이번 글에서는 시‧군‧구청에 등록한 등록임대사업자(일명 주임사)가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 반환보증의 가입 요건이 이르면 이달 말부터 상당폭 강화될 전망이라는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다. 임대인이 가입하는 임대보증금 반환보증의 가입 요건을 세입자가 가입하는 전세보증금 반환보증과 동일한 수준으로 강화하겠다는 정부 방침에 따라 앞으로는 보증금이 주택 공시가격의 126% 이하인 임대주택만 임대보증금 반환보증에 가입할 수 있게 되는데요. 이에 더해 이달 말부터는 등록임대사업자가 임대보증금 반환보증에 가입하지 않을 경우 세입자는 해당 계약을 해제‧해지할 수 있게 되고, 임대사업자는 계약 해제‧해지에 대한 손해배상 책임도 져야만 합니다. 임대보증금 반환보증에 가입할 수 있는 주택가격 대비 보증금 비율 요건이 강화되면서 등록임대사업자들이 소유하고 있는 임대주택을 중심으로 역전세난이 보다 더 심화될 것으로 예상되는데요. 전체 임대차 시장에 큰 영향을 미칠만한 중요한 내용인 만큼 등록임대사업자 회원님뿐 아니라 다른 회원님들도 이번 글을 꼭 읽어보시길 바라겠습니다.

👉 등록임대사업자는 반환보증 가입이 의무입니다

언론 보도에 따르면 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 반환보증의 가입 요건을 전세보증금 반환보증과 동일한 수준으로 이달 안에 조정할 방침인데요. 임대보증금 반환보증은 임대인 의무보증, 임대보증보험 등으로도 불리는 보증 상품입니다. 임대인이 세입자에게 받은 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 보증회사에서 먼저 세입자에게 보증금을 돌려준 뒤 이 금액을 임대인에게 받아내는 방식의 보증 상품이죠. 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 시‧군‧구청에 등록한 임대사업자가 임대차 계약을 맺었을 때는 임대보증금 반환보증에 의무적으로 가입해야만 하고요.

👉 공시가격의 126%로 가입 요건이 강화됩니다

임대보증금 반환보증에 가입하기 위해서는 보증금이 주택가격의 일정 비율 안에 있어야만 하는데요. 현재까지는 보증금이 주택 공시가격의 150%(9억원 미만 공동주택 기준) 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있습니다. 그리고 이 비율을 전세보증금 반환보증과 같은 126% 이하(공시가격 적용비율 140% × 전세가율 90%)로 강화하겠다는 게 정부와 주택도시보증공사의 계획입니다. 전세반환금 반환보증의 경우 주택 공시가격에 140%를 곱한 값을 주택가격으로 산정한 뒤, 보증금이 이 주택가격의 90% 이하 범위에 있을 때만 가입을 승인하고 있기 때문이죠. 140%에 90%를 곱하면 126%가 되기 때문에 결과적으로 보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 것이죠.

👉 반환보증 가입 위해 보증금 낮추는 경우 늘어나요

강화된 기준이 적용되면 임대보증금 반환보증에 가입하기 위해 전세보증금을 낮추는 일이 적지 않게 발생할 것으로 예상되는데요. 예를 들어 공시가격이 3억원인 빌라의 경우 현재로선 전세보증금이 4억5000만원일 때까지 임대보증금 반환보증에 가입할 수 있지만, 강화된 요건이 적용되면 전세보증금이 3억7800만원 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있게 되죠. 등록임대사업자가 임대보증금 반환보증에 가입하기 위해서는 보증금을 기존보다 낮출 수밖에 없고, 이에 따라 등록임대사업자 보유 주택을 중심으로 역전세난이 더 심화될 가능성이 적지 않다는 게 부동산 전문가들의 분석입니다.

👉 기존 등록임대주택에는 유예기간 적용합니다

주택도시보증공사에 따르면 지난 4월 기준 임대보증금 반환보증에 가입한 임대주택은 모두 15만3381호에 달하는데요. 강화된 가입 기준이 적용될 경우 이 중 46%에 달하는 7만1155호의 임대주택이 기존 보증금으로는 반환보증 가입 심사 문턱을 넘을 수 없는 것으로 나타났습니다. 다만 정부에서는 기존에 등록한 등록임대사업자에 대해서는 일정 기간의 유예기간을 부여한 이후부터 강화된 가입 요건을 적용할 방침입니다.

👉 감정평가 대신 시세, 공시가격을 우선적으로 활용해요

반환보증 가입 심사 과정에서 주택가격을 산정하는 방식 자체도 엄격해지는데요. 현재는 감정평가금액을 가장 우선 순위로 해서 주택가격을 산정하고 있지만 앞으로는 전세보증금 반환보증과 동일하게 KB부동산‧한국부동산원 시세, 공시가격을 우선적으로 활용해 주택가격을 산정할 방침입니다. 일부 임대사업자가 감정평가사와 결탁해 주택가격을 부풀린 뒤 이를 바탕으로 전세보증금을 과도하게 높여 부르는 문제를 해결하기 위해 이 같은 조치를 도입한다는 게 국토부 관계자의 설명입니다.

👉 반환보증 가입 안 하면 세입자는 계약 해제‧해지할 수 있어요

반환보증 가입 의무를 지키지 않은 등록임대사업자에게 적용되는 불이익도 강화될 방침인데요. 정부에서는 이르면 이달 말부터 등록임대사업자가 임대보증금 반환보증에 가입하지 않았을 경우 세입자가 해당 계약을 자유롭게 해제‧해지할 수 있게 할 방침입니다. 임차인에게 계약 해제‧해지권한을 부여함과 동시에 등록임대사업자는 자신의 임대보증금 반환보증 미가입으로 인해 계약이 해제‧해지됐을 경우 임차인의 손해에 대한 배상책임도 져야 하고요. 이 같은 방안은 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙’ 개정안이 시행된 이후에 체결된 임대차 계약부터 적용될 방침입니다. 이번 글에서 말씀드린 것처럼 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 반환보증의 가입 요건이 이달 말부터 강화되면 임대차 시장에 적지 않은 영향이 미칠 것으로 예상되는데요. 이와 관련된 정부 방안이 확정되는 대로 관련 내용을 신속하게 전해드리도록 하겠습니다. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇