이번 글에서는 얼마 전부터 새롭게 달라진 주택임대차 표준계약서에 신설된 조항과 특약에 대해서 자세히 안내해드리도록 하겠습니다. 전세사기 문제를 예방하고, 빌라‧다가구‧다세대, 원룸 등 소규모 임차 주택에 부과되는 관리비를 투명화하기 위해 정부에서 표준계약서를 개정할 방침이라는 사실에 대해서는 이전 매거진 글들을 통해서 안내해드렸는데요. 법무부와 국토교통부에서는 이 같은 방침에 따라 얼마 전 ‘2022년 개정 주택임대차 표준계약서’를 발표했습니다. 이 계약서 양식은 본문 하단에 링크해놓은 법무부 웹사이트 등에서 다운로드 받으실 수 있는데요.

👉 등록임대사업자는 표준계약서 양식 사용이 의무입니다

시‧군‧구청에 등록한 주택임대사업자는 계약을 맺을 때 이 표준계약서 양식을 의무적으로 사용해야 합니다. 법에 따라 등록임대사업자는 표준계약서로만 계약을 맺을 수 있기 때문이죠. 정부가 작성해서 배포한 공신력 있는 양식이기 때문에 표준계약서는 꼭 등록임대사업자가 아니더라도 실제 임대차 계약 현장에서 폭넓게 활용되는 양식인데요. 아무래도 임차인 입장에서는 표준계약서를 활용해 계약을 체결하는 걸 선호할 수밖에 없죠. 앞으로는 많은 임대인 분들이 이 계약서를 활용해 계약을 맺으셔야 하는 만큼 이번 글에서는 구체적으로 어떤 조항‧특약이 계약서에 새롭게 추가됐는지, 이 같은 내용이 의미하는 바는 정확히 무엇인지에 대해서 자세히 말씀드리도록 하겠습니다. 표준계약서에 새롭게 기재된 조항은 △임차인의 대항력 보호 관련 특약과 △관리비 항목으로 나눠서 말씀드릴 수 있는데요. 둘 다 중요한 내용이긴 하지만 임대차 계약에 미치는 파급력을 기준으로 볼 때는 아무래도 대항력 관련 특약이 더 중요한 내용이라고 말씀드릴 수 있을 거 같습니다. 먼저 이에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

👉 임차인의 대항력 보호를 위한 특약이 신설됐어요

개정된 표준계약서 두 번째 페이지 하단 ‘특약사항’을 보면 다음과 같은 두 문단의 특약이 추가된 걸 확인할 수 있습니다. 주택을 인도받은 임차인은 0000년 00월 00일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다. 임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여야 한다. 이 같은 특약이 새롭게 기재된 건 법의 허점을 보완해 임차인의 대항력을 보호하기 위해서입니다.

👉 대항력이 있어야만 임차인이 보증금 돌려받을 수 있어요

임대차 계약에서의 대항력이란 임차인이 자신과 처음 계약을 맺은 임대인이 아닌 제 3자에게도 임차권(임차료를 지급하면서 타인의 부동산을 사용‧수익할 수 있는 권리)을 계속해서 주장할 수 있는 권리라고 이해하시면 되는데요. 이 대항력을 갖고 있어야만 임차인은 매매 거래와 경매 등을 통해 부동산 소유자가 바뀌더라도 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다. 만약 대항력이 없다면 새로운 소유자에게 임대차 계약이 계속해서 유효함을 주장할 수 없는데요. 이에 따라 임차보증금 반환도 요구할 수가 없게 됩니다. 대항력을 갖추지 못한 임차인이라면 매매 거래나 경매를 통해 집주인이 바뀔 경우 집에서 나가야 하는 것은 물론 임차보증금까지 날리게 되는 일이 벌어지게 되는 것이죠.

👉 현행 대항력 발생 요건에는 커다란 허점이 있어요

임차인이 대항력을 얻기 위해선 두 가지 조건을 충족해야 하는데요. 첫째, 주택을 인도받아야 합니다. 해당 주택으로 이사를 해야 한다는 말이죠. 둘째, 해당 주택에 주민등록 전입신고를 해야만 합니다. 그리고 이 두 가지 조건이 모두 충족된 ‘다음 날’ 0시부터 임차인은 대항력을 갖게 되는데요. 여기서 문제가 되는 법의 허점은 대항력이 이 두 가지 조건이 모두 충족된 ‘다음 날’부터 발생한다는 겁니다. 주택 인도와 전입신고를 마친 당일이 아니라 하루 뒤부터 대항력이 주어진다는 건데요. 일부 악질적인 집주인의 경우 이 같은 법의 허점을 악용해 임차인에게 대항력이 주어지기 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정해왔습니다. 임차인이 이사를 들어오고 전입신고를 한 당일에 집을 매도함으로써 임차인의 임차보증금을 편취했던 것이죠. 임차인이 대항력을 갖기 전에 주택을 매도하면 집을 팔고 받은 돈에다 임차보증금까지 추가로 챙길 수 있으니까요. 또한 임차인이 대항력을 갖기 전에 임대인이 금융기관에서 주택을 담보로 대출을 받아 집에 근저당권이 설정되면, 금융기관이 임차인의 임차보증금보다 먼저 대출을 회수할 수 있는 권리를 갖게 되고요.

👉 임대인이 특약 어기면 임차인은 계약 해제‧해지할 수 있고 손해배상도 받을 수 있어요

정부에서 임차인이 전입신고를 하고, 확정일자를 부여받기로 한 약정일 다음날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없도록 표준계약서를 개정한 건 위에서 말씀드린 대항력 발생 요건의 허점을 보완해 임차인의 대항력을 보호하기 위해서입니다. 표준계약서로 계약을 체결한 임대인이 임차인과의 약속을 어기고 정해놓은 기일 이전에 해당 주택을 담보로 대출을 받거나, 돈을 빌렸을 경우 임차인은 해당 임대차 계약을 해제 또는 해지할 수 있고, 임대인은 계약 해제‧해지로 인한 임차인의 손해를 배상해야만 합니다. 일부 악질적인 집주인이 법의 허점을 악용해 임차인의 정당한 권리를 침해하고, 임차인에게 금전적인 손실을 안기는 문제를 예방하기 위한 조치라고 이해하시면 좋을 거 같습니다.

👉 관리비 항목과 산정 방식도 별도로 기재해야 합니다

대항력 보호 특약과 함께 관리비 관련 항목도 표준계약서에 신설됐는데요. 계약서 첫 번째 조항에 보증금과 차임(월세)뿐 아니라 관리비 항목도 별도로 구분해 기재하도록 표준계약서가 달라졌습니다. 매달 정액으로 관리비를 부과할 경우에는 그 금액을 정확히 적도록 했고요. 매달 다른 금액의 관리비가 부과될 경우에는 관리비의 세부 항목과 산정 방식을 기재하도록 했습니다. 예를 들어 전기요금, 도시가스요금. 수도요금 등을 관리비에 포함해서 받을 경우에는 해당 기간 동안의 사용량에 따라 관리비가 매월 달라지게 되는데요. 이런 경우라면 관리비에는 전기요금, 도시가스요금, 수도요금이 포함되고, 그 요금은 어떤 방식으로 계산하는지에 대해서도 설명해야 합니다. 일부 다가구‧다세대 주택은 전기‧도시가스‧수도 계량기가 세대별로 나눠져 있지 않아 해당 주택 전체에 부과된 요금을 세대 수로 나누는 방식으로 세대별 요금을 계산한 뒤 이를 관리비에 포함해서 받곤 하는데요. 이 같은 경우라면 세대별 전기‧도시가스‧수도요금을 이런 방식으로 계산한다는 내용도 계약서에 써야 한다고 이해하시면 됩니다.

👉 관리비 분쟁과 관리비 이용한 편법 월세 인상 막기 위한 조치입니다

뚜렷한 관리비 부과 기준이 없는 빌라‧다가구‧다세대주택, 원룸 등의 경우에는 관리비를 둘러싼 임대인과 임차인의 분쟁이 잦은 편인데요. 또한 일부 임대인이 법적 인상 상한선이 마련돼 있지 않은 관리비를 올리는 방식으로 사실상 월세를 올리고 있다는 비판도 적지 않았습니다. 표준계약서에 관리비 금액과 관리비 항목, 산정방식을 구체적으로 기재하도록 한 것은 관리비를 둘러싼 이 같은 문제들을 예방하기 위해서라고 이해하시면 됩니다. 이번 글에서는 얼마 전부터 주택임대차 표준계약서에 새롭게 반영된 조항과 특약에 대해서 안내해드렸는데요. 2022년 개정 표준계약서는 아래 링크해놓은 법무부 웹사이트에서 다운로드 받으실 수 있습니다. 오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. ✅법무부 주택임대차표준계약서 다운로드👇 https://www.moj.go.kr/moj/314/subview.do 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇