이번 글에서는 국토교통부가 아파트 직거래에 대한 강도 높은 기획조사를 대대적으로 진행하고 있다는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다. 지난해 11월 본격적으로 조사에 착수한 국토부는 최근 1차 조사 결과를 발표했는데요. 1차 조사에서 멈추지 않고 오는 7월까지 고강도 조사를 계속할 계획입니다. 지금부터는 1차 조사에서 적발된 편법·불법 아파트 직거래 유형과 이 같은 행위를 저질렀을 때 받게 되는 처벌, 그리고 2차 조사는 실거래가 띄우기에 초점을 맞춰 진행되고 있다는 사실에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 최근에는 공인중개사를 거치지 않고, 개인 간에 부동산을 직거래하는 비중이 크게 늘었는데요. 그런 만큼 저희 자리톡 임대인 회원님들이라면 이번 글에서 말씀드릴 내용에 대해서 잘 알고 계셔야만 합니다. 정부가 지난해 말부터 아파트 직거래에 대한 고강도 기획조사에 들어간 건 방금 말씀드렸듯이 최근 몇 년 사이 직거래가 전체 부동산 거래 중에서 차지하는 비중이 크게 늘어났기 때문입니다.

👉 지난해 11월 서울 아파트 거래의 30%가 직거래였어요

국토교통부에 따르면 지난해 11월 서울 지역에서 거래된 아파트의 30%는 직거래를 통해 매매가 이뤄졌습니다. 1년 전(9.5%)에 비해 직거래 비중이 20.5%포인트나 증가, 세 배로 늘어난 것이죠. 이처럼 단기간에 직거래 비중이 크게 늘어난 이유로는 몇 가지를 들 수 있는데요. 우선 부동산 시장이 침체기에 접어들며 주택가격이 떨어지자 부동산 중개수수료를 아끼려는 수요가 늘어난 점을 들 수 있습니다.

👉 증여세 안 내기 위한 가족 간 직거래도 늘었어요

또한 집값 하락기를 증여 타이밍으로 삼으려는 수요 역시 직거래 비중 증가에 큰 영향을 미쳤습니다. 일반적으로 최근 3개월 내 거래된 동일 유형 주택의 실거래가에서 해당 주택의 신고가액((국토교통부에 신고한 매매가)을 뺀 금액이 실거래가의 30% 이하 또는 3억원 이하인 경우 가족 등 특수관계인 간의 거래도 정상적인 거래로 인정받을 수 있기 때문이죠. 정상 거래로 인정받으면 증여세를 내지 않아도 되고요. 특히나 실거래가가 떨어진 시장 하락기에 맞춰 이 같은 방식으로 자녀에게 부동산을 매매하면 증여세를 보다 큰 폭으로 아낄 수 있는 것이죠. 그리고 이처럼 시장 침체 속에서 아파트 직거래가 크게 늘어나자 비정상적인 편법·불법거래로 의심되는 사례들도 함께 늘어났는데요. “아파트를 시세보다 현저히 낮은 가격에 직거래하는 등 이상동향이 지속적으로 확인됨에 따라 전국 아파트 불법 의심 고·저가 직거래에 대한 기획조사를 실시했다”는 게 국토교통부 관계자의 설명입니다.

👉 다운계약서 작성 등의 사례가 가장 많이 적발됐어요

국토교통부는 2021년 1월부터 2022년 8월까지 직거래로 계약이 체결된 아파트 매매거래 중 부정 거래로 의심되는 802건의 계약들에 대해 지난해 11월부터 네 달간 조사했는데요. 얼마 전 이에 대한 조사 결과를 내놨습니다. 조사 결과 모두 276건의 거래가 편법증여, 명의신탁, 업·다운계약서 작성 등 위법 의심거래로 적발됐습니다. 유형별로는 △계약일 거짓신고 △업·다운계약서 작성 유형이 214건으로 가장 많았습니다. 국토교통부에서는 이 같은 결과에 대해서 관할 지자체에 통보했는데요. 위법 행위를 벌인 게 사실로 확정될 경우 취득가액 5% 이내의 금액이 과태료로 부과됩니다. △편법증여 △특수관계자 차입금 등의 유형은 77건이 적발됐는데요. 해당 거래들은 국세청에 통보했습니다. 국세청에서 탈세 혐의에 대해 추가 조사한 뒤 미납세금과 가산세를 추징할 예정이고요. △법인 명의신탁 등의 유형은 모두 19건이 적발됐습니다. 이 같은 행위에 대해서는 경찰이 수사하게 되는데요. 불법 행위가 사실로 드러나면 5년 이하의 징역이나 2억원 이하의 벌금을 처벌받게 됩니다. △대출용도 외 자금 유용 △LTV(주택담보인정비율) 위반 등의 사례는 18건이 적발됐는데요. 이 같은 유형은 금융위원회에 통보됐습니다. 거래 당사자에게는 주담대 회수 등의 불이익이 주어지고요.

👉 실거래가 띄우기에 대한 2차 조사가 들어갑니다

방금 말씀드린 것처럼 국토부에서는 아파트 직거래에 대한 1차 조사를 최근 마무리했는데요. 이번 달부터 시작된 2차 조사에서는 ‘실거래가 띄우기’ 의심 사례를 집중적으로 조사할 계획입니다. 주택 시세를 올릴 목적으로 고가의 매매거래를 거짓으로 신고한 뒤, 신고 이후에 계약을 해제해 버리는 시세 조종 수법에 대해 칼을 빼든 것이죠. 허위로 실거래가를 띄우는 건 시장을 교란함으로써 다른 시장 참여자들에게 피해를 입히는 위법 행위니까요. 2차 조사는 2021년 1월부터 2022년 12월까지 2년간 이뤄진 아파트 직거래 중 장기간 경과 후 해제된 계약, 특정인이 반복해서 신(新)고가를 기록한 뒤 해제한 계약, 투기지역에서 고가로 거래한 후 해제한 계약 등을 대상으로 하는데요. 이번 3월부터 7월까지 5개월 동안 집중 조사를 펼칠 계획입니다.

👉 계약금 실제 입금했는지 등 집중적으로 살펴봅니다

의심거래를 대상으로 실제로 계약서가 존재하는지, 매수인이 매도인에게 계약금을 지급했는지, 계약 해제 후 계약금 반환과 배액배상이 이뤄졌는지를 철저하게 조사하겠다는 게 국토부의 방침입니다. “실제로 매매계약을 체결하지 않았음에도 실거래 가격을 상승시킬 목적으로 고의로 허위신고했다가 해제해 시장가격을 교란시키는 행위에 대해서도 철저히 조사함으로써 공정하고 투명한 부동산 시장을 확립하겠다”는 게 국토교통부 관계자의 설명입니다. 이번 글에서는 국토부가 아파트 직거래 관련 위법 행위에 대해 집중적으로 조사하고 있다는 사실에 대해서 말씀드렸는데요. 오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 회원님들에게 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇