이번 글에서는 앞으로는 임대인의 주택담보대출 신청을 심사할 때 아직 전입·이사하지 않아 대항력을 갖추지 못한 임차인의 전세보증금까지 감안해 임대인이 빌릴 수 있는 주담대 한도가 산정된다는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다. 정부가 얼마 전(2월 2일) 발표한 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’에 담긴 내용들입니다.

👉 은행에서 주담대 심사할 때 확정일자 부여 현황도 확인합니다.

정부에서는 앞으로 은행에서 주택 소유자(임대인)의 주택담보대출 신청을 심사할 때 확정일자 부여 현황 등 해당 주택의 임대차계약 정보도 별도로 확인하도록 할 방침인데요. 지난달부터 우리은행의 주담대 심사 과정에 시범 적용된 강화된 확인 절차를 오는 4월부터는 다른 시중은행들로까지 확대하겠다는 게 정부의 계획입니다. 정부가 이처럼 은행들의 주담대 심사 시스템을 강화하는 건 일부 악성 임대인들이 현행 대항력 발생 규정의 허점을 이용해 임차인들에게 지속적으로 피해를 입혀왔기 때문인데요. 임차인에게 대항력이 부여되기 전에 임대인이 임대주택을 담보로, 임차보증금이 차감되지 않은 대출한도만큼을 대출받고, 이에 따라 임차인의 보증금이 변제순위에서 뒤로 밀리게 되는 문제가 계속해서 발생해왔습니다. 법에 따라 임차인은 전입신고와 이사(주택 인도)를 모두 마친 다음날부터 대항력을 얻게 되는데요. 대항력과 확정일자 모두를 부여받은 임차인만이 임대주택이 경매 혹은 공매에 넘어갔을 때 보증금을 후순위 권리자나 채권자보다 우선해서 변제받을 수 있죠.

👉 악성 임대인들이 대항력 발생 요건의 허점을 이용하는 걸 막기 위해서입니다

그리고 일부 악성 임대인들은 대항력이 전입신고와 주택 인도를 모두 마친 다음 날부터 발생한다는 점을 노려, 임차인에게 대향력이 부여되기 전에 주택담보대출을 신청해 받아왔습니다. 임차인이 전입신고와 이사를 한 당일에 주담대를 받는 방식으로 말이죠. 이럴 경우 주택담보대출의 근저당이 보증금보다 선순위로 등기돼 임차인의 보증금은 위험에 처하게 되는데요. 정부에서는 이 같은 문제를 예방하기 위해 은행 주담대 심사 절차를 개편하는 작업에 착수했는데요. 앞으로는 주택 소유자가 은행에 주담대를 신청하면 은행에서는 국토부가 운영하는 ‘부동산거래관리시스템’을 활용해 해당 주택의 확정일자 정보를 확인하게 됩니다. 확정일자 부여 현황을 살펴봄으로써 임대인이 해당 주택으로 어떤 임차인과 얼마만큼의 보증금으로 임대차계약을 맺었는지를 확인하도록 하는 건데요.

👉 대항력 부여 이전에도 보증금 금액만큼이 주담대 한도에서 차감돼요

시세 6억원의 주택을 소유한 임대인 A씨가 임차인 B씨와 전세보증금 4억원으로 전세계약을 맺은 뒤 B씨에게 대항력이 발생하기 이전에 은행을 찾아가 3억원 규모의 주택담보대출을 신청한 경우를 예로 들어보도록 하겠습니다. 기존에는 은행에서 임대인 A씨가 임차인 B씨와 전세계약을 맺었다는 사실을 확인할 방법이 없었기에 A씨는 본인이 신청한대로 3억원을 주담대로 빌릴 수 있었는데요. 앞으로는 그럴 수 없게 됩니다. B씨가 전입신고와 이사를 하기 전에 주택 임대차계약 신고(전월세 신고)를 통해 미리 확정일자를 받아두었다면 은행에서 이 주택의 확정일자 부여 현황을 조회해 A씨가 B씨와 보증금 4억원으로 전세계약을 맺었다는 사실을 확인할 수 있기 때문이죠. 그렇기 때문에 임대인 A씨의 대출한도는 주택가격 6억원에서 전세보증금 4억원을 뺀 2억원으로 줄어들게 되는데요. 임차인에게 대항력이 부여되기 전이더라도 임차보증금 액수만큼이 임대인의 주담대 한도에서 차감되는 만큼 임차인의 보증금이 위험에 노출되는 정도도 줄어들게 됩니다.

👉 전입신고, 이사 전에 확정일자 부여받는 임차인이 보호받을 수 있어요

전입신고와 이사 이전에 전월세 신고를 통해 확정일자를 부여받은 임차인이라면 이 같은 강화된 심사 절차의 보호를 받을 수 있는 것이죠. “은행의 확정일자 부여 현황 확인을 통해 임차인의 보증금 피해가 근절되고 주택 임대차계약 신고제도가 조속히 정착되길 기대한다”는 게 국토교통부 관계자의 설명입니다. 이번 글에서는 정부가 임차인의 보증금을 보호하기 위해 은행들로 하여금 주담대 심사 시에 해당 주택의 확정일자 부여 현황도 살피도록 하고, 공인중개사협회 범용 계약서에 보증금 보호를 위한 여러 특약들을 추가한다는 사실에 대해서 설명드렸는데요. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇