- 기준시가는 양도소득세, 상속‧증여세 부과에 '활용될 수 있는' 기준입니다 - 내년 기준시가에 이의 있다면 8일까지 이의 신청해야 합니다. 이번 글에서는 오피스텔과 상가를 보유하고 계신 회원님들이라면 오는 8일(12월 8일)까지 2023년에 적용될 기준시가를 확인하신 뒤 이의가 있으시면 의견을 꼭 제출해야 한다는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다. 기준시가란 어떨 때 활용되는 세금 부과 가격 기준인지에 대해서도 안내해드리도록 하겠습니다. 2023년에 적용될 오피스텔 기준시가는 2022년에 비해 전국 평균 6.24%가 올랐고, 상가는 6.33%가 올랐는데요. 이 기준시가는 내가 소유하고 있는 오피스텔과 상가의 양도소득세‧상속세‧증여세 과세의 기준이 될 수도 있는 가격 기준인 만큼 부동산 소유주라면 반드시 확인하셔야만 하는 내용입니다.

👉 전국 모든 오피스텔과 수도권‧5대광역시‧세종 소재 상가가 공시 대상입니다

국세청에서는 지난달 말부터 오는 8일까지 ‘2023년 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가안’에 대한 열람 절차를 진행하고 있는데요. 2023년에 오피스텔과 상가에 적용될 기준시가를 확정하기 전에 소유자 등 이해관계자들한테 해당 가격이 적정하다고 생각하는지 의견을 묻는 절차라고 이해하시면 됩니다. 이번에 기준시가가 고시되는 대상은 전국 모든 오피스텔과 수도권(서울‧인천‧경기), 5대 광역시(대전‧광주‧대구‧부산‧울산), 세종시에 있는 일정 규모(3000㎡ 이상 혹은 100호실) 이상의 구분 소유된 상업용 건물(상가)입니다. 2022년 8월 말까지 준공됐거나 사용승인된 오피스텔‧상가만이 고시 대상에 포함됩니다. 그 이후에 준공‧사용승인된 오피스텔과 상가는 2023년 고시 대상에서 제외됐습니다. 원래 올해까지만 해도 수도권, 5대 광역시, 세종시에 있는 오피스텔만이 기준시가 공시 대상이었으나 내년부터는 전국의 모든 오피스텔로 기준시가 공시 대상이 확장됐습니다.

👉 호별 ㎡ 단위로 건물과 부속 토지의 기준시가를 발표해요

기준시가는 오피스텔과 상가 그리고 여기에 딸린 토지의 가액을 모두 합산한 뒤 이를 호별 ㎡ 단위로 산정하는 방식으로 결정됩니다. 오피스텔 한 채, 상가 한 호실별로 기준시가를 발표하는 게 아니라 호별 ㎡ 단위로 기준시가를 산정해 발표하는 것이죠. 오피스텔‧상가의 기준시가 확인 방법과 이의 제출 방법에 대해서 안내해드리기 전에 먼저 기준시가란 어떨 때 활용되는 가격 기준인지에 대해서 간단히 설명드리도록 하겠습니다.

👉 기준시가는 양도소득세, 상속‧증여세 부과에 '활용될 수 있는' 기준입니다

기준시가는 양도소득세와 상속세‧증여세를 계산할 때 활용될 수 있는 기준인데요. ‘활용되는 기준’이라고 말씀드리지 않고 ‘활용될 수 있는 기준’이라고 말씀드린 건 기준시가가 어쩔 수 없는 경우에만 활용되는 일종의 2순위 가격 기준이기 때문입니다. 소득세법에 따라 양도소득세는 취득 당시의 실거래 가격을 바탕으로 산정하는 게 원칙입니다. 양도 당시의 양도가액에서 취득 당시의 취득가액을 차감하는 방식으로 양도소득세를 계산하고 있죠. 그런데 여기에 예외가 하나 있는데요. 만약 취득 당시의 실거래가액을 확인할 수 없는 경우라면 기준시가를 활용해 계산한 ‘환산 취득가액’을 바탕으로 양도소득세를 부과하고 있습니다. 환산 취득가액을 구하는 계산식은 아래와 같고요. ✅ 환산 취득가액 = 양도 당시의 실거래가액 × (취득 당시의 기준시가 ÷ 양도 당시의 기준시가)

👉 상속‧증여 재산의 시가를 확인하기 힘들 때 활용돼요

기준시가는 상속‧증여세를 계산할 때도 활용될 수 있습니다. 양도소득세와 비슷하게 상속‧증여세 역시 상속개시일(증여일) 시점의 재산의 시가를 기준으로 세금이 과세되는데요. 만약 해당 재산의 시가를 파악하기 힘든 경우에는 기준시가를 기준으로 상속‧증여세를 부과하고 있습니다. 법에 따라 상속세 부과 기준이 되는 시가는 상속개시일 전‧후 6개월 동안의, 증여세 부과 기준이 되는 시가는 증여일 전 6개월, 후 3개월 동안의 확인되는 매매‧감정‧수용‧경매‧공매가격을 기준으로 산정하고 있습니다. 그런데 때로는 해당 기간 동안 같은 유형의 자산이 매매(감정‧수용‧경매‧공매 포함) 된 사례가 없어 해당 자산의 시가를 파악하기 힘든 경우가 있을 수 있습니다. 같은 건물에 속한 오피스텔, 상가 등이 해당 기간 동안 거래되지 않은 경우 등을 들 수 있는데요. 이럴 때에는 국토교통부에서 고시한 기준시가를 기준으로 상속‧증여세를 과세하고 있습니다. 양도소득세, 상속‧증여세와는 달리 취득세, 재산세, 종합부동산세 등을 과세할 때는 기준시가가 활용되지 않고요.

👉 부동산 가격 오르면서 기준시가도 상당폭 올랐어요

최근 몇 년 사이 부동산 가격이 상승함에 따라 내년에 적용 예정인 오피스텔‧상가 기준시가도 상당폭 올랐는데요. 내년도 서울 오피스텔 기준시가는 올해에 비해 7.31%, 상가 기준시가는 9.64% 상승할 예정입니다. 그렇기 때문에 만약 기준시가를 바탕으로 세금이 과세되는 경우라면 올해에 비해 세금이 더 많이 부과되게 되죠.

👉 홈택스에서 확인하고 이의 신청할 수 있어요

내가 소유하고 있는 오피스텔‧상가에 적용될 2023년 기준 시가는 국세청 홈택스 사이트에서 확인하실 수 있는데요. 가격이 지나치게 높게 책정됐다고 생각될 경우에는 국세청에 이의를 제기할 수도 있습니다. 홈택스 사이트에 접속해 [조회/발급 → 기타 조회 → 기준시가 조회 → 오피스텔 및 상업용 건물] 순으로 이동하신 뒤 해당 오피스텔‧상가의 주소와 동‧호를 입력하면 해당 오피스텔‧상가의 기준시가안을 확인하실 수 있습니다. 만약 기준시가안에 이의가 있다면 홈택스 ‘기준시가 고시 전 가격열람 및 의견제출’ 메뉴에 들어가 ‘의견 제출서’ 서식을 내려받은 뒤 작성해 온라인으로 제출하시면 됩니다. 제출된 의견은 별도의 심의를 거친 뒤 그 결과를 12월 30일까지 제출자들에게 개별적으로 통지할 예정입니다. 2023년 기준시가에 대한 문의 사항이 있는 경우 안내전화(☎1644-2828)를 통해서 관련 내용에 대해 문의하실 수도 있습니다. 이번 글에서는 오피스텔과 상가를 보유하고 계신 분들이라면 오는 8일까지 기준시가를 확인하셔야 한다는 사실과 기준시가가 세금 부과에 활용되는 기준에 대해서 설명드렸는데요. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 절세에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇