이번 글에서는 최근 정부가 주택 소유자들의 재산세 부담을 줄이기 위해 내놓은 ‘과세표준 상한제’(과표상한제)란 어떤 제도인지 하나씩 쉽게 설명드리도록 하겠습니다. 최근 2년 사이 아파트 등 공동주택 공시가격이 각각 19.05%(2021년), 17.2%(2022년)씩 급등하면서 주택 소유자들의 보유세(재산세‧종합부동산세) 부담도 덩달아 큰 폭으로 늘어났는데요. 이번 글에서 소개해드릴 정부 대책은 이처럼 공시가격이 급등하더라도 재산세 인상 폭은 일정 수준 이하로 제한하는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 집값이 큰 폭으로 뛰더라도 재산세는 그만큼은 오르지 않도록 하는 제도라고 이해하시면 되는데요. 지난번 매거진 글에서는 정부가 내년에 적용할 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 지난 정부에서 계획했던 것보다 낮춤으로써 내년분 재산세‧종부세 부담이 예정됐던 것보다 줄어들 전망이라는 사실을 설명드렸는데요. 이번 글에서는 재산세 경감을 위해 새롭게 도입을 추진하는 과표상한제 대해서 깊이 있게 설명드리겠습니다.

👉 과세표준은 실제로 세금이 부과되는 기준금액입니다

지금부터 말씀드릴 내용들에 대해서 이해하시기 위해서는 우선 ‘과세표준’이라는 개념에 대해서 어느 정도 알고 계셔야 하는데요. 과세표준이란 세금이 부과되는 기준금액이라고 이해하시면 됩니다. 줄여서 ‘과표’라고들 부르는 기준금액죠. 과세표준은 주택‧부동산 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해서 구하는데요. 예를 들어 공시가격이 5억원이고 공정시장가액비율이 60%일 경우 세금이 부과되는 과세표준은 3억원(5억원 × 60%)이 됩니다. 공정시장가액비율은 공시가격을 과표에 반영하는 비율을 뜻하는데요. 법으로 정해진 범위(40~80%) 안에서 정부가 결정하는 비율입니다. 그리고 이렇게 구한 과세표준에 세율을 곱하면 납세자가 최종적으로 부담해야 하는 세금이 결정되죠. 아래와 같은 계산식대로 재산세가 결정되는 건데요. ✅ 재산세 = 과세표준(공시가격 × 공정시장가액비율) × 세율

👉 과표상한제는 과세표준 인상폭에 상한선을 두는 제도예요

정부가 도입을 추진하는 과표상한제는 말 그대로 과세표준 인상폭에 상한선을 두는 제도인데요. 앞서 말씀드렸듯이 집값(공시가격)이 급등하더라도 주택 소유자에게 부과되는 재산세 인상 폭은 일정 수준으로 제한해 주택 소유자의 세부담을 줄이기 위한 제도입니다. “정부 정책의 변경이나 주택시장 과열 등에 따른 공시가격 상승은 납세자의 담세력(세금을 낼 수 있는 금전적인 능력) 변동과 무관함에도 불구하고, 자동적으로 과표와 세부담을 증가시키는 불합리한 측면이 있었다”는 게 행정안전부 관계자의 설명이죠.

👉 과표상한율은 0~5% 사이에서 결정됩니다

정부에서는 과표상한제를 도입해 그 해의 과표 인상폭을 ‘해당 연도 공시가격을 적용한 과표의 5% 이내’로 묶어놓을 예정입니다. 매년 소비자 물가 상승률, 지방재정 여건 등을 고려해 과표상한율을 0~5% 범위 내에서 결정하겠다는 게 정부의 방침인데요. 조금 어렵게 느껴지실 수도 있지만 이왕에 말씀드리는 거 이번 기회에 정확하게 아시는 게 좋을 거 같아 좀 더 설명드리겠습니다.

👉 과표상한율 도입되면 과세표준 이렇게 결정됩니다

과표상한제가 도입되면 그 해 적용될 재산세 과세표준은 다음 ①번과 ②번 값 중 적은 금액으로 결정되는데요. ① 해당 연도 공시가격 적용 과세표준 = 해당 연도 공시가격 × 공정시장가액비율 ② 해당 연도 과표상한액 = 전년도 과표 + (해당 연도 공시가격 적용 과표 × 과표상한율) 우선 ①번 값은 지금껏 해오고 있는 것처럼 해당 연도 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해서 구한 과세표준이고요. ②번 값이 해당 연도에 적용되는 과표상한액입니다. 해당 연도 공시가격을 적용한 과표에다 0~5%의 과표상한율을 곱한 뒤 여기에 다시 전년도 과세표준을 더한 값입니다. ②번 금액의 경우 해당 연도에 공시가격이 아무리 높게 올랐더라도 공시가격 인상분의 최대 5%까지만 과세표준에 반영되는데요. 그리고 ①, ②번 금액 중에 적은 금액을 그 해의 재산세 과세표준으로 삼기 때문에 결과적으로 과세표준 인상폭은 ②번 과표상한액을 넘어설 수 없게 됩니다. 만약 그 해 공시가격이 떨어졌다면 ①번 값이 과세표준으로 선택돼 재산세 과표가 줄어들게 되고, 당연히 재산세도 줄어들게 되죠.

👉 ‘전년도 과표의 5% 이내로만 인상된다’는 말은 틀린 말이에요

일부 언론에서는 과표상한제에 대해 ‘매년 인상률이 5%로 제한된다’고들 표현하고 있는데요. 이 말은 틀린 말입니다. 과세표준 인상폭이 전년도 과세표준의 5% 이내로 제한되는 게 아니라, 해당 연도 공시가격 인상폭의 최대 5%까지만 그해 과세표준에 더해지는 거니까요. 이점을 헷갈리시면 안 됩니다. ❓ 재산세 얼마나 줄어들게 될까? 그렇다면 이 같은 과세표준 상한제가 도입되면 주택 소유자는 얼마만큼의 재산세를 절감할 수 있는 걸까요? 재산세 주무 부처인 행정안전부는 이에 대해 시뮬레이션한 결과도 함께 제시했는데요. 공시가격이 전년 대비 17.2% 상승한 올해(2022년)에 3%의 과세표준 상한율이 적용됐을 경우를 가정한 결과입니다. 지난해(2021년)에 공시가격 7억7800만원(과세표준 3억5000만원) 주택에 대한 재산세로 120만4000원을 납부한 1주택자의 경우 올해(2022년)에는 공시가격이 17.2% 올라 공시가격은 9억1200만원, 과세표준은 4억1000만원으로 뛰었는데요. 그 결과 재산세도 지난해보다 24.83%(29만9000원)가 오른 150만3000원을 부담해야만 했습니다. 그리고 만약 올해 3%의 과세표준 상한율이 적용됐다면 이 1주택자에게 적용되는 과세표준은 3억6200만원에 그치게 되는데요. 과세표준 인상폭이 제한됨에 따라 재산세도 127만3000원만 냈으면 됩니다. 과세표준 상한제가 도입됐다면 이 1주택자가 납부해야 하는 재산세가 23만원(150만3000원 – 127만3000원) 적었을 거라는 말씀인데요. 공시가격이 17.2% 급등했음에도 불구하고 재산세는 전년보다 5.73%(6만9000원)만 더 내면 되는 것이죠. 이처럼 과표상한제가 도입되면 공시가격이 급등하더라도 주택 소유자에게 부과되는 재산세의 상승폭은 일정 한도 내에 머물게 되는데요. 행정안전부 관계자는 “과표상한제가 도입되면 최근과 같은 공시가격 급등 상황 속에서도 재산세 부담이 안정적으로 관리될 수 있다”고 제도의 도입 취지를 설명하고 있습니다.

👉 일단 내년 상반기에 국회를 통과해야 합니다

지금껏 말씀드린 과표상한제를 도입하기 위해선 ‘지방세법’과 ‘지방세법 시행령’을 개정해야만 하는데요. 법을 개정하는 건 국회의 권한이기 때문에 과표상한제가 도입되기 위해서는 국회 통과라는 문턱을 넘어야만 합니다. 부동산 감세 정책에 전반적으로 반대 기조를 보이는 야당을 설득하는 게 법률 개정의 관건이라고 말씀드릴 수 있는데요. 일단 정부에서는 내년 상반기까지 법률과 시행령 개정을 마친 뒤에 2024년분 재산세부터 과표상한제를 적용하는 것을 목표로 제도 도입을 추진하고 있습니다. 이번 글에서는 최근 정부가 주택 소유자의 재산세 경감을 위해 도입을 추진하겠다고 발표한 과표상한제란 어떤 제도인지, 이 제도가 도입되면 얼마만큼의 세금 경감 혜택을 누릴 수 있는지에 대해서 설명드렸는데요. 오늘 설명드린 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 절세에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 내년도 재산세‧종부세가 예정보다 줄어들게 됩니다! 👇 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇