이번 글에서는 최근 소득세법 시행령이 개정되면서 임차인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됐을 경우에도 임대인이 상생임대인 자격을 인정받을 수 있는 길이 열렸다는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다. 상생임대인 자격을 인정받기 위한 임대기간 요건 충족 여부를 따질 때 기존 세입자와 신규 세입자의 임대기간을 합산해서 계산하는 특례 조항이 신설됐기 때문인데요. 이번 글에서는 어떤 상황에서 어떤 조건을 충족했을 때 이 같은 합산 규정의 적용을 받을 수 있는지에 대해서 설명드리겠습니다. 세입자의 중도 퇴거로 인해 임대인이 상생임대인에게 주어지는 양도소득세 비과세 관련 혜택을 억울하게 놓치는 일을 방지하기 위해 시행령이 개정된 만큼 저희 자리톡 임대인 회원님들이라면 꼭 알고 계셔야만 하는 내용입니다. 그럼 먼저 상생임대인 제도란 어떤 제도인지에 대해서부터 살펴보도록 하겠습니다.

👉 직전 계약보다 임대료 5% 이내 인상하면 상생임대인 인정받을 수 있어요

상생임대인은 주택임대사업자 등과는 달리 따로 관공서에 등록을 해서 얻게 되는 자격은 아닌데요. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 사이에 신규·갱신 임대차계약을 맺으면서 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 임대인이라면 상생임대인의 자격을 얻게 됩니다. 임대료 인상폭뿐 아니라 임대기간 요건도 충족해야만 하는데요. 직전 임대차계약은 최소 1년 6개월 이상, 신규 임대차계약은 최소 2년 이상 유지해야만 상생임대인 자격을 얻게 됩니다. 시행령 개정안에 의해 이 임대기간 요건에 어떤 특례 조항이 생겼는지에 대해서는 뒤에서 자세히 설명드리도록 하겠습니다.

👉 다주택자도 상생임대인 될 수 있습니다

상생임대인 제도가 처음 도입된 2021년만 해도 임대개시 시점을 기준으로 1세대 1주택자인 임대인만 상생임대인으로 인정받을 수 있었습니다. 주택은 기준시가 9억원 이하 주택이어야만 했고요. 하지만 지난해(2022년) 7월 소득세법 시행령이 개정되면서 이제는 임대개시 시점을 기준으로 다주택자인 임대인도 상생임대인 제도의 혜택을 누릴 수 있게 됐습니다. 주택가격 기준도 없어졌고요.

👉 양도세 비과세 등 2년 거주요건이 면제됩니다

상생임대인으로 인정받게 되면 세제 관련 혜택을 받기 위한 ‘2년 거주요건’이 면제되는데요. 이 말이 어떤 뜻인지 좀 더 자세히 풀어서 말씀드리겠습니다. 먼저 소득세법에 따라 주택에 대한 양도소득세를 비과세 받기 위해선 주택 소재지별로 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다. ✅ 비조정지역 주택의 경우에는 1세대 1주택자가 해당 주택을 2년 이상 보유해야만 하고요. ✅ 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 1세대 1주택자가 해당 주택을 2년 이상 보유하면서 2년 이상 거주해야만 합니다. ‘상생임대인에 한해 2년 거주요건을 면제해준다’는 말은 조정대상지역에 있는 상생임대주택의 경우에는 집주인이 2년간 거주하지 않아도 매각 시 양도세를 비과세한다는 뜻입니다. 매각 시점에서 1세대 1주택자, 2년 이상 보유라는 조건만 충족하면 되죠. 또한 장기임대주택을 보유한 상태에서 거주주택의 양도세 비과세를 적용받기 위한 2년 거주요건도 면제받게 됩니다. 2년 거주요건 면제 혜택은 ‘1세대 1주택 장기보유특별공제’에도 동일하게 적용되는데요. 이 공제 역시 원래는 최소 2년은 집주인이 해당 주택에 거주해야만 적용받을 수 있는데 상생임대인의 경우에는 이 같은 거주요건을 충족하지 않더라도 장기보유특별공제의 혜택을 누릴 수 있습니다. 이처럼 상생임대인에게는 해당 임대주택 매각 시 비과세·공제 혜택을 받기 위해 충족해야 하는 2년 거주요건이 면제되는데요.

👉 중도 퇴거로 인해 인정받기 힘들어지는 사례들이 있었어요

그런데 그동안에는 임차인의 사정으로 인해 임대차계약이 중도에 해지되는 경우 본의 아니게 임대기간 요건을 충족하지 못하게 돼 상생임대인 자격을 얻지 못하는 문제가 적지 않게 발생해왔습니다. 앞서 말씀드렸듯이 상생임대인 자격을 얻기 위해서는 직전 임대차계약은 1년 6개월 이상, 신규 임대차계약은 2년 이상 계약을 유지해야 하는데요. 임차인이 본인 사정으로 인해 이 같은 계약기간을 채우지 못하고 중간에 나갔다고 하더라도 임대인은 상생임대인으로 인정받을 수가 없었죠. 특히나 최근엔 부동산 시장 침체로 전세가격도 함께 떨어지면서 전세계약 기간 중간에 계약 해지를 요구하는 임차인의 수도 크게 늘어났고요. 임대인이 해지하고 싶어서 중도 해지한 것도 아닌데 계약 만기 전에 먼저 나가버린 임차인 때문에 상생임대인 자격을 놓치게 되면 임대인 입장에서는 억울할 수밖에 없는데요. 기획재정부에서 이번에 소득세법 시행령을 개정한 것도 이처럼 세입자의 사정으로 인해 임대기간을 채우지 못한 임대인에게는 상생임대인 자격을 얻을 수 있는 별도의 기회를 제공하는 게 합당하다는 지적을 반영한 덕분입니다.

👉 종전계약과 신규계약의 임대기간을 합산할 수 있어요

개정된 소득세법 시행령에는 다음과 같은 조항이 신설됐는데요. 🔎 ‘임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건*에 해당하는 경우 종전계약과 신규계약 임대기간 합산 📌 *임차인이 스스로 퇴거 후 종전계약보다 보증금과 임대료를 낮춰 새로운 임차인과 신규계약 체결하는 경우 등 신설된 조항에 따라 임대인의 귀책사유 없이 오직 임차인의 사정으로 인해 임대차계약이 중도에 해지됐을 경우에는 종전계약과 신규계약의 임대기간을 합산해 임대기간 기준 충족 여부를 따지게 됩니다. 예를 들어 신규계약으로 들어온 임차인이 본인의 사정으로 1년 만에 나갔을 경우 이 1년에다가 그 이후에 들어온 임차인의 계약기간까지 합쳐서 임대기간을 따진다는 것이죠. 이 경우 중도 퇴거 이후에 새롭게 들어온 임차인이 1년 이상 임대차계약을 유지하게 되면 상생임대인 요건(신규계약 2년 이상 요건)을 충족할 수 있게 되고요.

👉 보증금과 임대료가 종전계약 이하여야만 해요

다만 위 조항에서 확인하셨다시피 여기에는 한 가지 조건이 있는데요. 중도 퇴거 이후 새롭게 체결한 임대차계약의 임대보증금과 임대료가 종전계약의 임대보증금, 임대료보다 같거나 낮을 때만 임대기간을 합산할 수 있습니다. 만약 임대보증금과 임대료를 종전계약보다 높게 해서 새롭게 계약을 맺었다면 임대기간에 합산할 수 없으니 이점을 꼭 유의하셔야 합니다. 이번 글에서는 최근 소득세법 시행령이 개정되면서 임차인의 사정으로 인해 임대차계약이 중도에 해지된 경우 임대인이 상생임대인 자격을 인정받을 수 있는 길이 열렸다는 사실에 대해서 설명드렸는데요. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들께서 상생임대인으로 인정받아 양도세 비과세 혜택 등을 누리시는 데 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇