오늘은 정부가 내년에 적용하는 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 올해 수준으로 동결하고, 현실화율 인상 최종 목표도 기존의 90%에서 80%로 낮추면서 인상 속도도 늦추기로 사실상 결정했다는 기쁜 소식을 전해드리도록 하겠습니다. 나날이 늘어가는 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 때문에 고민이신 저희 자리톡 임대인 회원님들께는 반가운 소식일 수밖에 없는데요. 이번 글에서는 공시가격 현실화율이란 무엇인지부터 시작해서 현실화율 인상 폭이 줄어들면 세금 증가 폭도 줄어드는 이유, 이번에 발표된 현실화율 수정‧보완 방안에 담긴 세부적인 내용까지 설명드리도록 하겠습니다.

👉 내년도 현실화율 올해와 같은 수준으로 동결됩니다

국토교통부는 지난 11월 4일 한국조세재정연구원과 함께 개최한 공청회에서 ‘공시가격 현실화 수정‧보완 방안’을 발표했는데요. 이 자리에서 내년도 공시가격 현실화율을 인상하지 않고 올해와 같은 수준으로 유지하는 방안을 사실상 확정지었습니다. 공시가격 현실화율이란 실제로 거래되는 시세 대비 공시가격의 비율을 말하는데요. 예를 들어 올해 아파트 등 공동주택에 평균적으로 적용되는 공시가격 현실화율은 71.5%인데요. 이 말은 시세의 71.5%를 공시가격으로 적용한다는 뜻입니다.

👉 공시가격은 재산세, 종부세, 건보료의 부과 기준이에요

부동산 공시가격은 재산세와 종부세 같은 보유세를 과세하는 기준 가격이면서 동시에 소유자의 건강보험료 등을 부과하는 기준으로도 사용되는 재산금액 기준입니다. 공시가격을 기준으로 하는 행정 지표만 60개가 넘을 정도로 폭넓게 쓰이는 지표인데요. 매년 1월 1일의 시세를 기준으로 주택별 공시가격을 산정해 발표하고 있습니다. 공시가격 현실화율이 낮은 수준에 머물수록 부동산 소유자가 부담해야 하는 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 부담액은 줄어들게 되는데요. 보유세와 건강보험료를 부과하는 기준이 되는 재산가격 자체가 낮기 때문이죠. 반대로 공시가격 현실화율이 높아질수록 부동산 보유자가 부담해야 하는 세금, 건강보험료 부담은 높아지게 되고요.

👉 현실화율은 주택 유형, 가격 구간에 따라 차등적으로 적용되고 있어요

현재 공시가격 현실화율은 주택의 유형, 가격 구간에 따라 차등적으로 적용되고 있는데요. 올해(2022년)에 아파트 등 공동주택에 적용되는 현실화율의 경우 △ 시세 9억원 미만은 69.4% △ 9억원 이상 ~ 15억원 미만은 69.2% △ 15억원 이상 81.2%입니다. 공동주택의 평균적인 공시가격 현실화율은 71.5%이고요. 단독주택에는 △ 시세 9억원 미만 54.1% △ 9억원 이상 ~ 15억원 미만 60.8% △ 15억원 이상 67.4%의 공시가격 현실화율이 적용되는데요. 단독주택에 평균적으로 적용되는 현실화율은 58.1%입니다. 주택 유형, 시세별로 올해와 같은 수준의 현실화율을 내년에도 동일하게 적용하겠다는 게 국토교통부의 방침입니다.

👉 최종 달성 목표도 90%에서 80%로 낮출 예정입니다

내년도 현실화 동결 방침과 함께 현실화율 최종 인상 목표를 기존보다 낮추고, 인상 속도도 늦추는 방안도 제시됐습니다. 조세재정연구원은 현실화율 최종 목표치를 지난 정부에서 정한 90%에서 80%로 낮추는 방안을 제시했는데요. 지난 정부에서 2020년 11월에 발표한 ‘공시가격 현실화 계획’에 담긴 계획을 그대로 추진할 경우 시세 9억원 이상 아파트는 2028년에, 15억원 아파트는 2026년에 현실화율 90%에 도달하게 되는데요. 이 계획대로라면 해마다 공시가격 현실화율을 2~3% 포인트씩 인상해야만 하죠. 이 같은 인상 속도를 늦출 필요가 있다는 게 조세재정연구원의 의견인데요. 송경호 조세재정연구원 부연구위원은 공청회 자리에서 “집값 하락세가 본격화하면서 공시가격이 실거래가를 뛰어넘는 ‘역전 현상’이 나타나고 있다”며 “공시가격 인상 속도를 조절할 필요가 있다”고 설명했습니다.

👉 목표 달성 시점도 5년씩 뒤로 미뤄집니다

조세재정연구원은 현실화율 최종 목표치를 낮춤과 동시에 목표 달성 시기도 늦추자고 제안했는데요. 공동주택은 기존 2030년에서 2035년으로, 단독주택은 2035년에서 2040년으로 목표 달성 시기를 5년씩 뒤로 미루자는 게 연구원의 제안입니다. 공시가격 현실화율이 80%에 도달하는 시점을 5년씩 늦추자는 말이죠. 이 같은 제안이 수용될 경우 공시가격 현실화율의 연평균 상승률은 현행 2.31%에서 0.65%로 대폭 낮아지게 됩니다. 앞서 말씀드렸듯이 현실화율 인상 폭과 속도가 줄어들게 되면 주택 보유자들의 세금 부담도 기존에 예상했던 것보다는 줄어들게 되고요. 국토교통부는 지난 6월 조세재정연구원에 ‘공시가격 현실화 계획’ 개편을 위한 연구용역을 발주했는데요. 국토교통부로부터 과제를 수주한 연구원이 발표한 내용인 만큼 이날 공청회에서 발표된 내용들은 이번 달 중 발표될 국토교통부의 최종 개편 계획에 무리 없이 포함될 것으로 예상되고 있습니다.

👉 가격 급등락 시기에는 적용을 일시적으로 유예하는 방안도 준비 중이에요

이와 함께 국토교통부는 대규모 경제 위기나 부동산 가격 급등락과 같은 현상이 발생할 때 현실화 계획의 적용을 일시적으로 유예하는 방안도 도입을 준비하고 있는 것으로 알려졌습니다. 오늘은 내년에 적용되는 공시가격 현실화율이 올해 수준으로 동결되고 최종 인상 목표도 기존보다 줄어들고, 목표 달성 시점도 늦춰질 것으로 강력하게 예상된다는 내용에 대해서 말씀드렸는데요. 높아지는 금리와 나날이 늘어나는 세금 부담 때문에 고민이신 저희 자리톡 임대인 회원님들께는 오랜만의 반가운 소식인 거 같습니다. 이번 글에서 다룬 내용이 회원님들의 현명한 절세에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇