부자가 되기 위해선 금융‧투자 지식에 밝아야 한다는 건 누구나 알고 있는 사실인데요. 이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들의 금융 지식을 높여드리기 위해 크게는 조단위대 부동산이 하나의 회사가 돼 주식시장에 상장돼 있는 ‘리츠(REITs‧부동산투자회사)’에 대해서 알아보는 시간을 마련해봤습니다. 리츠야말로 저희 회원님들이 하고 계시는 부동산 임대업과 ‘업의 본질’이 거의 동일한 투자 상품이기 때문이죠. 리츠란 어떤 종류의 주식을 말하며, 일반 주식과는 무엇이 다른지, 리츠는 어떤 방법으로 돈을 버는지, 리츠가 안정적인 배당상품이라는 평가를 받는 이유는 무엇인지 등에 대해서 하나하나 쉽고, 자세하게 설명드리도록 하겠습니다. 평소 경제뉴스를 자주 보는 분이시라면 최근 몇 년 사이 리츠에 대해 다루는 기사가 크게 늘어났다는 사실을 알고 계실 겁니다. ‘SK리츠가 서울 종로구 서린동에 있는 SK본사 건물을 사들였다’, ‘리츠의 2022년 1분기 기준 총자산 규모가 80조원을 돌파했다’, ‘코스피에 상장된 리츠의 수가 20개로 늘어났다’, ‘주가가 많이 빠진 요즘이야말로 리츠에 투자하기 좋은 시기다’와 같은 기사들인데요. 이런 기사들을 접하시면서 ‘대체 리츠가 뭐야?’라고 궁금해하셨던 분들이라면 이번 글이 큰 도움이 되실 거라고 자신 있게 말씀드립니다. 1️⃣ 리츠란 수천억원 규모 부동산을 공동구매하는 것과 같아요 먼저 리츠란 어떤 종류의 주식을 말하는지에 대해서부터 알아보겠습니다. 리츠는 아주 쉽게 설명드리면 부동산 공동구매와 같다고 이해하시면 됩니다. 여러 투자자들로부터 돈을 모아 대형 오피스 빌딩이나 쇼핑몰, 물류센터, 주유소, 대형마트 매장, 수천 가구가 넘는 아파트 단지 같은 각종 부동산 자산을 구입하는 거죠. 부동산을 구입한 뒤에는 여기서 나오는 임대료 수입과 나중에 자산을 매각하고 나서 얻는 시세 차익을 투자자들이 투자 지분에 따라 나눠 갖는 상품이라고 이해하시면 됩니다. 엄밀히 말하면 기관투자가들에게 모은 돈으로 먼저 부동산 자산을 사들인 뒤 나중에 이 자산을 일반 투자자들한테 판매하는 방식이지만 일반 투자자 분들은 그냥 리츠를 부동산 공동구매라고 이해하시기만 해도 됩니다. 리츠들이 보유하고 있는 자산은 소액 개인 투자자가 홀로 사들이는 게 불가능한 자산들입니다. 특히 코스피 시장에 상장돼 있는 상장 리츠들이 갖고 있는 부동산 자산은 대개 그 자산 가치가 수천억 원에 달하고요. 많게는 2조 원이 넘는 부동산 자산을 소유하고 있는 리츠도 있습니다. 2️⃣ 리츠는 부동산 자체가 하나의 회사가 된 주식이에요. 리츠 주식을 매수하는 건 부동산을 사들이는 것과 같아요. 리츠의 공식 명칭은 ‘부동산투자회사’입니다. 소유하고 있는 부동산 자산을 바탕으로 리츠 회사가 설립되면, 투자자들은 이 회사 주식을 사들임으로써 부동산에 대한 소유권을 얻게 되죠. 부동산 자체가 하나의 회사가 되는 구조라고 이해하시기만 해도 됩니다. 한 개의 부동산이 하나의 리츠가 될 수도 있고요. 여러 개의 부동산이 하나로 묶여 하나의 리츠가 될 수도 있습니다. 리츠는 법에 따라 주식회사로 분류되는데요. 이에 따라 자산 매각과 같은 중요한 사안은 일반 기업과 똑같이 주주총회에서 결정하게 됩니다. 3️⃣ 리츠는 법에 따라 배당가능이익의 90% 이상을 반드시 주주들에게 배당해야 해요. 방금 말씀드렸듯 리츠는 부동산 자체가 하나의 회사가 된 주식인데요. 그런 만큼 리츠가 돈을 벌어들이는 방법은 정해져 있습니다. 우선 임대료 수입이 있습니다. 임차인들에게 받은 임대료를 모아 투자자들에게 배당 수익으로 나눠주고 있습니다. 부동산투자회사법에 따라 리츠는 이익배당한도(배당가능이익)의 90% 이상을 투자자들에게 그때그때마다 배당하도록 돼있습니다. 대부분의 상장 리츠들은 1년에 두 번 배당금을 지급하는데요. 이처럼 반년마다 회사가 갖고 있는 현금의 대부분을 주주들에게 배당으로 지급하고 있습니다. 임대료 수입이 주된 수입원인만큼 어떤 임차인이 들어와 있는지가 리츠의 실적에 큰 영향을 미칩니다. 아무리 법에 따라 배당가능이익의 90%를 주주들에게 주도록 돼있더라도 임차인이 임대료를 밀리거나, 건물에 비어있는 공실이 많으면 제대로 배당을 줄 수 없으니까요. 4️⃣ 코스피에 상장된 리츠 자산들은 대부분 대기업, 우량기업들이 임차해 사용하고 있어요. 안정적인 수익률을 제시할 수 있는 이유예요. 코스피에 상장돼 있는 리츠들의 자산에는 대부분 우량 기업들이 입주해 있습니다. 자산 가치가 수천억 원에서 조 단위에 달하는 대형 건물들이다 보니 이곳을 임차해 사용하는 기업들도 대부분 대기업들입니다. 임대료 내지 못할 일은 없는 회사들이죠. 예를 들어 제이알글로벌리츠는 벨기에 보건복지부 등 벨기에 정부기관이 통째로 임대해 사용하고 있고요. 신한알파리츠 소유 신한L타워는 신한생명이 본사로 사용하고 있습니다. 이지스밸류플러스 리츠가 갖고 있는 서울 중구 태평로 빌딩에도 대기업 계열사들이 입주해 있죠. 비교적 최근에 상장된 SK리츠는 서울 종로구 서린동 SK본사 빌딩, 경기 성남시 분당 SK U 타워, 전국에 있는 116개 SK 주유소를 소유하고 있는데요. SK하이닉스 등 SK그룹 계열사들이 주된 임차인입니다. 5️⃣ 갖고 있는 부동산을 매각해서 얻는 시세 차익도 리츠의 큰 수입원입니다. 리츠가 돈을 벌어들이는 방법에는 임대료 수입 말고도 한 가지가 더 있는데요. 바로 자산 매각을 통한 시세 차익입니다. 부동산 자산을 원래 샀던 가격보다 더 비싼 가격에 팔아 돈을 버는 거죠. 이렇게 벌어들인 돈 역시 임대료 수입과 마찬가지로 주주들에게 배당으로 제공됩니다. 수천억 원에 달하는 자산들인 만큼 매각 차익도 작게는 수백억 원에서 많게는 천억 원이 넘게 되죠. 앞으로 몇 년 뒤 리츠가 갖고 있는 자산들 중 일부를 매각하면 적지 않은 매각 차익을 거둘 수 있을 거란 기대감도 리츠 주가를 끌어올리는 중요한 요인이죠. 지금껏 살펴본 것처럼 리츠는 임대료 수입과 매각 차익을 통해서 이익을 내고요. 이렇게 벌어들인 돈의 대부분은 법에 따라 주주들에게 배당하도록 돼있습니다. 전문가들이 상장 리츠를 안정적인 배당주로 평가하는 이유입니다. 6️⃣ 정부 역시 리츠 시장을 정책적으로 키우려 하고 있어요. 한국 리츠 시장은 아직 작기 때문에 앞으로 성장 가능성이 큰 편이에요. 정부 역시 리츠 시장 활성화를 위해 여러 정책적 지원을 내놓고 있는데요. 정부가 리츠 시장을 키우려고 하는 이유는 여러 우량 리츠들을 주식시장에 상장시킴으로써 노령층 등 국민들에게 안정적인 배당 수익을 거둘 수 있는 기회를 제공하기 위해서입니다. 특히 그동안 모아놓은 돈에 의지해 생활을 꾸려나가야 하는 은퇴 생활자들에겐 위험부담은 상대적으로 작으면서 매년 5~7%가량의 배당 수익을 올릴 수 있는 리츠 주식이 안정적인 투자처가 될 수 있다는 게 정부의 판단입니다. 실제로 해외 선진국들에서는 노령층들이 리츠에 투자해 안정적인 노후 소득을 거두는 경우가 많고요. 한국은 부동산 시장의 규모에 비해 그동안 리츠 시장이 거의 크지 못했던 만큼 앞으로의 성장 가능성은 훨씬 더 크다고 말할 수 있는데요. 정부 역시 리츠 시장을 키우겠다는 정책적 목표를 갖고 리츠 시장의 성장을 돕는 여러 정책들을 내놓고 있습니다. 이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들의 금융 지식을 높여드리기 위해 리츠 주식에 대해 알아보는 시간을 가져봤는데요. 오늘 살펴본 내용이 회원님들의 현명한 투자에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇 📜 자리톡 인터뷰 출연을 원하시는 분은 아래 간단한 신청서를 작성해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇