이번 글에서는 정부의 ‘전세사기 피해 방지방안’에 따라 앞으로 주택임대차 표준계약서에 새롭게 추가될 특약 조항에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 시‧군‧구청에 등록한 주택임대사업자의 경우 의무적으로 표준계약서 양식을 활용해 임대차 계약을 체결해야 하는데요. 만약 표준계약서를 사용하지 않을 경우 법에 따라 1000만원 이하의 과태료가 부과되죠. 또한 꼭 등록 주택임대사업자가 아니더라도 표준계약서는 일선 임대차 계약 현장에서 자주 사용되는 양식입니다. 국토교통부가 작성해 배포한 양식이기 때문에 많은 분들이 믿고 사용하고 계시죠. 이처럼 폭넓게 사용되는 표준계약서인 만큼 저희 자리톡 임대인 회원님들이라면 모두 이번 글에서 설명드릴 내용에 대해서 미리 알고 계셔야만 하는데요. 임차인이 억울하게 보증금을 날리는 걸 막기 위한 조치인 만큼 저희 자리톡 임대인 회원님들도 다들 흔쾌히 수긍할 수 있는 변화라고 말씀드릴 수 있습니다.

👉 임차인이 대향력 갖기 전에는 매도 및 근저당권 설정할 수 없어요

국토교통부는 지난 8월 ‘전세사기 피해 방지방안’을 발표하며 앞으로 표준계약서에 ‘임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다’는 내용의 특약을 추가하겠다는 방침을 밝혔는데요. 국토교통부가 이 같은 표준계약서 개정을 추진하는 건 법의 허점 때문에 임차인이 억울하게 임차보증금을 날리는 사례가 적지 않았기 때문입니다.

👉 대항력이 있어야만 임차인이 보증금 돌려받을 수 있어요

임대차 계약에서의 대항력이란 임차인이 자신과 처음 계약을 맺은 임대인이 아닌 제 3자에게도 임차권(임차료를 지급하면서 타인의 부동산을 사용‧수익할 수 있는 권리)을 계속해서 주장할 수 있는 권리라고 이해하시면 되는데요. 이 대항력을 갖고 있어야만 임차인은 매매 거래와 경매 등을 통해 부동산 소유자가 바뀌더라도 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다. 만약 대항력이 없다면 새로운 소유자에게 임대차 계약이 계속해서 유효함을 주장할 수 없는데요. 이에 따라 임차보증금 반환도 요구할 수가 없게 됩니다. 대항력이 갖추지 못한 임차인의 경우 매매 거래나 경매를 통해 집주인이 바뀔 경우 집에서 나가야 하는 것은 물론 임차보증금까지 날리게 되는 일이 벌어지게 되는 것이죠.

👉 현행 대항력 발생 요건에는 커다란 허점이 있어요

임차인이 대항력을 얻기 위해선 두 가지 조건을 충족해야 하는데요. 첫째, 주택을 인도받아야 합니다. 해당 주택으로 이사를 해야 한다는 말이죠. 둘째, 해당 주택에 주민등록 전입신고를 해야만 합니다. 그리고 이 두 가지 조건이 모두 충족된 ‘다음 날’ 0시부터 임차인은 대항력을 갖게 되는데요. 여기서 문제가 되는 법의 허점은 대항력이 이 두 가지 조건이 모두 충족된 ‘다음 날’부터 발생한다는 겁니다. 당일이 아니라 하루 뒤부터 대항력이 주어진다는 건데요. 일부 ‘악질 임대인’의 경우 이 같은 법의 허점을 악용해 임차인에게 대항력이 주어지기 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정해왔습니다. 임차인이 이사를 들어오고 전입신고를 한 당일에 집을 매도함으로써 임차인의 임차보증금을 편취했던 것이죠. 임차인이 대항력을 갖기 전에 주택을 매도하면 집을 팔고 받은 돈에다 임차보증금까지 추가로 챙길 수 있으니까요. 또한 임차인이 대항력을 갖기 전에 임대인이 금융기관에서 주택을 담보로 대출을 받아 집에 근저당권이 설정되면, 금융기관이 임차인의 임차보증금보다 먼저 대출을 회수할 수 있는 권리를 갖게 되고요. 이 같은 행위는 분명 법의 허점을 악용한 편취, 사기 행위라고 말씀드릴 수 있는데요.

👉 전세 사기 막기 위해 특약이 추가됐어요

대항력 발생 요건에 문제가 있다는 점에 대해선 끊임없이 지적이 이어져 왔고, 많은 분들이 이 같은 문제점에 대해 알고 계시죠. 그렇기 때문에 일선 계약 현장에서는 특약을 통해 위에서 말씀드렸던 것과 같은 문제가 발생하는 걸 방지해왔습니다. 국토교통부가 추가하겠다고 밝힌 것과 같은 내용의 특약을 통해서 말이죠. 하지만 부동산 계약과 관련한 지식이 부족한 사회 초년생, 신혼부부, 노년층을 중심으로 대항력의 개념과 발생 요건에 대해 잘 알지 못해 억울하게 임차보증금을 날리는 경우도 적지 않았는데요. 국토교통부가 앞으로 표준계약서에 ‘임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다’는 내용의 특약을 추가하겠다는 방침을 밝힌 건 대항력 발생 요건의 허점으로 인해 임차인이 억울하게 임차보증금을 날리는 일을 방지하기 위해서입니다. 사실 오늘 말씀드린 내용은 저희 자리톡 임대인 회원님들을 비롯한 대부분의 선량한 임대인분들에게는 아무런 영향도 미치지 않는 내용입니다. 상식적으로 당연히 계약서에 들어가야 하는 내용이라고 말씀드릴 수 있죠. 법의 허점을 악용해 사기 행위를 벌이는 일부 ‘악질 임대인’들 때문에 이 같은 조치가 취해진다고 이해하시면 될 거 같습니다. 오늘 말씀드린 내용이 자리톡 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇 📜 자리톡 인터뷰 출연을 원하시는 분은 아래 간단한 신청서를 작성해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 https://forms.gle/vc41DUVF6eBnMSER8