이번 글에서는 전월세 계약 기간이 끝나 이미 퇴거한 기존 세입자가 주민등록을 이전하지 않고 계속해서 임대주택에 전입 상태를 유지하고 있을 경우에 임대인이 취할 수 있는 행정 조치인 ‘거주불명등록 신청’ 제도에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 이 제도는 정당한 권리 없이 특정 주택에 주민등록 전입신고를 해놓은 사람의 주민등록을 강제로 내보내는 제도인데요. 과거에 운영됐던 ‘주민등록 말소’ 제도와 비슷한 역할을 하는 제도입니다. 퇴거한 기존 세입자의 전입 상태를 방치할 경우 신규 세입자를 구하는 일이 어려워지고, 집주인이 주택을 담보로 대출을 받는 게 힘들어지는 만큼 저희 자리톡 임대인 회원님들이라면 이번 글에서 말씀드릴 내용에 대해 꼭 알고 계셔야만 합니다.

👉 신규 세입자 구하기가 힘들어집니다

먼저 퇴거한 세입자가 전입신고를 계속 유지할 경우 임대인이 겪게 되는 여러 불이익에 대해서 말씀드리겠습니다. 첫째, 신규 세입자를 구하는 일이 어려워지는데요. 기존 세입자의 전입신고가 남아있는 주택으로는 신규 세입자가 전세보증금 대출을 받을 수 없기 때문입니다. 은행 등 금융기관에서는 전세보증금 대출을 심사할 때 대출 신청인로부터 ‘전입세대 열람원’이라는 서류를 제출받고 있습니다. 해당 주택에 전입신고를 한 뒤 거주하고 있는 인원들을 보여주는 서류인데요. 퇴거한 세입자의 전입신고가 남아있을 경우에는 은행 등 금융기관에서 전세보증금 대출을 내주지 않고 있습니다. 법적으로는 퇴거 세입자의 배당 순위가 대출 신청인보다 앞서기 때문이죠. 이와 함께 신규 세입자가 우선변제권을 적용받는 일도 힘들어집니다. 주택임대차보호법에서는 전입신고와 확정일자 부여 절차를 마친 세입자에게만 우선변제권을 보장해주고 있는데요. 기존 세입자의 전입신고가 남아 있는 경우 신규 세입자의 전입신고가 받아들여지지 않을 가능성이 있습니다. 그렇게 되면 신규 세입자는 우선변제권을 보장받지 못하게 되고요. 우선변제권이 없으면 해당 주택이 경매에 넘어갔을 때도 보증금을 변제받을 수 없으니 이런 집에 들어가 사는 건 누구나 꺼릴 수밖에 없죠.

👉 집주인 주택담보대출에도 악영향 있어요

둘째, 집주인이 해당 주택을 담보로 주택담보대출을 받는 일도 힘들어집니다. 은행에서는 주택담보대출을 심사할 때도 전입세대 열람원을 제출받아 확인하고 있는데요. 전입세대 열람원에 기재된 전입세대가 많을수록 임차인이 많은 것으로 여겨져 대출한도가 줄어들게 됩니다. 주민등록을 옮기지 않은 퇴거 세입자 때문에 대출한도가 줄어들거나 대출이 승인되지 않을 수도 있는 것이죠. 마지막으로 기존 세입자 명의로 각종 우편물과 고지서 등이 날아오기 때문에 현재 거주하고 있는 거주자가 불편함을 겪게 되고요.

👉 전입 안 뺀다면 거주불명등록 신청하세요

이 같은 여러 문제들이 발생할 수 있기에 퇴거한 세입자가 전입을 빼지 않고 계속 유지하고 있다는 사실을 발견하면 그 즉시 다른 곳으로 주민등록을 옮길 것을 요구하셔야만 하는데요. 만약 기존 세입자와 연락이 닿지 않는 상황이라면 거주불명등록 신청 제도를 이용하는 방법이 있습니다. 이 제도는 임대차 계약 기간이 만료됐음에도 불구하고 전입 상태를 계속 유지하고 있는 퇴거 세입자의 주민등록을 해당 주택에서 내보내기 위해 활용할 수 있는 제도인데요. 과거에 운영됐던 주민등록 말소 제도와 비슷한 제도라고 알고 계시면 됩니다. 2009년에 주민등록 말소 제도가 폐지되면서 거주불명등록 제도가 새롭게 도입됐죠.

👉 관할 주민센터에서 신청할 수 있어요

임대인이 기존 세입자에 대한 거주불명등록을 신청하기 위해선 신분증과 임대차 계약서 등의 관련 서류를 지참해서 주택 주소지 관할 주민센터를 방문하셔야 하는데요. 주민센터 담당자에게 상황을 설명하고 퇴거 세입자에 대한 거주불명등록을 신청하시면 됩니다. 이렇게 거주불명등록 신청이 접수되면 주민센터에서는 우선 기존 세입자에게 연락을 취해 주소지를 옮길 것을 요청합니다. 만약 기존 세입자와 연락이 닿지 않으면 주민센터 직원이 해당 주택을 방문해 실제 거주자가 누구인지, 기존 세입자가 거주하지 않는 게 사실인지 등을 확인하도록 돼있습니다. 이 같은 절차를 통해 퇴거 세입자가 해당 주택에 거주하고 있지 않는다는 사실이 인정되면 퇴거 세입자에 대해 거주불명등록 조치를 취하고 있고요. 실거주 여부를 확인한 뒤 공고 절차를 마쳐 거주불명등록 직권조치를 취하기까지 걸리는 기간은 대략 3주 정도라는 게 전문가들의 설명입니다.

👉 거주불명등록자 되면 과태료 내고, 건강보험도 잃어요!

거주불명등록자에게는 다시 전입신고를 할 때까지의 경과 일수에 따라 1만~10만원의 과태료가 부과되는데요. 어쩌면 과태료보다도 더 크다고 할 수 있는 불이익들도 주어집니다. 우선 건강보험 가입자 자격을 잃게 되고요. 다시 전입신고를 하기 전에는 주민등록등본이나 초본을 발급받을 수 없게 되죠. 이에 따라 여러 금융 거래에도 어려움을 겪게 될 수밖에 없고요. 퇴거했음에도 불구하고 주민등록을 옮기지 않고 버티는 세입자가 있다면 ‘거주불명등록을 신청하겠다’고 이야기하는 것만으로도 효과를 볼 수 있는 이유입니다. 이번 글에서는 계약 기간이 끝나서 나갔음에도 불구하고 전입 상태를 계속해서 유지하는 세입자에게 임대인이 취할 수 있는 거주불명등록 신청 조치에 대해서 안내해드렸는데요. 오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되시기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇