저희 커뮤니티에 자주 올라오는 단골 질문 중 하나가 ‘세입자가 계약 만기 전에 나간다는 데 다음 임차인을 구하기 위한 중개수수료를 누가 부담해야 하느냐?’는 질문인데요. 이 질문이 등장할 때마다 댓글창에는 회원님들 간의 갑론을박이 벌어지곤 합니다. ‘만기 전에 나가는 거니 세입자가 부담해야 한다’는 댓글과 ‘아쉽지만 세입자가 아니라 집주인이 부담하도록 돼있다’는 댓글로 의견들이 나뉘시죠. 이번 글에서는 법에는 이 같은 상황에서 임대인과 퇴거 세입자 중 누가 중개수수료를 부담하도록 돼있는지에 대해서 정확히 말씀드리도록 하겠습니다. 계약 체결 시 관련 특약을 기재하면 중도 퇴거하는 세입자에게 중개수수료를 법적으로 정당하게 요구할 수 있다는 사실에 대해서도 안내해드리겠습니다. 계약서상의 계약 기간이 남아있는 세입자뿐 아니라 묵시적 갱신으로 살고 있는 세입자에게도 적용되는 내용인 만큼 저희 회원님들이라면 꼭 알고 계셔야 하는 내용입니다.

👉 중도 퇴거 세입자가 부담하는 게 관행인 건 맞지만...

아직 계약 기간이 상당 기간 남아있는 세입자가 중간에 갑자기 나가겠다고 하면 임대인 입장에서는 당황스러울 수밖에 없는데요. 새로운 세입자를 구하는 일 자체가 번거로울뿐더러 혹시나 새로운 임차인을 구하지 못한다면 임대인 자신의 돈으로 보증금을 돌려줘야만 하기 때문이죠. 보통 계약 만료 한, 두 달 전에 나가는 게 아니라 아직 계약 기간이 상당히 남아있는 세입자가 이사를 나갈 경우에는 새로운 임차인을 구하기 위해 드는 중개수수료는 퇴거하는 기존 세입자가 부담하는 게 일반적인 관행인 건 맞습니다. 갑작스러운 퇴거로 인해 임대인에게 부담을 줬기 때문에 그 같은 부담을 조금이나마 덜어주기 위해서 생겨난 관행이라고 할 수 있는데요.

👉 기존 세입자가 부담해야 하는 법적 의무는 없어요

다만 계약 만료 전 나가는 세입자가 임대인 몫의 중개수수료를 부담하는 건 말 그대로 관행일 뿐 법적인 의무는 아닙니다. 임차인에게 중개수수료를 내라고 강제할 수는 없다는 말이죠. 만약 기존 세입자가 “나는 중개수수료를 못 내겠으니 알아서 하라”고 해도 임대인 입장에서 뭐라 따지기는 힘든 것이죠.

👉 중개수수료는 중개의뢰인이 내도록 돼있기 때문입니다.

그 이유는 공인중개사법에 규정된 내용 때문인데요. 공인중개사법 32조에는 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다”고 명시돼 있습니다. 그리고 여기서 말하는 중개의뢰인은 자신에게 직접 매물 중개를 의뢰한 이들, 즉 임대인과 새로 들어오게 될 신규 임차인을 뜻하고요. 퇴거하는 임차인은 법에서 규정한 중개의뢰인이 아니기 때문에 법적으로는 기존 임차인에게 임대인 몫의 중개수수료를 대신 부담해야 하는 의무는 없는 것이죠. 물론 기존 세입자가 중개수수료를 부담하고 나가는 경우도 적지는 않지만 말씀드렸듯이 이는 관행일 뿐 임차인에게 준수하라고 강제할 수 있는 부분은 아니죠. 계약서상의 계약 기간이 남아 있는 임차인뿐 아니라 묵시적 갱신으로 살고 있는 임차인의 경우에도 이사를 간다고 해서 임대인 몫의 중개수수료를 부담해야 할 법적 의무가 없는 것은 마찬가지이고요.

👉 특약으로 기재하면 법적으로 중개수수료 요구할 수 있어요

그리고 여기 퇴거하는 세입자에게 중개수수료를 합법적으로 요구할 수 있는 방법이 있는데요. 처음에 전·월세 계약을 맺으면서 계약서에 ‘중도 퇴거 시 중개수수료는 임차인이 부담한다’는 내용의 특약을 기재했다면 만기 전에 퇴거하는 세입자에게 법적으로 정당하게 중개수수료를 요구할 수 있습니다. 임대인과 임차인 사이의 특약은 그 내용이 민법과 주택임대차보호법 등 법의 테두리를 벗어나지 않고, 반사회적이거나 비상식적인 내용이 아닐 경우 계약 조항으로서 효력을 갖게 되는데요. 중도 퇴거 시 중개수수료 부담과 관련된 특약도 법에 따라 효력을 갖는 특약이기 때문이죠. 계약서를 작성하며 “계약 만기일 전 퇴거 시 새 임차인을 구하기 위한 중개보수는 현 임차인이 부담한다”와 같은 특약을 따로 기재했다면 임대인은 중도 퇴거하는 임차인에게 중개수수료를 법적으로 정당하게 요구할 수 있죠. 중개수수료를 둘러싼 갈등을 사전에 예방하는 특약인만큼 꼭 기억하시길 바라겠습니다. 이번 글에서는 계약 만료 전에 중도 퇴거하는 기존 세입자에게 중개수수료를 부담해야 하는 법적 의무가 있는지 여부와 특약을 통해 기존 세입자에게 정당하게 중개수수료를 부담토록 하는 방법에 대해서 살펴봤는데요. 오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇