이번 글에서는 11월 21일 국토교통부와 법무부가 공동 발표한 <전세사기 방지를 위한 임대차 제도개선안>에 따라 앞으로 달라질 <주택임대차보호법>에 담기게 될 주요 내용들에 대해서 하나씩 깊이 있게 설명드리도록 하겠습니다. 전세사기와 ‘깡통전세’(집값이 전세 보증금 이하로 떨어져 세입자가 보증금을 돌려받지 못하게 되는 위험성이 높아진 주택) 문제를 방지하기 위해 정부와 국회에서 여러 대책을 준비 중이라는 사실은 지금껏 여러 차례 매거진 글을 통해서 말씀드렸는데요. 21일 발표된 <임대차 제도개선안>을 통해 그동안 논의된 여러 대책들의 구체적인 윤곽이 확정됐습니다. 정부에서는 <임대차 제도개선안>에 담긴 법률 개정안을 내년 초 국회에 제출해 법을 개정할 예정인데요. 임차인 보호를 목적으로 하는 법률안이기 때문에 여야 간의 큰 이견 없이 정부안대로 법률이 개정될 가능성이 높다는 게 전문가들의 예상입니다. 내년부터는 오늘 말씀드릴 내용의 규정들이 법제화돼 실제로 적용된다는 뜻이죠. ✅ <임대차 제도개선안>에 담긴 핵심 내용들은 다음과 같습니다. 1️⃣ 선순위 임차인 정보 확인권 신설 2️⃣ 예비 임차인의 임대인에 대한 ‘납세증명서 제시 요구권’(체납정보 확인권) 신설 3️⃣ 우선변제 적용되는 소액임차인의 범위 및 우선변제금 상향 조정 4️⃣ 임대차 표준계약서에 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인은 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 특약 신설 5️⃣ 임대차 표준계약서에 관리비 항목 추가 : 관리비가 부과되는 구체적인 기준 명기 6️⃣ 일정 규모(50호실) 이상 집합건물(원룸, 오피스텔 등) 관리인에 대한 관리비 장부작성, 증빙자료 보관 의무 신설 굵직굵직한 내용들만 추려봐도 이렇게 6가지나 되는데요. 한 편의 글에서 이 같은 모든 내용에 대해 자세히 설명드리기는 힘든 만큼 이번 글부터 몇 회로 나눠서 하나하나의 내용이 가져올 변화에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다. 이번 글에서는 우선 △선순위 임차인 정보 확인권과 △납세증명서 제시 요구권�� 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.

👉 예비 임차인은 선순위 보증금 내역 무조건 확인할 수 있습니다

먼저 임대차 계약과정에서 예비 임차인에게 ‘선순위 임차인 정보 확인권’이 부여된다는 사실에 대해서부터 알아보도록 하겠습니다. 현재도 예비 임차인은 주택 소재지 주민센터(확정일자 부여기관)를 찾아가 자신이 계약을 맺으려 하는 주택에 대한 임대차 정보를 요청할 수 있는데요. 이를 통해 해당 주택에 전입한 다른 세입자들의 확정일자 부여일과 월세 및 보증금, 임대차 계약 기간 등을 확인할 수 있긴 합니다. 특히 주택 내에서 세대가 개별 등기되지 않는 다가구 주택의 경우 예비 임차인이 계약한 호실뿐 아니라 해당 다가구 주택에 속한 전체 호실에 대한 임대차 정보를 제공받을 수 있죠.

👉 지금까지는 집주인이 동의해야만 확인할 수 있었어요

자신보다 확정일자가 빠른, 즉 권리 관계에서 앞 순위에 있는 기존 임차인들이 얼마만큼의 보증금을 내고 임대차 계약을 맺었는지 확인하는 건 보증금을 안전하게 지키기 위해서 필요한 일인데요. 선순위 임차인들의 보증금이 일정 금액을 초과할 경우 해당 주택이 경매‧공매에 넘어갔을 때 보증금을 변제받기가 힘들어지기 때문입니다. 권리 관계가 앞선 선순위 보증금부터 먼저 변제되기 때문에 나중에 계약을 맺은 임차인 몫으로 돌아갈 돈이 남지 않을 수 있으니까요. 말씀드린 것처럼 지금도 법에 따라 예비 임차인이 다른 세입자들의 보증금 금액과 계약 내용을 확인하는 게 가능하긴 한데요. 다만 임대인의 동의를 얻었을 때만 주민센터에 가서 이 같은 정보를 확인할 수 있습니다. “현재는 임차인이 되려는 사람이 임대인에게 동의를 요구할 수 있는지가 법에 정확히 나와있지 않고, 요구하더라도 임대인이 거부하면 정보를 얻을 수 없다”는 게 국토부 관계자의 설명이죠.

👉 앞으로 예비 임차인이 요구하면 집주인은 무조건 동의해야 합니다

그리고 이 같은 확인의 어려움을 줄이기 위해 도입될 제도가 ‘선순위 임차인 정보 확인권’인데요. 정부에서는 <주택임대차보호법>을 개정해 법 조항에 ① 예비 임차인은 임대인에게 선순위 보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 내용과 ② 이 같은 요구에 대해 임대인은 의무적으로 동의해야 한다는 내용을 명시할 예정입니다. 예비 임차인이 요구하면 임대인은 무조건 이에 응해야 한다는 뜻이죠. 앞으로 임대차 계약을 맺을 때 해당 주택의 선순위 보증금 내역은 의무적으로 공개된다고 이해하셔도 좋을 거 같습니다. 예비 임차인이라면 누구나 명확히 확인하고 싶은 정보니까요.

👉 예비 세입자는 집주인 납세증명서 요구할 수 있어요

선순위 임차인에 대한 정보와 함께 임대인의 세금 체납 여부도 예비 임차인에게 의무적으로 공개되는데요. 정부에서는 <주택임대차보호법> 개정을 통해 에비 임차인에게 계약 체결 전에 임대인에게 납세증명서를 제시할 것을 요구할 수 있는 권한을 부여할 예정입니다. ‘체납정보 확인권’이라고 불리는 권한이죠. 납세증명서는 해당 납세자가 체납한 세금이 있는지 여부와 체납한 금액이 얼마나 되는지를 보여주는 서류인데요. 이 서류를 통해 예비 임차인은 임대인에게 밀린 세금이 있는지 없는지, 세금을 얼마나 미납했는지를 확인할 수 있게 되죠.

👉 집주인이 체납 세금 많으면 보증금 돌려받기 힘들어질 수 있어요

임대인의 세금 체납 여부 역시 보증금을 안전하게 돌려받는 데 큰 영향을 미치는 조건인데요. 임대인이 임대차 계약 체결 전에 체납한 세금의 경우 해당 주택이 경매‧공매에 넘어갔을 때 임차인의 보증금보다 먼저 변제되기 때문입니다. 세금이 지나치게 많이 밀린 임대인과 계약을 맺으면 그 집이 경매‧공매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기 힘들어지는 이유죠. 국토부 관계자는 “임대인이 계약 전에 체납한 세금이 있는 경우 그로 인한 국가의 조세채권은 임차인의 보증금 반환채권에 우선하지만 임대인의 세금 체납 여부는 임대인이 알려주지 않는 이상 예비 임차인이 알 수가 없었다”고 법 개정 이유에 대해서 밝혔는데요. 예비 임차인에게 납세증명서 제시 요구권(체납정보 확인권)이 부여되면서 임대인의 세금 체납 여부를 확인하기가 한결 수월해질 전망입니다.

👉 집주인이 제시 안 해도, 예비 임차인은 확인할 수 있어요

다만 임대인에게 납세증명서 제시를 거부할 수 있는 ‘정당한 사유’가 있는 경우 임차인의 요구를 거절할 수 있도록 할 예정인데요. 법에서 말하는 ‘정당한 사유’에 어떤 사유들이 포함되는지에 대해서는 아직 구체적인 기준이 발표되지는 않았습니다. 임대인이 납세증명서를 제시하지 않더라도 예비 임차인은 충분히 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있는데요. 임대인이 납세증명서 제시 요구를 거부할 수는 있지만 예비 임차인이 직접 세무서와 지방자치단체에 가서 자신의 세금 체납 내역을 확인하려 할 때, 이에 의무적으로 동의해야만 하기 때문이죠. 정당한 사유가 있다면 자신이 납세증명서를 직접 발급받아 예비 임차인에게 보여줄 필요는 없더라도, 예비 임차인이 자신의 체납 내역을 확인하는 걸 막을 수는 없습니다. 어찌 됐든 임대인의 세금 체납 내역은 공개된다고 이해하시면 될 거 같습니다.

👉 요구받은 날 이후 발급한 서류 제시하는 게 원칙이에요

마지막으로 한 가지 더 말씀드리면 임대인이 제시해야 하는 납세증명서는 원칙적으로는 요구받은 날 이후에 발급된 것이어야 하는데요. 다만 예비 임차인이 동의한다면 그 이전에 발급된 납세증명서를 제시해도 괜찮도록 할 예정입니다. 이번 글에서는 앞으로 달라질 <주택임대차보호법>에 담길 주요 내용들에 대해서 안내해드렸는데요. 소액임차인 우선변제금 상향 조정 등 다른 내용들에 대해서는 이어지는 매거진 글들에서 계속 설명드리도록 하겠습니다. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇