- 서울, 경기 과천‧성남‧하남‧광명 빼곤 모든 지역이 규제지역에서 풀렸어요 - 시가 15억원 초과 아파트의 전세 퇴거자금 대출이 가능해졌어요 이번 글에서는 최근(11월 10일) 개최된 부동산 관계장관회의에서 확정된 ‘부동산 시장 현안 대응 방안’에 담긴 주요 내용에 대해서 쉽게 풀어서 안내드리도록 하겠습니다. 서울과 경기 과천, 성남(분당‧수정구 한정), 하남, 광명을 제외한 전국 모든 지역이 부동산 규제지역(투기과열지구‧조정대상지역)에서 풀렸다는 헤드라인은 많은 회원님들께서 이미 접하셨을 텐데요. 언론에선 크게 다루지 않았지만 이번 방안에는 저희 자리톡 임대인 회원님들을 비롯한 임대사업자분들에게 매우 큰 영향을 미치는 다른 중요한 내용도 포함돼 있습니다. 바로 등록임대사업자, 흔히들 주임사로 줄여서 부르시는 지자체 등록 주택임대사업자에게 주어지는 여러 혜택을 늘리겠다는 내용이죠. 아무래도 전체 국민 중 전문적인 임대사업자가 차지하는 비중이 적다 보니 언론들에서는 이 내용을 그리 크게 다루지는 않았는데요. 이번 글에서는 ‘등록임대사업제 정상화 방안’ 등을 포함해 정부가 이번에 내놓은 정책들을 임대인 분들의 관심사에 맞춰 맞춤형으로 풀어드리도록 하겠습니다.

👉 다음 달에 ‘등록임대사업제 정상화 방안’이 발표됩니다

정부는 이번에 발표한 ‘부동산 시장 현안 대응 방안’에서 ‘등록임대사업제에 대한 합리적 개편방안을 연내 마련하겠다고’고 밝혔는데요. 이에 따라 다음 달(12월)에 ‘등록임대사업제 정상화 방안’이 발표될 예정입니다. 아직 구체적인 방안이 확정된 게 아니라 현재로선 어떤 내용이 담길지 추측만 해볼 수 있는 단계인데요. 등록임대사업제를 정상화하겠다고 밝힌 만큼 주택임대사업자에게 주어지는 여러 혜택을 지금보다 늘리는 방안이 담기는 것은 확실해 보입니다. 2020년 이후 등록임대사업자에 대한 혜택이 지속적으로 축소돼왔다는 게 정부의 진단인데요. 현재는 매입임대사업자 기준으로 ‘장기(10년) 비(非) 아파트’만 신규 등록이 허용되고 있고, 종부세‧양도세‧법인세 등 세제 혜택도 지속적으로 축소됐다는 게 정부의 설명입니다. 이 같은 진단을 바탕으로 정부에서는 ‘과거에 등록임대사업자에 대한 지원 제도가 발휘했던 효과, 매매 및 임대차 시장 상황 등 다양한 여건을 감안해 올해 안에 합리적인 개편방안’을 마련하겠다는 방침을 밝혔습니다. 등록임대사업자에게 얼마만큼의 세제‧금융 지원을 할 것인지 등을 종합적으로 평가하고, 리츠(REITs‧부동산 투자신탁) 등 전문 법인사업자를 등록임대사업자의 범주에 넣어 육성하는 방안에 대해서도 폭넓게 검토하고 있습니다.

👉 아파트가 등록임대주택에 포함될 가능성이 높아졌어요

현재로선 구체적인 방안이 확정된 게 아니라 어느 정도의 혜택이 주어질지 말씀드리는 게 섣부른 감이 있기는 한데요. 부동산 전문가들은 아파트를 등록임대주택 범위에 넣는 내용이 정상화 방안에 담길 가능성이 높은 편이라고 전망하고 있습니다. 현재로선 아파트를 제외한 단독‧연립주택에 대해서만 10년 등록임대사업을 허용하고 있고, 4년‧8년 단위 등록임대사업 제도는 이미 사라진 상황인데요. 미분양 아파트가 빠르게 늘어나고 있는 상황을 고려했을 때 아파트가 등록임대주택에 다시 포함될 가능성이 높다는 게 전문가들의 예상입니다. 자금 여력이 있는 다주택자들의 아파트 매입을 유도해 미분양 문제를 해결하는 데 도움을 받으려 한다는 분석이죠.

👉 종부세‧양도세 관련 세제 혜택도 부활도 가능성 있어요

같은 목적에 따라 등록임대주택으로 활용하기 위해 신규 취득한 주택에 대해 종합부동산세 합산과세를 배제하고, 양도세 중과 대상에서도 빼주는 방안도 도입될 가능성이 있다는 분석입니다. 이미 과거에 적용된 적이 있었던 지원 제도이기에 도입보다는 부활이라는 말이 더 어울릴 것 같습니다.

👉 4년 단위 단기 등록임대사업자는 어떻게 될까?

4년 단위의 단기 등록임대사업자 제도의 재도입 여부에 대해서도 관심이 쏠리고 있는데요. 세입자 입장에선 4년 단위 단기 등록임대주택에 전세로 들어갈 경우 계약갱신청구권까지 활용하면 최대 6년간을 안정적으로 거주할 수 있는데요. 세제 혜택을 받으며 주택을 보유하다가 4년 뒤 주택을 매도해 투자 차익을 거두길 기대하는 집주인이라면 단기 등록임대사업자 등록도 괜찮은 선택지가 될 수 있다는 게 전문가들의 분석입니다. 물론 4년 뒤 부동산 경기가 임대주택 등록 시점보다 나아질 것이라고 예상하는 분들한테만 단기 등록임대사업자 등록이 매력적인 선택지가 될 수 있긴 합니다. 부동산 경기 하강 국면에서 세입자와 집주인 모두에게 도움이 될 수 있는 제도인 만큼 4년 단기 등록임대사업자 제도가 재도입될 가능성도 적지 않다는 게 전문가들의 예상입니다. 지금까지는 ‘등록임대사업제 정상화 방안’에 담길 가능성이 있는 여러 내용들에 대해서 설명드렸는데요. 혜택이 어느 정도 늘어나느냐가 문제지 혜택 자체가 늘어난다는 사실은 거의 확실하다고 말씀드릴 수 있습니다. 이날 발표된 다른 주요 내용들에 대해서도 간략하게 살펴보도록 하겠습니다.

👉 서울과 경기 과천‧성남‧하남‧광명 빼고는 모든 지역이 규제지역에서 해제됐어요

앞서 도입부에서 말씀드렸듯이 ‘11‧10 부동산 시장 현안 대응 방안’에 따라 서울과 경기 과천, 성남(분당‧수정구 한정), 하남, 광명을 제외한 전국 모든 지역이 부동산 규제지역(투기과열지구‧조정대상지역)에서 해제됐는데요. 이에 따라 경기 안양, 용인, 수원 등 9곳은 투기과열지구와 조정대상지역에서 모두 해제됐고요. 인천과 경기 고양, 남양주, 화성, 시흥, 김포, 그리고 지방의 유일한 규제지역이던 세종 등 조정대상지역 31곳도 비규제지역으로 풀렸습니다.

👉 다음과 같은 규제들이 폐지됩니다

부동산 규제지역에서 해제되면 주택 거래‧보유 시 적용되는 높은 세율, 대출 제한, 청약 제한 등 여러 가지 규제가 동시에 철폐되는데요. 조정대상지역에서 해제될 경우 사라지는 대표적인 규제들은 다음과 같습니다. 우선 주택가격에 상관없이 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건)의 LTV(주택담보대출비율) 상한선이 기존 50%에서 70%로 완화됩니다. 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건)의 DTI(총부채상환비율) 역시 기존 50%에서 60%로 올라가게 되고요. LTV와 DTI가 높아졌으니 당연히 주택담보대출로 받을 수 있는 대출 한도도 늘어나게 됩니다. 또한 2주택 이상 보유 다주택자도 비규제지역에선 지역 내 주택 구입을 위한 주택담보대출을 집값의 60% 한도로 받을 수 있습니다. 조정대상지역에서는 다주택자는 아예 주택담보대출을 받을 수가 없죠. 이와 함께 △ 다주택자 취득세도 중과세율(8~12%)이 아닌 일반세율(1~3%)이 적용되고 △ 다주택자 양도세 최고세율도 75%에서 45%로 낮아집니다. △ 2주택자까지는 종합부동산세 세율도 최고 6%에서 3.2%로 낮아지게 되고요. ✅ 규제지역 해제를 통해 사라지는 규제들에 대한 보다 자세한 설명은 아래 첨부해놓은 기존 매거진 글을 참조하시면 좋을 거 같습니다. 규제지역 해제, 뭐가 좋아지는 총정리했습니다 👇

👉 생활안정자금 주담대에 적용되던 ‘최대 2억원’ 규제도 풀렸어요

이와 함께 임대인 분들에게 밀접하게 영향을 미치는 또 하나의 규제도 완화됐는데요. 생활안정 및 임차보증금 반환 목적으로 빌리는 주택담보대출에 적용되던 규제도 완화됐습니다. 기존에는 생활안정자금을 마련할 목적으로 은행 등 금융기관에서 주택담보대출을 받을 경우 규제지역이든, 비규제지역이든 상관없이 최대 2억원까지만 대출을 받을 수 있었습니다. 주택 가격, 소재지와 상관없이 생활안정자금 목적 주담대를 통해 빌릴 수 있는 돈은 최대 2억원이 한도였다는 뜻이죠. 정부는 이번에 생활안정자금 목적 주담대에 적용되던 이 같은 한도 규제를 폐지했는데요. LTV‧DTI 한도만 충족한다면 생활안정자금 목적 주담대를 통해 빌릴 수 있는 금액에 제한을 두지 않기로 했습니다. LTV‧DTI 한도 내라면 자유롭게 주택을 담보로 생활안정자금을 대출받을 수 있게 된 것이죠.

👉 시가 15억원 초과 아파트도 전세 퇴거자금 대출받을 수 있어요

이와 함께 시가 15억원 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대(일명 전세 퇴거자금 대출)도 허용한다고 발표했는데요. 기존에는 2019년 12월 16일 이후 아파트를 매수한 집주인들은 1주택자라고 하더라도 시가 15억원을 초과하는 아파트를 담보로는 전세 퇴거자금 대출을 받을 수가 없었는데요. 이번에 규제가 폐지되면서 시가 15억원 초과 아파트도 전세 퇴거자금 대출을 받을 수 있게 됐습니다. 투기‧투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용된 것에 맞춰 이 같은 조치를 취했다는 게 정부의 설명인데요. 규제 완화 조치는 내년 초부터 적용될 예정입니다. 이번 글에서는 최근 발표된 ‘부동산 시장 현안 대응 방안’에 담긴 주요 내용 중에서 특히나 임대인 분들과 밀접한 관련이 있는 내용에 대해 풀어서 쉽게 설명드렸는데요. 오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇