이번 글에서는 앞으로 법원의 ‘임차권등기 명령 결정’이 임대인에게 고지되기 전이더라도 임차인이 해당 주택에 임차권을 등기할 수 있게 될 전망이라는 사실에 대해서 설명해드리겠습니다. ‘임차권등기 명령’이란 어떤 제도인지 설명드리는 것부터 시작해서 임차권 등기가 이뤄지면 임차인에게 어떤 권리가 부여되는지, 한 번 주택·상가에 임차권이 등기되면 임대인이 이후 신규 임차인을 구하기 어려워지는 이유에 대해서도 안내해드리겠습니다.

👉 주임법 법률개정안이 국무회의를 통과했어요

국토교통부는 지난 14일(2023년 2월 14일)에 열린 국무회의에서 임차권등기 명령 조항을 개정하기 위한 ‘주택임대차보호법’ 일부 개정법률안이 통과했다고 최근 발표했는데요. 정부의 법률 개정안이 국회를 통과해 실제로 법률이 개정되면 집주인에게 법원의 임차권등기 명령 결정이 전달되기 전이더라도 임차권등기가 이뤄질 수 있게 됩니다. 현재까지는 세입자가 임차권을 등기하기 위해서는 법원이 내린 임차권등기 명령 결정이 먼저 집주인에게 전달되야만 하는데요.

👉 집주인이 고의로 송달 회피하는 일 막기 위해 법률 개정해요

집주인이 송달을 고의적으로 회피하거나, 집주인의 실거주지를 모르거나, 집주인의 사망 후 상속관계가 정리되지 않은 이유 등으로 임차권등기 명령 결정이 집주인에게 제대로 전달되지 않는 경우가 적지 않다는 지적이 적지 않았습니다. 이에 따라 많은 수의 세입자들이 임차권등기 제도를 활용해 자신의 보증금을 보호하는 데 어려움을 겪어왔고요. 정부가 주택임대차보호법의 임차권등기 명령 조항을 개정해 세입자가 보다 수월하게 임차권을 등기할 수 있도록 나선 데는 이 같은 배경이 있죠. 법률이 개정되게 되면 계약기간이 끝났음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 임차권등기 제도를 활용해 자신의 보증금을 지키는 일이 더 쉬워질 것으로 전망되는데요. 그럼 지금부터는 임차권등기 명령이란 어떤 제도이고 어떤 상황에 처한 세입자가 신청할 수 있는지에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

👉 등기부등본에 세입자의 임차권 등기하는 제도예요

먼저 임차권 등기 명령이란 어떤 제도이고 어떤 상황에서 세입자가 신청할 수 있는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 임차권 등기란 말 그대로 주택 등기부등본에 세입자의 임차권을 기재하는 일을 말하는데요. 뒤에 명령이라는 말이 붙는 이유는 법원의 결정에 따라 등기가 이뤄지기 때문입니다. 집주인의 의사와는 상관없이 법원의 ‘명령’에 따라 임차권이 등기된다고 이해하시면 됩니다.

👉 보증금 돌려받지 못한 세입자가 법원에 신청할 수 있어요

법에 따라 세입자는 ① 임대차 계약 기간이 종료됐음에도 불구하고 ② 보증금을 반환받지 못했을 경우 ③ 임차주택 소재지 관할 지방법원‧지방법원지원 또는 시‧군 법원에 임차권 등기 명령을 신청할 수 있습니다. 여기서 말하는 임대차 계약 기간의 종료는 계약서 상의 계약기간이 만료됐을 때뿐만 아니라 해지 통고에 따라 임대차 계약이 종료되거나 임대인과 임차인의 합의로 계약이 해지된 경우 모두를 포괄합니다.

👉 보증금 일부를 돌려받지 못했을 때도 신청할 수 있어요

또한 임차 보증금 전액이 아니라 임차 보증금의 일부를 돌려받지 못했을 때도 세입자는 임차권 등기 명령을 신청할 수 있습니다. 상업용으로 활용되는 상가 역시 ‘상가건물 임대차 보호법’에 따라 주택과 마찬가지로 임차권 등기 명령 제도가 적용됩니다. 이미 다른 곳으로 이사해 전입을 빼거나 해당 주택을 점유하지 않고 있는 대항력 없는 임차인이더라도 임차권 등기 명령을 신청할 수 있습니다. 앞서 말씀드린 대로 임차권 등기 명령은 해당 임차 주택의 소재지 관할법원에 신청할 수 있는데요. 법원은 세입자가 신청한 내용을 검토해 임차권 등기를 명령하거나 아니면 세입자의 신청을 기각합니다.

👉 다른 곳으로 이사하더라도 대항력, 우선변제권 가져요

법원이 임차권 등기를 명령할 경우 해당 주택의 등기부등본에 세입자의 임차권이 등기되게 되는데요. 그렇다면 임차권을 등기한 세입자에게는 어떤 법적 권리가 생기는 걸까요? 법에 따라 임차권을 등기한 세입자는 자신이 원래부터 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 계속해서 유지할 수 있게 되는데요. 쉽게 말씀드리면 임차권 등기를 해놨다면 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다. 나중에 해당 주택이 경매에 넘어간다고 하더라도 보증금을 우선적으로 받을 수 있다고 이해하시면 됩니다. 만약 기존에 대항력이나 우선변제권을 갖고 있지 못했던 세입자라면 임차권 등기 시점을 기점으로 대항력과 우선변제권을 취득하게 되고요.

👉 새롭게 들어오는 임차인은 소액보증금 최우선변제 적용받지 못해요

매우 중요한 다른 내용도 하나 있는데요. 임차권 등기 중인 주택에 입주한 신규 임차인에겐 소액보증금 최우선변제가 적용되지 않습니다. 법에 따라 지역별 기준 금액 이하의 보증금을 지급한 소액임차인은 임차 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금의 일부를 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 있지만 임차권 등기가 이뤄진 이후에 입주한 신규 임차인에게는 이 같은 보호 조치가 적용되지 않는 것이죠. 임차권을 등기한 기존 임차인의 권리를 보호하기 위해서라고 이해하시면 됩니다. 한번 임차권 등기가 이뤄지면 세입자를 구하기가 매우 힘들어지는 건 이 같은 이유들 때문입니다. 임차권 등기 중에는 소액보증금에 대한 우선변제를 적용받을 수 없어 당연히 신규 세입자를 구하기가 힘들죠. 또한 임대인이 세입자에게 보증금을 반환해 임차권 등기가 말소되더라도 하더라도 임차권이 등기됐었다는 사실 자체는 등기부등본 상에 고스란히 남기 때문에 세입자를 구하는 일은 두고두고 어려울 수밖에 없습니다.

👉 먼저 보증금 다 돌려줘야 임차권 등기 말소할 수 있어요

이처럼 한번 임차권 등기가 이뤄지게 되면 집주인으로서는 큰 어려움을 겪을 수밖에 없는데요. 이미 기재된 임차권 등기를 말소하기 위해선 먼저 세입자에게 보증금을 모두 돌려줘야만 합니다. 법에 따라 임대인의 임대차 보증금 반환 의무와 임차인의 임차권 등기 말소는 동시 이행 관계에 있는 항목이 아니기 때문이죠. 세입자는 임대인에게 돈을 다 돌려받은 뒤에 임차권 등기를 말소하면 된다는 게 법원의 판단입니다. 이번 글에서는 임차권 등기 명령 제도의 내용과 임차권이 등기되면 임대인이 겪게 되는 불이익에 대해서 알아봤는데요. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇