 경우에는 임차인이 수리비를 부담하고 있습니다. 건전지 교체 비용 역시 임차인이 부담하고요. 🔎 주방 싱크대의 경우 문짝, 상부장, 하부장 등이 노후됐거나, 처지거나, 떨어져 나갔을 때는 임대인이 수리비를 부담하고요. 이와 달리 파손됐거나 부착물을 교체해야 할 때는 임차인에게 수리비를 부과하고 있습니다. 수전의 경우에는 입주 한 달 안에 작동불량 문제가 발생했을 때, 그리고 노후화로 문제가 생겼을 때는 임대인이 수리비를 부담합니다. 이와 달리 누수, 파손, 탈락, 팻킹 교환 등의 문제가 발생했을 때는 임차인이 비용을 내고 있고요. 🔎 보일러 보일러의 경우에는 제대로 작동하지 않아 수리‧교체가 필요할 때는 임대인이 수리‧교체비를 부담하는데요. 이와 달리 동파로 인해 문제가 발생했거나, 보일러가 파손됐을 때, 그리고 교체가 아닌 청소가 필요할 때는 임차인이 비용을 부담토록 하고 있습니다. 📌 배관 배관의 경우 난방‧급수‧급탕배관, 오‧배수관 모두에 같은 기준이 적용되는데요. 노후, 누수, 부식으로 인해 문제가 발생했을 때는 임대인이, 관리소홀과 동파로 인해 문제가 생겼을 때는 임차인이 수리비를 부담하고 있습니다. 이번 글에서는 서울시 산하 주거 공기업인 SH가 임대 현장에 적용하고 있는 수리비 분담 기준에 대해서 살펴봤는데요. 33페이지에 달하는 매뉴얼 원문은 아래 링크에서 다운로드하실 수 있습니다. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. ✅ 자리톡 블로그 다운로드 👇 ✅ SH 홈페이지 다운로드 👇 https://www.i-sh.co.kr/main/lay2/program/S1T305C307/www/m_102/wpge/house_mng_ameprice.do