이번 글에서는 정부가 다주택자에게 적용되는 취득세 중과제도를 폐지하거나 세율을 큰 폭으로 인하하는 방안을 본격적으로 추진하고 있다는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다. 다주택자 비중이 높은 저희 자리톡 임대인 회원님들에게는 반가운 소식일 수밖에 없는 내용인데요. 전임 정부 시절인 2020년 7월에 발표된 ‘7‧10 부동산 대책’에 따라 3주택 이상 소유자와 조정대상지역 내 2주택자는 주택을 구입할 때 주택가격의 8‧12%를 취득세로 부담하고 있는데요. 정부가 이 같은 취득세를 어느 정도 수준까지 낮추려 하는 것인지에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 또한 많은 수의 조세 전문가들이 다주택자에게 적용되는 현행 취득세 중과세율에 대해 ‘초과누진세율이 아닌 단순누진세율을 적용함으로써 납세자의 세금 부담을 지나치게 크게 늘렸다’고 비판하는 이유에 대해서도 쉽게, 풀어서 설명드리겠습니다.

👉 3주택 이상 다주택자에게는 8‧12%의 취득세가 부과되고 있어요

먼저 현재 다주택자들에게 얼마만큼의 취득세가 부과되고 있는지에 대해서부터 살펴보도록 하겠습니다. 다주택자에게 적용되는 취득세 세율은 ‘7‧10 부동산 대책’에 따라 지방세법이 개정되면서 크게 높아졌는데요. 직전까지는 4주택 이상 소유자에게만 4%의 취득세가 부과됐었고, 3주택 이하 소유자에게는 주택가격에 따라 1~3%의 세율이 동일하게 적용됐었습니다. 3주택자까지는 주택 수가 많다고 해서 더 높은 세율이 부과되지는 않았다는 뜻입니다. 하지만 2020년에 지방세법이 개정되며 현재는 4주택 이상 소유자에게는 취득가액의 12%에 달하는 취득세가 부과되고 있습니다. 3주택자에게는 주택 소재지에 따라 8‧12%의 취득세가 부과되고 있고요, 신규로 취득한 주택이 조정대상지역에 있을 경우에는 12%의 세율을, 비조정대상지역에 있을 경우에는 8%의 중과세율이 적용되고 있죠.

👉 2주택자도 8% 취득세 내야 할 때가 있어요

2주택자라고 하더라도 조정대상지역에 있는 주택을 신규로 취득한 경우에는 8%의 취득세가 과세되고 있습니다. 1주택자와 비조정대상지역 2주택자에게는 주택 가격에 따라 1~3%의 취득세가 부과되고 있고요. △주택가격 6억원 이하 주택에는 1% △6억원 초과 9억원 이하 주택에는 가격에 따라 1~3% △9억원 초과 주택에는 3%의 세율을 적용하고 있습니다.

👉 단순누진세율 방식이 적용돼 세금 부담이 더 커졌어요

방금 말씀드린 것처럼 ‘7‧10 부동산 대책’을 기점으로 다주택자에게 적용되는 취득세 세율이 큰 폭으로 상승했는데요. 높아진 세율만큼이나 누진세율을 적용하는 방식도 다주택자들의 세 부담을 크게 높였습니다. 취득세 중과세율에 초과누진세율이 아니라 단순누진세율 방식이 적용되면서 세금 부담이 더 커졌기 때문인데요. 초과누진세율과 단순누진세율이 어떻게 다른지에 대해서 간단히 알아보도록 하겠습니다. 초과누진세율은 누진 구간마다 차등적인 세율이 적용되는 누진세 방식을 말합니다. 주택가격이 누진 구간을 넘어서게 되면 초과된 금액에만 더 높은 세율을 매기는 구조인데요. 이와 달리 단순누진세율은 전체 주택가격을 기준으로 누진세를 부과하고 있습니다.

👉 단순누진은 전체 가격에, 초과누진은 초과분에만 누진세를 적용해요

이해하시기 쉽게 예를 들어 말씀드리겠습니다. 100원 이하 주택가격에는 30%, 100원 초과 200원 이하 주택가격에는 50%, 200원을 초과하는 주택가격에는 80%의 세율을 매기는 방식으로 취득세를 누진제로 부과한다고 가정해보겠습니다. 이 같은 경우에 단순누진세율을 적용하면 주택가격 300원에는 240원(300 × 80%)의 세금이 부과됩니다. 주택가격이 200원을 초과하는 만큼 주택가격인 300원 전체에 80%의 세율이 부과되는 것이죠. 이와 달리 초과누진세율은 주택가격 구간마다 서로 다른 세율을 적용하고 있는데요. 초과누진세율 방식이 적용될 경우 300원의 주택가격에는 160원이 취득세로 부과됩니다. 100원까지의 주택가격에는 30%의 세율이 적용돼 30원의 세금이 부과되고, 100원 초과 200원 이하 주택가격에는 50%의 세율이 적용돼 50원이 세금이 부과되고, 200원 초과 300원 이하 구간에는 80%의 세율이 적용돼 80원의 세금이 과세되기 때문이죠. 이를 모두 합하면 160원(30원 + 50원 + 80원)이 되고요. 누진 구간을 ‘초과’하는 부분에 대해서만 높아지는 세율을 적용한다는 의미에서 초과누진세율이라고 부른다고 이해하시면 편하신데요.

👉 전문가들도 단순누진세율에 대해서 비판하고 있어요

방금 살펴본 것처럼 같은 누진세라고 하더라도 초과누진세율을 적용할 때보다 단순누진세율을 적용할 때 세금이 훨씬 더 많이 부과되는데, 현행 취득세는 단순누진세율 방식으로 세금을 과세하고 있습니다. 조세 전문가들이 “동일 자산(주택) 내에서 세율을 달리하고, 그것도 초과누진세율이 아닌 단순누진세율을 적용하는 것은 경제적 합리성이 떨어진다”고 비판하는 이유입니다.

👉 2020년 이전 수준으로 낮추려고 하고 있어요

지금까지는 현행 취득세 세율과 누진세 적용 방식에 대해서 설명드렸는데요. 그렇다면 정부는 이 같은 취득세를 얼마만큼이나 낮추려고 하는 것일까요? 현재 정부 안에서 취득세 개편을 담당하는 부처는 기획재정부와 행정안전부, 국토교통부 등인데요. 언론 보도에 따르면 이들 부처는 현재 최고 12%에 달하는 다주택자 취득세율을 최고 4% 수준으로 낮추는 방안을 검토하고 있습니다. 3주택자까지는 주택가격에 따라 1~3%의 세율을 부과하고, 4주택자 이상은 4%의 취득세를 내도록 하는 방안인데요. 2020년에 ‘7‧10 부동산 대책’이 발표되기 이전과 같은 수준이죠. 또 다른 개편안으로는 취득가액 △6억원까지 1% △6억원 초과∼9억원까지 2% △9억원 초과에 3%를 일괄적으로 부과했던 2019년 방식으로 돌아가는 방안도 논의되고 있습니다. 아직 구체적인 개편안이 확정되지는 않았지만 취득세 중과제도를 폐지하거나 세율을 대폭 완화함으로써 다주택자들의 취득세 부담을 크게 줄이는 방안으로 개편이 추진되고 있다고 이해하시면 됩니다.

👉 야당과 지자체의 반발을 넘어서야만 합니다

다만 정부가 추진하는 취득세 개편안이 실제로 시행되기 위해서는 몇 가지 문턱을 넘어야 하는데요. 먼저 야당인 더불어민주당을 설득해야만 합니다. 취득세 중과제도를 폐지하기 위해서는 지방세법을 개정해야 하는데, 다수당인 민주당의 협조 없이는 법률 개정안이 국회를 통과할 수 없기 때문이죠. 다주택자의 세금 부담을 줄이는 것에 대해서 부정적인 입장인 민주당을 설득해야만 하는 과제가 놓여있습니다. 지방자치단체들 역시 설득해야만 하는데요. 취득세는 지자체가 거둬들이는 지방세인데 취득세 중과제도가 폐지되고, 세율이 낮아지면 지자체의 지방세수가 줄어들 수밖에 없기 때문이죠. 세수 감소를 우려하는 지자체들의 반발이 적지 않을 것이라는 분석입니다. 이번 글에서는 현재 정부 안에서 본격적으로 논의되고 있는 취득세 개편 방안에 대해서 설명드렸는데요. 이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들에게 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇