2023년이 시작됨과 동시에 ‘얼굴 없는 동업자’ 세금이 찾아왔는데요. 매년 1월은 일반과세자이든 간이과세자이든 상관없이, 대한민국의 모든 과세사업자가 부가세를 신고‧납부해야 하는 달입니다. 부가세가 면세되는 주택임대사업자와 달리 상가, 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 비거주용 상업용 부동산을 임대하는 임대사업자에게는 부가세를 신고‧납부해야 하는 의무가 있는데요. 그렇기 때문에 최근 저희 자리톡 임대인 커뮤니티에도 부가세 관련 글들이 본격적으로 올라오고 있습니다. 이번 글에서는 부가세 신고‧납부를 앞두신 회원님들을 위해 부동산임대업에 적용되는 일반과세자와 간이과세자를 가르는 매출 기준과 과세유형에 따라 달라지는 부가세 신고‧납부 의무, 세금계산서 발급 의무 등에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 임대사업자에게 적용되는 기준은 다른 일반 업종 개인사업자들에게 적용되는 기준보다 더 엄격한 만큼 꼭 알고 계셔야 하는 내용입니다. 부동산임대업과 함께 다른 업종(개인사업자)을 겸업할 경우에 적용되는, 과세유형을 나누는 기준에 대해서도 따로 설명드리겠습니다.

👉 임대사업자는 연 매출 4800만원 미만일 때 간이과세 적용받아요

사업자등록 시점에서 처음 선택한 과세유형은 매년 7월 1일마다 직전 연도 매출을 기준으로 자동 전환되는데요. 법에 따라 일반 업종의 경우 직전 연도 연 매출(공급대가‧부가세 포함 가격)이 8000만원 이상인 사업자는 일반과세 사업자로, 8000만원 미만인 사업자는 간이과세 사업자로 분류됩니다. 하지만 부동산 임대사업자에게는 더 엄격한 기준이 적용되는데요 임대사업자가 간이과세자가 되기 위해서는 직전 연도 연 매출이 4800만원 미만이어야만 합니다. 전년도 연 매출이 4800만원 이상인 임대사업자는 일반과세자로 분류된다는 뜻이죠. 또한 임대사업자의 경우에는 월세 수입뿐 아니라 임대보증금을 바탕으로 산정한 ‘간주임대료’도 임대 수입으로 간주해 연 매출에 합산하고 있습니다. 간주임대료에 대한 자세한 설명은 아래 링크해놓은 설명글을 참조하시면 됩니다. ✅상가‧오피스 임대사업자는 간주임대료도 부가세 내야 해요 👇

👉 다른 업종을 겸업하거나 다른 개인사업체가 있는 경우에는?

그렇다면 부동산 임대업과 함께 다른 개인사업체를 겸업하고 있는 분이라고 하면 일반과세자와 간이과세자를 가를 때 어떤 기준이 적용될까요? 이는 같은 사업장에서 부동산임대업과 다른 일반 업종을 함께 겸업하고 있는 상황과 부동산임대업과 일반 업종에 대해 따로따로 사업자등록을 내고 사업을 별개로 운영하는 경우로 나눠서 살펴볼 수 있는데요. 동일한 사업자등록으로 같은 사업체 안에서 부동산임대업과 일반 업종을 겸업하고 있는 경우에는 ① 이 사업장의 전체 직전 연도 연 매출이 8000만원을 넘거나, ② 부동산임대업 업종의 직전 연도 연 매출이 4800만원 이상이면 일반과세자로 분류됩니다. 두 가지 조건 중 하나만 충족해도 해당 사업체는 일반과세 사업자로 분류되죠. 사업자등록을 별개로 등록한 뒤 서로 다른 사업장에서 부동산임대업과 일반 업종을 각각 영위하고 있을 때에는 ① 대표자 명의로 된 모든 사업장의 직전 연도 연 매출을 합한 금액이 8000만원 이상이거나, ② 부동산임대업 사업체의 직전 연도 연 매출이 4800만원 이상일 경우 ‘모든’ 사업장을 일반과세 사업자로 분류합니다. 동일 사업장에서 겸업하든 다른 사업장에서 각각 영위하든 부동산임대업의 전년도 연 매출이 4800만원 이상이면 모든 사업장이 일반과세자로 분류되고, 모든 사업장의 전년도 연 매출을 합한 금액이 8000만원 이상이면 임대업의 매출과 상관없이 임대업에도 일반과세가 작용된다는 사실을 확인하실 수 있습니다.

👉 간이과세 임대사업자에게는 4%의 부가세 세율이 적용돼요

그럼 지금부터는 일반과세자와 간이과세자의 중요한 차이점에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 명칭을 통해 짐작하실 수 있듯이 간이과세자에게 적용되는 세율과 납세 의무가 더 가벼운 편인데요. 일반과세자에게는 업종과 상관없이 10%의 부가가치세 세율이 일률적으로 적용되는 데 비해 간이과세자는 업종별로 1.5~4%의 세율이 차등적으로 적용됩니다. 간이과세 임대사업자에게는 4%의 부가세 세율이 적용되죠. 일반과세 임대사업자는 임차인에게 임대료를 받을 때 월세의 10%에 해당하는 금액을 부가세로 징수해야 하지만, 간이과세 임대사업자는 월세의 4%만 부가세로 받으면 된다는 뜻입니다. 이렇게 임차인에게 받은 부가세를 기한에 맞춰 신고‧납부하면 되는데요. 일반과세자와 간이과세자는 부가세를 신고‧납부하는 횟수와 시기에도 차이가 있습니다. 일반과세자는 1년에 두 번, 1월과 7월에 부가세를 신고‧납부하지만, 간이과세자는 1년에 한 번, 매년 1월에만 부가세를 신고‧납부하면 됩니다.

👉 일반과세 임대사업자는 세금계산서 발급해야 합니다

세금계산서 발급 의무도 과세유형에 따라 달라지는데요. 일반과세자 사업자는 의무적으로 세금계산서를 발급해야 합니다. 앞서 말씀드렸듯이 부동산 임대사업자의 경우에는 직전 연도 연 매출이 4800만원 이상일 경우 일반과세자로 분류되는데요. 임대사업자도 일반과세자면 다른 업종 일반과세 사업자들과 마찬가지로 세금계산서를 발급해야만 합니다. 또한 간이과세자 중에서도 직전 연도 연 매출이 4800만원 이상인 사업자에게는 세금계산서를 발급해야 하는 의무가 있습니다. 이와 달리 연 매출 4800만원 미만인 간이과세자는 세금계산서를 발급할 수 없고요. 임대사업자라면 직전 연도 매출이 4800만원 이상이면 해당 연도 7월 1일부터는 임대료를 받을 때 세금계산서를 의무적으로 발급해야 한다고 알고 계시면 됩니다.

👉 전년도 매출 4800만원 미만 간이과세 임대사업자는 부가세 안 내요

세법에 따라 매출이 일정 금액 이하인 간이과세자는 부가세를 내지 않아도 되는데요. 직전 연도 연 매출이 4800만원 미만인 간이과세 사업자에게는 부가세 납부 의무가 면제됩니다. 이는 부동산 임대사업자에게도 동일하게 적용됩니다. 임대사업자이더라도 직전 연도 연 매출이 4800만원 미만이고, 간이과세자라면 부가세를 납부하지 않아도 된다는 뜻입니다. 만약 2022년에 4800만원 미만의 연 매출을 거둔 간이과세 임대사업자라면 2023년 1월, 이번 부가세 신고‧납부기한 때 부가세를 내지 않으셔도 됩니다. 다만 부가세를 내지는 않더라도 세금을 신고할 의무는 있는데요. 직전 연도 연 매출이 4800만원 미만 간이과세 사업자라도 하더라고 신고는 다른 사업자와 똑같이 마쳐야만 합니다. 이번 글에서는 부동산 임대사업자에게 적용되는 간이과세자 적용 기준과 일반과세자와 간이과세자의 주요 차이점에 대해서 살펴봤는데요. 오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 부가세 신고‧납부에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.