- 세종시 뺀 지방 모든 지역에서 부동산 규제가 없어졌어요 - 2주택 이상 다주택자도 주담대 받을 수 있게 됐어요! 이번 글에서는 최근(9월 22일) 국토교통부와 기획재정부가 발표한 ‘부동산 규제 완화안’에 담긴 구체적인 내용과 이 같은 규제지역 해제‧하향 조정이 주택 소유자 및 수요자들에게 미치는 영향에 대해서 찬찬히 알아보도록 하겠습니다. ‘정부가 세종시를 제외한 지방 모든 지역의 부동산 규제를 전면 해제한다’는 기사 헤드라인은 회원님들께서도 이미 접하셨을 텐데요. 기사를 읽으시고도 잘 이해되지 않으셨던 내용들에 대해서 좀 더 쉽고, 자세하게 설명드리도록 하겠습니다. 지난 22일 국토교통부와 기획재정부가 발표한 규제 완화안의 핵심은 세종시를 제외한 지방 모든 지역을 조정대상지역에서 해제한다는 겁니다. 여기에 더해 수도권에선 경기 안성‧평택‧동두천‧양주‧파주가 조정대상지역에서 해제됐고요. 이에 따라 이들 지역은 별도의 부동산 규제가 적용되지 않는 비규제 지역이 됐습니다. 또한 인천과 세종은 규제 등급이 조정대상지역으로 하향 조정되며 기존보다 완화된 규제가 적용되게 됐습니다. 이 같은 모든 규제 완화는 9월 26일부터 시행되고요.

👉 투기지역 > 투기과열지구 > 조정대상지역 순으로 규제가 강해요!

여기까지는 뉴스에서 다들 접하셨을 내용인데요. 이 같은 변화가 구체적으로 무엇을 의미하는지 이해하시기 위해서는 부동산 규제지역 등급에 대해 조금은 알고 계셔야만 합니다. 현행 부동산 규제지역 제도는 규제지역을 모두 세 등급으로 나눠서 각각 차등적인 규제를 적용하고 있는데요. 투기지역 > 투기과열지구> 조정대상지역 순으로 더욱 강한 규제가 적용됩니다. 부동산 투기 우려가 가장 높다고 판단되는 지역은 투기지역으로 지정하고 그다음은 투기과열지구, 그다음은 조정대상지역 순으로 지정해 관리하는 방식이죠. 조정대상지역에서 해제되면 비규제 지역이 되기 때문에 대출‧세제‧전매제한‧청약‧정비사업 등의 영역에서 특별한 규제가 적용되지 않습니다. 특별한 규제가 아닌 일반적인 관련 법령의 적용만 받는다고 이해하시면 될 거 같습니다.

👉 세종시 제외한 지방 모든 지역에선 부동산 규제가 풀렸어요

앞서 말씀드렸듯이 이번 규제 완화로 세종을 제외한 전국 모든 지방 지역은 조정대상지역에서 해제됐기에 언론에서는 ‘지방 부동산 규제가 다 풀렸다’고 말하고 있는데요. 세종과 인천의 경우에는 기존보다 낮은 규제 등급인 조정대상지역이 되면서 적용되는 규제의 강도가 다소 완화됐습니다. 여기까지는 이해하시는 게 그리 어렵지 않으실 텐데요. 그렇다면 이번 규제 완화가 주택 소유자와 수요자들에게는 어떤 영향을 미치는 걸까요? 대부분의 분들이 가장 궁금해하시는 부분은 이 내용일 텐데요. 이는 조정대상지역에서 아예 해제된 지역과 투기지역‧투기과열지구에서 조정대상지역으로 규제 등급이 낮아진 지역으로 나눠서 설명드릴 수 있습니다.

👉 조정대상지역 → 비규제 지역의 경우

먼저 조정대상지역에서 해제돼 비규제 지역이 된 경우에 대해서부터 살펴보겠습니다. 세종시를 제외한 지방 모든 지역과 경기 안성‧평택‧동두천‧양주‧파주 지역에 해당되는 내용입니다. 규제 등급이 가장 낮은 조정대상지역이지만 이 지역 역시 대출‧세제‧청약 등의 분야에서 강도 높은 규제를 적용받는데요.. 우선 가장 대표적으로 LTV(주택담보대출비율) 관련 규제를 들 수 있습니다. 주택가격 9억원까지는 50%의 LTV가, 9억원 초과분에 대해서는 30%의 LTV가 적용되죠. 주택담보대출을 받을 때 9억원 이하 구간까지는 주택가격의 50%, 9억원을 넘어서는 부분부터는 주택가격의 30%까지만 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다. DTI(총부채상환비율) 규제 역시 적용되는데요. 조정대상지역에 적용되는 DTI 상한선은 50%입니다. 대출자가 1년간 갚아야 하는 대출 원금과 이자의 합계액이 연간 소득의 50%를 넘지 않는 선까지만 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다. 이번에 조정대상지역에서 해제된 지역들은 이 같은 LTV‧DTI 제한을 비롯한 여러 규제들에서 벗어나게 되는데요.

👉 주택가격 상관없이 LTV는 70%로, DTI는 60%로 늘어났어요!

가장 대표적인 내용 몇 가지만 말씀드리면 우선 주택가격에 상관없이 LTV 상한 규제가 70%로 완화됩니다. DTI 역시 60%로 올라가게 되고요. LTV와 DTI가 높아졌으니 당연히 주택담보대출로 받을 수 있는 대출 한도도 늘어나게 됩니다. 또한 2주택 이상 보유세대도 조정대상지역 내 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출을 받을 수 있게 됐습니다. 조정대상지역이라면 이 경우 아예 주택담보대출을 받을 수가 없죠. 세제 측면에서는 △ 2주택 이상 다주택자에 대한 취득세 중과 △ 2주택 이상 다주택자에 대한 종합부동산세 추가과세 △ 다주택자에 대한 양도소득세 중과 △ 다주택자에 대한 장기보유특별공제 배제 △ 1주택 이상 소유자의 신규 취득·등록 임대주택 세제 혜택 축소 등의 여러 규제가 없어지게 됩니다. 다주택자에게 부과되던 여러 세제상의 불이익이 사라지게 됐다고 이해하시면 됩니다.

👉 투기지역‧투기과열지구 → 조정대상지역, 15억원 초과 아파트도 주담대 나와요!

조정대상지역으로 규제 등급이 하향 조정된 지역들 역시 규제가 일정 부분 완화됩니다. 기존에 투기지역‧투기과열지구로 묶여있을 때보다 낮은 수준의 규제가 적용되니까요. 규제가 사라지는 대표적인 항목으로는 주택가격 15억원 초과 아파트에 대한 대출 제한 규제를 들 수 있습니다. 투기지역‧투기과열지구에서는 15억원 초과 아파트에는 아예 주택담보대출이 나오지 않았는데 이제는 이 같은 족쇄에서 벗어나게 됐습니다.

👉 LTV는 30‧50%로, DTI는 50%로 올라요

전반적인 LTV도 올라가게 되는데요. 투기지역‧투기과열지구에서는 주택가격 9억원까지는 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20%의 LTV가 적용되는데 이제는 조정대상지역이 되면서 각각 50%(9억원 이하)와 30%(9억원 초과분)의 LTV를 적용받게 됐습니다. DTI 역시 조정대상지역이 되면서 40%에서 50%로 높아지게 되고요. 정비사업과 관련된 규제도 완화되는데요. 투기과열지구에서는 재건축사업은 조합설립인가 이후, 재개발사업은 관리처분계획인가 이후부터 조합원 지위를 양도하는 게 금지돼 있는데 조정대상지역이 되면서 이런 규제를 적용받지 않게 됐습니다. 또한 청약 분야에서는 분양 가격이 9억원을 넘는 주택의 특별공급도 가능해졌고요. 다만 세종과 인천의 경우 규제 등급이 조정대상지역으로 하향 조정된 것이기 때문에 조정대상지역을 대상으로 한 여러 규제들은 여전히 적용됩니다. 이번 글에서는 부동산 규제지역 제도에 대한 간략한 설명과 함께 정부가 최근 발표한 부동산 규제 완화안이 지역별로 주택 소유자와 수요자들에게 미치는 영향에 대해서 말씀드렸는데요. 투기지역‧투기과열지구, 조정대상지역에 적용되는 부동산 규제들은 오늘 설명드린 것보다 더욱 다양하고 촘촘하지만 분량의 한계로 모두 설명드리지는 못 했습니다. 이와 관련해서는 아래 첨부해놓은 기획재정부 보도자료 캡처 파일을 참고하시길 바라겠습니다. 오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 투자와 절세에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇 📜 자리톡 인터뷰 출연을 원하시는 분은 아래 간단한 신청서를 작성해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 https://forms.gle/vc41DUVF6eBnMSER8