이번 글에서는 현 정부의 등록임대사업 활성화 방침에 따라 전임 전부에서 폐지됐던 ‘아파트 등록임대 제도’가 부활하고 등록임대사업자에게 주어지는 세제 혜택이 큰 폭으로 늘어날 전망이라는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다. 등록임대사업자가 부동산 규제지역에 있는 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 경우 일반 다주택자(30%)보다 높은 LTV(주택담보인정비율) 상한선이 적용될 방침이라는 사실에 대해서도 설명드리겠습니다.

👉 대대적인 부동산 규제 완화가 이뤄집니다!

이번 글에서 말씀드릴 내용은 12월 21일에 정부가 발표한 ‘2023년 경제정책방향’에 담긴 내용들인데요. 이날 발표에서 정부는 등록임대사업 활성화 방안뿐 아니라 △다주택자에 대한 취득세 중과제도 완화 △양도세 중과 배제 1년 추가 연장 △대출규제 완화 △분양권 및 주택‧입주권 단기 양도에 부과되는 양도세율 인하 △부동산 규제지역 추가 해제 △재건축 안전진단 합리화 등 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 굵직굵직한 여러 정책들을 잇달아 발표했습니다. 대대적인 세율 인하와 대출 규제 완화를 통해 최근 급격히 위축되고 있는 부동산 시장의 연착륙을 유도한다는 게 정부의 방침입니다. 저희 매거진에서는 앞으로 몇 회에 걸쳐 ‘2023년 경제정책방향’에 담긴 부동산 시장 관련 정책들을 하나하나 쉽게 설명해드리도록 하겠습니다.

👉 아파트도 장기(10년) 매입임대주택으로 등록할 수 있게 됐어요

오늘은 우선 저희 회원님들이 가장 큰 관심을 갖고 계시는 등록임대사업 활성화 정책에 대해서 소개해드리도록 하겠습니다. 그럼 시작해 보겠습니다. 전체 임대차 주택에서 등록임대사업자의 임대 물량이 차지하는 비율은 19%, 약 5분의 1에 달하는데요. 등록임대사업자에게 맞춤형 세제 인센티브를 제공함으로써 임대차 시장의 장기적인 안정에 기여할 수 있는 든든한 임대사업자를 육성하겠다는 게 정부의 방침입니다. 이날 발표된 여러 방안 중에서 가장 관심이 쏠린 정책은 뭐니뭐니해도 아파트 등록임대사업자 제도를 부활한다는 방안이었는데요. 국민주택규모(전용면적 85㎥ 이하) 아파트의 장기(10년) 매입임대주택 등록을 재허용한다는 게 정부의 계획입니다. 전임 정부 시절인 2020년 7월에 발표된 ‘7‧10 부동산 대책’에 따라 현재는 아파트를 장기 매입임대주택으로 등록할 수 없게 돼있습니다. 다세대주택 등 비아파트 주택만 장기 매입임대주택으로 등록할 수 있죠. 또한 같은 대책에 따라 단기(4년) 건설임대‧매입임대주택 제도는 폐지돼 있는 상태고요.

👉 취득가액 기준 수도권은 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하 아파트를 등록할 수 있어요

현 정부에서는 우선 지난 정부에서 폐지한 아파트의 장기 매입임대주택 등록을 재개할 방침입니다. 전용면적, 취득가액 기준을 충족하는 아파트라면 장기 매입임대주택으로 등록해 세제 혜택을 받을 수 있는데요. 전용면적인 85㎡ 이하이면서 취득가액이 수도권은 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하인 경우에는 등록임대주택으로 등록할 수 있게 됩니다. 다만 새롭게 매입임대 사업자로 등록하기 위해서는 2호 이상의 주택을 등록 신청해야 합니다. 1호의 주택에 대해 매입임대 사업자 등록을 허용할 경우 세제 혜택에 초점을 맞춘 투기 수요가 확산될 가능성이 있다는 게 정부 관계자의 설명입니다. 세부적인 세목별로 등록임대사업자에게 어떤 혜택들이 주어질 예정인지에 대해서 말씀드리겠습니다.

👉 아파트 분양받아 임대주택으로 등록하면 최대 100% 취득세 감면해줍니다

우선 취득세에 대해서부터 알아볼까요? 신규 아파트를 매입해, 그러니까 새 아파트를 분양받아 장기 매입임대주택으로 등록하는 임대사업자에게는 주택 규모에 따라 취득세 감면 혜택을 제공할 예정인데요. 전용면적 60㎡ 이하 아파트에는 85~100%의 취득세 감면 혜택을, 전용면적 60~85㎡ 아파트에는 50%의 취득세 감면 혜택이 제공됩니다. 다만 전용면적 60~85㎡ 아파트에 대한 취득세 감면 혜택은 20호 이상의 임대주택을 등록한 등록임대사업자에게만 제공됩니다.

👉 조정대상지역 임대주택도 양도세 중과 배제, 종부세 합산배제 혜택 받을 수 있어요

매입임대사업자에게는 양도세와 종합부동산세 감면 혜택도 제공될 예정입니다. 전임 정부 시절에 폐지됐던 세제 혜택 중 일부를 합리적인 수준으로 복원하고, 추가 인센티브도 제공할 예정이라는 게 정부의 설명입니다. 조정대상지역에 있는 주택을 매입임대주택으로 등록할 경우 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제 혜택을 제공받게 됩니다. 기존에는 등록임대사업자가 보유한 주택이더라도 조정대상지역에 있는 주택에는 이 같은 혜택이 제공되지 않았습니다. 또한 법인이 회사 소유 주택을 매입임대주택으로 등록할 경우에는 해당 주택에 한해, 양도차익의 20%를 추가적으로 과세하는 법인세 추가과세를 적용하지 않을 방침입니다.

👉 의무임대기간을 15년으로 늘리면 수도권은 9억원, 비수도권은 6억원 아파트도 등록할 수 있어요

앞서 매입임대주택으로 등록해 세제 혜택을 적용받기 위해서는 취득가액 기준으로 수도권은 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하라는 조건을 충족해야 한다고 말씀드렸는데요. 의무임대기간을 10년이 아닌 15년으로 등록할 경우 수도권에선 취득가액 9억원 이하, 비수도권에선 취득가액 6억원 이하 주택도 매입임대주택으로 등록해 세금 감면 혜택을 누릴 수 있습니다.

👉 일반 다주택자보다 더 높은 LTV상한선 적용합니다

등록임대사업자에게는 대출 규제 완화 혜택도 제공되는데요. 등록임대사업자가 부동산 규제지역 안에 있는 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 경우에 적용되는 LTV(주택담보인정비율) 상한선을 일반 다주택자에게 적용되는 상한선보다 높이겠다는 게 정부의 방침입니다. 정부는 다주택자에 대한 규제지역 내 주택담보대출 금지 조치를 해제하고, LTV 상한선을 30%까지 높이겠다고 발표했는데요. 등록임대사업자에게는 일반 다주택자에게 적용되는 상한보다 더 높은 상한을 적용하겠다고 밝힌 만큼 등록임대사업자는 규제지역 내에서 30%가 넘는 LTV 상한을 적용받을 것으로 예상됩니다. 지금까지는 정부가 21일 발표한 등록임대사업 활성화 방안의 세부적인 내용에 대해서 설명드렸는데요.

👉 취득가액 기준이 낮다는 비판도 있어요

등록임대주택으로 등록할 수 있는 취득가액 기준이 10년 전 수준인 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 기준에 머물러 등록임대주택으로 등록할 수 있는 주택의 폭이 제한적이라는 목소리가 적지 않은 것도 사실입니다. 서울에서는 전용면적 60㎡ 아파트도 분양가가 6억원을 넘는 경우가 대부분이기 때문인데요. 다만 부동산 전문가들은 등록임대사업 활성화를 위한 정책이 일부 급매물 소화와 부동산 시장의 연착륙에는 적게나마 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망하고 있습니다. 정부의 정책 방향이 등록임대사업 규제에서 활성화로 바뀌었다는 사실 자체에 큰 의미가 있다는 분석도 적지 않고요. 이번 글에서는 ‘2023년 경제정책방향’에 담긴 등록임대사업 활성화 방안에 대해서 소개해드렸는데요. 이어서 다음 글들에서는 다주택자에 대한 규제 완화 방침과 분양권 및 주택‧입주권에 적용되는 양도세 세율 인하, 부동산 규제지역 추가 해제 방침 등에 대해서도 차례로 설명드리겠습니다. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 절세에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇