이번 글에서는 세입자의 임차보증금을 상습적으로 빼돌려온 임대인들의 명단을 공개하는 이른바 ‘악성 임대인 공개법’이 최근 국회 본회의를 통과해 곧 시행된다는 사실에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 이에 따라 앞으로는 누구나 악성 임대인 블랙리스트를 손쉽게 확인할 수 있게 됐는데요. 어떠한 기준을 충족할 경우 악성 임대인으로 분류돼 정보 공개 대상이 되는지, 구체적으로 어떤 정보들이 어디에 공개되는지에 대해서도 안내해드리겠습니다.

👉 상습 채무불이행 임대인의 정보가 공개됩니다

국회에서는 지난 2월 27일 본회의를 열고 ‘주택도시기금법 일부개정법률안’을 통과시켰는데요. 이른바 악성 임대인 공개법으로 불리는 이 법안의 핵심은 수년간 여러 번에 걸쳐 임차보증금을 돌려주지 않은 상습 채무불이행 임대인의 정보를 공개하는 것이라고 할 수 있습니다. 좀 더 정확히 말씀드리면 계약이 종료됐음에도 세입자에게 보증금을 반환하지 않아 주택도시보증공사(HUG)에서 세입자에게 대신 보증금을 돌려줬지만, 공사가 대신 돌려준 보증금(구상채권)을 여전히 갚지 않고 있는 임대인의 정보가 공개되는데요. 주택도시보증공사가 운영하는 임대보증금 보증에 가입한 임대인이나 세입자가 주택도시보증공사 운영 전세보증반환 보증에 가입한 임대인이라면 이 법의 적용을 받게 된다고 이해하시면 됩니다.

👉 4가지 조건 충족하면 악성 임대인으로 분류됩니다

그렇다면 구체적으로 어떤 임대인이 법에서 말하는 ‘상습 채무불이행자’로 분류돼 정보 공개 대상이 되는 걸까요? 먼저 법에 나와있는 조문을 그대로 소개해드린 뒤 어떤 뜻인지 하나씩 쉽게 풀어서 설명드리도록 하겠습니다. 법에 따라 아래 4가지 조건을 모두 충족하면 상습 채무불이행자로 지정되는데요. 1️⃣ 주택임대차계약의 임대인이 임차인에게 임차보증금을 변제하지 아니하여 (주택도시기금법) 제26조에 따라 공사가 임대보증금보증 등 대통령령으로 정하는 보증채무를 이행함으로써 구상채무가 발생하였을 것 2️⃣ 주택임대차계약의 임대인이 제1호의 구상채무가 발생한 날 이전 3년 이내에 해당 구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금 반환채무와는 별개의 임차보증금 반환채무를 정당한 사유 없이 이행하지 아니한 사실이 있을 것 3️⃣ 해당 임대인에 대한 공사(주택도시보증공사를 가리킴)의 구상채권액을 합산한 금액이 2억원 이상일 것 4️⃣ 공사가 구상채권에 기초하여 ‘민사집행법’에 따른 강제집행 또는 보전처분을 신청하고 그 효력이 발생하였을 것

👉 3년간 두 차례, 2억원 이상 돌려주지 않았으면 악성 임대인

딱딱한 법률 용어로 쓰여있어서 어떤 뜻인지 정확히 이해하시기가 조금은 어려우실 수도 있는데요. 쉽게 풀어서 말씀드리면 ① 지난 3년 동안에 두 차례 이상 임차보증금을 돌려주지 않은 전력이 있으면서 ② 주택도시보증공사에 갚지 않고 있는 임차보증금 금액(구상채권 금액)이 2억원을 넘으면 상습 채무불이행자로 분류된다는 뜻입니다. 구상채권이란 보증기관이 채무자를 대신해 먼저 채권자에 갚아준 빚으로써 채무자가 보증기관에 지불해야 하는 빚을 말하는데요. 여기서는 임대인이 세입자에게 반환하지 않아 주택도시보증공사에서 대신 세입자에게 갚아준 보증금이 구상채권이 됩니다. 일단 공사에서 세입자에게 먼저 돈을 돌려줬으니 당연히 공사는 이 돈(구상채권)을 임대인에게 받아내야 하는 것이죠. 이렇게 주택도시보증공사에 갚아야 할 돈, 즉 구상채무가 2억원 이상이면서, 해당 미반환 건을 포함해 지난 3년 동안 두 차례 이상 임차보증금을 돌려주지 않은 전력이 있다면 악성 임대인으로 지정되는데요.

👉 임대인의 성명, 나이, 주소 등이 공개됩니다

그렇다면 이 같은 악성 임대인으로 분류되면 어떤 정보들이, 어디에 공개되는 걸까요? 법에 따라 공개되는 정보의 종류는 다음과 같은데요. △임대인의 성명 △법인 또는 단체는 법인·단체의 명칭과 대표자의 성명 △나이 △주소 △돌려주지 않은 임차보증금 금액 △임대차 계약기간 등 △공사에 갚아야 하는 구상채무 금액 △공사가 해당 임대인을 대상으로 강제집행과 보전처분을 신청한 횟수 법에서 상습 채무불이행자에 대한 최종적인 정보 공개 여부는 국토교통부 혹은 주택도시보증공사에 마련될 예정인 ‘임대인 정보공개 심의위원회’에서 결정하도록 했습니다. 또한 정보를 공개하기 전에 대상자에게 먼저 공개 예정 사실을 통보한 뒤 이에 대해 소명할 기회를 제공할 방침이고요.

👉 국토부·공사 홈페이지, 안심전세 앱에 정보가 공개돼요

이 같은 절차를 거쳐 정보 공개가 최종적으로 확정되면 국토교통부와 주택도시보증공사 홈페이지, 그리고 국토교통부가 운영하는 ‘안심전세 앱’ 등을 통해 악성 임대인 관련 정보가 공개됩니다. 이에 따라 앞으로는 예비 임차인이 계약 전에 자신이 계약을 체결하려는 임대인에게 제때 보증금을 돌려주지 않은 이력이 있는지, 그리고 악성 임대인 리스트에 등재돼 있는지 여부를 직접 확인할 수 있게 됩니다.

👉 오는 9월부터 법이 시행됩니다

지난 2월 말 국회 본회의를 통과한 이 법안은 공포일로부터 6개월이 지난 날부터 시행되는데요. 이번 달쯤에 법이 공포되면 오는 9월부터는 악성 임대인 공개법이 실제로 시행되게 됩니다. 이번 글에서는 앞으로 악성 임대인들의 정보가 공개된다는 사실과 어떤 기준을 충족할 경우 악성 임대인으로 분류되는지 등에 대해서 설명드렸는데요. 저희 자리톡 임대인 회원님들께서는 악성 임대인 지정 같은 불미스러운 일에 휘말리는 일이 결코 없기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇