이번 글에서는 정부가 지난 4일 발표한 ‘2023년 하반기 경제정책방향’에 따라 오는 7월 말부터는 보증금 반환대출에 대해 보다 늘어난 한도로 대출을 받을 수 있다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다. 어떤 임대인이, 어떤 경우에, 얼마만큼 완화된 한도로 보증금 반환대출을 받을 수 있는지, 그리고 완화된 기준을 적용받은 임대인에게 부여되는 의무는 무엇인지 등에 대해서 하나씩 설명드리도록 하겠습니다. 역전세난이 심화되며 저희 자리톡 임대인 회원님들 중에서도 보증금 반환에 대해 고민하시는 분들이 적지 않게 늘어나셨는데요. 그런 만큼 이번 글에서 설명드릴 내용을 꼼꼼히 확인하시길 바라겠습니다.

👉 대출한도 DSR 40% → DTI 60%로 완화

정부는 지난 4일 이번 하반기에 추진할 중점 경제정책을 정리한 ‘하반기 경제정책방향’을 발표했는데요. 이중에서도 가장 큰 관심을 모은 정책은 보증금 반환대출에 대한 규제완화 방침이었습니다. 규제완화 방침의 핵심은 개인 임대인이 보증금 반환대출로 대출받을 수 있는 대출금의 한도를 기존의 ‘DSR(총부채 원리금 상환비율) 40%’ 기준 대신 ‘DTI(총부채 상환비율) 60%’ 기준을 활용해 산정하도록 하는 것인데요. 이 같은 방침이 시행되면 집주인의 대출한도는 상당폭 늘어나게 됩니다.

👉 DTI가 DSR보다 느슨한 기준입니다

DSR은 주택담보대출을 비롯한 여러 대출들의 연간 원리금 상환액을 차주의 연 소득으로 나눈 값을 말하는데요. 이에 비해 DTI는 주택담보대출의 경우에만 연간 원리금 상환액을 구하고, 다른 대출들은 연간 이자 상환액을 구한 뒤, 이를 더해 연 소득으로 나눈 값을 말하죠. 여러 대출의 원리금 상환액을 모두 합산하는 DSR과 달리 DTI는 주담대를 제외한 다른 대출들은 이자 상환액만을 더하기 때문에 DTI가 DSR보다 상당히 더 느슨한 기준이죠. 기존에는 보증금 반환대출의 대출한도를 구할 때 DSR 40%가 상한선으로 적용됐었는데요. 오는 7월 말부터 1년 동안은 한시적으로 DTI 60% 기준이 적용됩니다. DTI 자체가 DSR보다 강도가 약한 기준인데다, 비율 자체도 40%에서 60%로 올랐기 때문에 기존보다 더 많은 한도로 대출받을 수 있게 되고요.

👉 소득이 높을수록 대출한도도 더 크게 늘어납니다

금융위원회에 따르면 다른 대출이 없는 연 소득 5000만원의 개인 다주택자가 보증금 반환목적으로 대출금리 연 4%, 30년 만기 주택담보대출을 받을 경우 기존(DSR 40%)에는 3억5000만원까지만 대출받을 수 있었는데요. 하지만 DTI 60% 상한을 적용받게 되면 대출한도가 5억2500만원으로 늘어나게 됩니다. 기존보다 1억7500만원을 더 대출받을 수 있게 되는 것이죠. 소득이 높은 임대인일수록 대출한도도 더 크게 늘어나게 되고요.

👉 등록임대사업자는 RTI 기준이 ‘1배’로 완화돼요

시‧군‧구청에 등록한 등록임대사업자(일명 주임사)의 경우에는 보증금 반환대출을 받을 때 DSR 대신 RTI(임대업 이자상환 비율) 기준을 활용해 대출한도를 산정하고 있는데요. RTI는 쉽게 연간 임대소득을 연간 이자비용을 나눈 값이라고 이해하시면 됩니다. 기존에는 등록임대사업자가 보증금 반환대출을 받을 때 1.25~1.5배의 RTI 상한이 적용됐는데요. RTI 제한 역시 같은 기간 동안, 1년간 한시적으로 1배로 완화됩니다.

👉 보증금 차액 대출에 대해서만 적용되는 게 원칙입니다

이 같은 대출규제 완화방안은 다음과 같은 조건을 모두 충족하는 임대인‧임대사업자에게만 적용되는데요. 기본적인 지원 대상은 보증금 반환기일이 다가왔으나 역전세 상황으로 인해 세입자에게 보증금 차액(기존 보증금 – 신규 보증금)을 돌려줘야만 하는 임대인입니다. 아예 신규세입자를 구하지 못하고 있는 임대인 역시 지원 대상에 포함되고요. 또한 임대주택의 주택유형은 아파트, 연립‧다세대, 주거용 오피스텔이어야만 하고요. 완화된 기준은 보증금 차액에 대한 반환대출에만 적용되는 게 원칙인데요. 기존 보증금에서 신규 보증금을 뺀 보증금 차액을 반환하기 위해 대출을 받을 때만 이 같은 완화된 기준을 적용한다는 뜻이죠.

👉 신규 세입자 못 구했다면 전체 보증금 대출받을 수 있어요

다만 신규 세입자를 구하지 못한 임대인의 경우 대출 약정서에 관련 특약을 기재한 뒤 대출한도 내에서 전체 보증금을 대출받을 수 있습니다. ‘신규 세입자에게 지급받는 보증금으로 대출금을 우선 상환하겠다’는 특약을 기재하는 방식으로 말이죠.

👉 집주인이 보증금 반환보증 의무 가입해야 해요

완화된 규제를 적용받아 반환대출을 받은 임대인에게는 여러 가지 의무가 부여될 방침인데요. 우선 신규 세입자의 보증금을 안전하게 보호하기 위해 임대인에게 보증금 반환보증 가입 의무를 부여하고, 보증료도 임대인이 부담하도록 할 방침입니다. 임대인이 보증금 반환대출을 받을 경우 대출 근저당이 신규 세입자의 보증금보다 선순위로 설정되기 때문인데요. 현재 금융위원회와 주택도시보증공사(HUG)가 완화된 규제를 적용받아 반환대출을 받은 임대인을 대상으로 하는 전용 반환보증 상품 마련을 논의하고 있습니다. 또한 반환대출 대출금이 다른 용도로 유용되는 것을 막기 위해 대출금은 집주인이 아닌 세입자의 계좌로 입금됩니다.

👉 금리는 일반 주담대보다 더 높을 것으로 예상돼요

임대인 입장에서는 보증금 반환대출의 대출금리가 얼마나 될지도 중요한 문제인데요. 반환대출 금리는 일반적인 주담대 금리보다 더 높게 책정될 것으로 전망됩니다. 보증금을 세입자에게 돌려주기 힘든 상황에 있는 집주인이기 때문에 일반적인 주담대 대출자들보다 소득이나 상환여력이 부족할 것으로 예상되고, 그만큼 대출의 리스크도 높은 것으로 평가되기 때문이죠. 이 같은 리스크를 반영하게 되면 일반적인 주담대 상품보다는 대출금리가 더 높게 책정될 것으로 예상된다는 게 금융업계 전문가들의 설명입니다. 이번 글에서는 오는 7월 말부터는 보증금 반환대출에 한해 기존보다 더 늘어난 대출한도로 대출을 받을 수 있게 된다는 사실에 대해서 설명드렸는데요. 대출규제 완화 시행을 앞두고 금융위원회, 금융회사, 주택도시보증공사 등에서 실무적인 적용 방안에 대한 논의가 진행되고 있는 만큼 이 같은 내용들에 대해서도 관련 내용이 확정될 때마다 빠르게 전해드리도록 하겠습니다. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇