- 고가주택 기준 9억 → 12억원 상향될 예정입니다 - 보유 주택 수 등에 따라 월세에만 소득세 부과하거나 월세‧보증금에도 둘 다 소득세 부과해요 이번 글에서는 주택임대소득에 소득세가 부과되는 3가지 기준과 함께 정부의 세제개편으로 인해 소득세 부과 기준이 다소 완화될 예정이라는 사실에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 내가 벌어들인 임대소득에 소득세가 어떤 기준으로 부과되는지에 대해 설명드리는 내용인 만큼 임대인 분들이라면 꼭 알고 계셔야만 하는 내용입니다. 먼저 기획재정부가 지난 7월에 발표한 ‘2022년 세제개편안’에 담긴 내용에 대해서 알아보겠습니다.

👉 소득세 붙는 고가주택 기준이 12억원 초과 주택으로 상향 조정됩니다

정부는 세제개편안을 통해 ‘주택임대소득에 대한 소득세가 과세되는 고가주택의 기준을 현행 기준시가 9억원 초과 주택에서 12억원 초과 주택으로 상향 조정’하겠다는 방침을 밝혔는데요. 쉽게 말씀드리면 지금까지는 기준시가 9억원 초과 주택을 임대해 얻은 임대소득에 세금을 부과해왔지만 앞으로는 기준시가 12억원 초과 주택을 임대하고 벌어들인 임대소득에만 세금을 매기겠다는 뜻입니다. “1주택자의 임대소득에 소득세가 과세되는 ‘고가주택’의 기준을 종합부동산세 기준과 동일하게 기준시가 12억원 초과 주택으로 상향 조정하겠다”는 게 기획재정부 관계자의 설명이죠. 세금의 종류에 따라 달랐던 고가주택의 기준을 하나로 통일하겠다는 게 정부의 계획이라고 이해하시면 됩니다. 방금 말씀드린 내용을 통해 주택임대소득에 대한 소득세 부과 기준이 다소 완화될 예정이라는 사실을 아실 수 있을 텐데요. 지금부터는 주택임대소득에 소득세가 부과되는 전체적인 기준에 대해 자세히 설명드리도록 하겠습니다. 주택 가격, 세대별 보유주택 수, 전‧월세 여부, 주택 규모 등에 따라 소득세 부과 여부가 달라지니 잘 알고 계셔야만 합니다.

👉 다음 3가지 조건 중 한 가지 충족하면 소득세 내야 해요

소득세법에 따라 다음 3가지 조건 중 한 가지 이상의 조건에 해당될 때 주택임대소득에 소득세가 부과되는데요. 1️⃣ 기준시가 9억원 초과 고가주택을 임대하는 경우 (향후 12억원 초과 주택으로 변경 예정) : 과세기간 종료일(매년 12월 31일) 또는 해당 주택의 양도일 기준 기준시가 9억원 초과 주택을 임대할 때 임대소득에 대한 소득세가 부과됩니다. 2️⃣ 국외에 있는 주택을 임대하는 경우 3️⃣ 2채 이상의 주택을 소유한 납세자가 주택을 임대하는 경우 : 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 주택 수로 계산합니다. 다가구주택의 경우에는 1채의 주택으로 분류하되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1채의 주택으로 계산합니다. 이 기준들을 정리해서 설명드리면 기본적으로 2주택 이상 다주택자가 거둔 임대소득에는 소득세가 부과되고, 1세대 1주택자라도 기준시가 9억원 초과 주택 혹은 국외 주택을 임대하고 받은 임대소득에는 소득세가 부과된다고 말씀드릴 수 있습니다.

👉 월세에만 부과하는 경우도 있고 월세‧보증금 모두에 부과하는 경우도 있어요

그런데 여기서 꼭 알고 계셔야 하는 사실이 있습니다. 보유 주택 수에 따라 월세 소득에만 소득세가 부과되고 보증금에는 소득세가 부과되지 않는 경우가 있고, 월세 소득과 보증금 모두에 소득세가 부과되는 경우로 나뉜다는 사실인데요. 보증금에도 소득세가 부과된다는 사실을 잘 모르셨던 회원님들이 계실 거 같다는 생각이 드는데요. 주택 수에 따라 보증금에도 소득세가 부과됩니다. 간주임대료 제도 때문이죠. 간주임대료란 전세금과 같은 임대보증금을 통해서 얻는 이자 수익을 임대수입으로 간주해 소득세를 부과하는 제도를 말합니다. 임대보증금에 기준금리와 연동된 일정 이율을 곱해서 간주임대료를 계산하고 있죠. 그렇다면 주택 수에 따라 월세 소득과 간주임대료 소득에 소득세를 부과하는 기준은 어떻게 달라질까요?

👉 1‧2주택자는 월세에만 소득세 부과해요

먼저 기준시가 9억원 초과 주택(향후 12억원 초과 주택으로 변경 예정) 혹은 국외 주택을 임대하고 받은 월세 소득에는 소득세가 부과되는데요. 이 경우 간주임대료에는 소득세가 부과되지 않습니다. 기준시가 9억원(향후 12억원) 초과 주택을 전세로 임대했을 경우에는 소득세를 내지 않는다는 뜻입니다. 2주택자의 경우에도 월세 소득에는 소득세가 부과되지만 간주임대료에는 소득세를 매기지 않고 있고요.

👉 3주택자는 간주임대료 이렇게 계산합니다

3주택자부터 월세와 간주임대료 모두에 소득세가 부과되는데요. 다만 이때도 보증금 합계액 금액에 따라 간주임대료에 대한 소득세 부과 여부가 갈립니다. 조금 복잡하게 느껴지실 수 있지만 세금과 관련된 문제니까 자세히 알고 계시는 게 좋은데요. 전세금 등에 대한 간주임대료는 비소형(1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 초과 혹은 해당 과세기간 기준시가 2억원 초과) 3주택 이상 보유자 중 전세금 등 보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 정기예금 이자율을 곱한 값을 간주임대료로 계산해 소득세를 부과하고 있습니다 비소형 주택을 3채 이상 갖고 있는 납세자가 임차인으로부터 받은 전세금, 월세 보증금을 합한 금액이 3억원을 초과하는 경우에 3억원을 초과하는 금액의 60%에 대해 정기예금 이자율을 곱한 값을 간주임대료로 계산한 뒤 임대수입에 더한다는 뜻입니다.

👉 비소형 주택은 간주임대료 과세 대상 아니에요

3주택 이상 보유자가 갖고 있는 주택이라고 하더라도 ‘1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 동시에 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인 소형주택’은 간주임대료 산정 대상 주택에서 제외되죠, 다만 월세 소득의 경우 소형 주택이든 비소형 주택이든 상관없이 모든 주택에서 나온 월세 소득이 소득세 과세대상입니다. 이번 글에서는 앞으로 소득세가 부과되는 고가주택의 기준시가 기준이 현행 9억원에서 12억원으로 상향 조정될 것이라는 사실과 주택임대소득에 소득세가 부과되는 3가지 기준 등에 대해서 설명드렸는데요. 오늘 말씀드린 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 절세에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 회원 인터뷰 출연을 원하시는분은 아래 내용을 확인해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇