이번 글에서는 배우자 등 특수관계자에게 주택을 증여한 뒤 이를 매도하는 방식으로 양도소득세를 줄이는 방법과 이 같은 ‘증여 후 매도’를 고민하시는 분이라면 반드시 올해 안에 증여 절차를 마쳐야만 하는 이유에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다. 최근 언론 매체나 유튜브를 보면 세무사 등 부동산 전문가들이 나와 “올해 안에 증여를 해야만 양도세를 줄일 수 있다”고 이야기하는 모습을 자주 볼 수 있는데요. 그 이유는 얼마 전 기획재정부가 발표한 ‘2022년 세제개편안’에 양도세 이월과세 적용 기간을 5년에서 10년으로 확대하는 내용이 담겨있기 때문입니다. 이 같은 세제개편안에 따라 국회에서 소득세법이 개정되면 양도세 이월과세 기간이 현행 5년에서 10년으로 늘어나게 되죠. 정확히는 2023년 1월 1일 이후 증여되는 자산부터 양도세 이월과세 기간이 10년으로 늘어나게 됩니다. 여기까지만 말씀드리면 ‘증여 후 매도’란 무엇이고, 또 ‘양도세 이월과세’란 무엇인지 알쏭달쏭 어렵게만 느끼실 분들이 많으실 거 같은데요. 그럼 지금부터 하나하나씩 쉽게 풀어서 설명드리도록 하겠습니다. 먼저 어떻게 ‘증여 후 매도’ 방식으로 양도세를 아낄 수 있는지에 대해서부터 말씀드리겠습니다.

👉 증여 후 매도하면 양도세 줄일 수 있는 이유

가족에게 주택을 증여한 후 이를 매도하는 방법은 양도세 절감을 위해 흔히들 사용하는 방법인데요. 증여 후 매도의 경우 증여가액(증여가 이뤄질 당시의 재산 가격)을 취득가액으로 인정받을 수 있어서 양도차익도 적게 계산되고, 이에 따라 양도차익에 붙는 양도소득세도 자연스럽게 줄어들기 때문이죠. 특히 배우자에게 증여하는 경우에는 10년 동안 증여가액 6억원까지는 증여세를 공제받을 수 있습니다. 만약 배우자에게 증여가액 6억원의 주택을 증여할 경우 주택을 증여받는 배우자는 증여세를 한 푼도 내지 않아도 된다는 뜻입니다.

👉 배우자는 증여가액 6억원까지는 증여세 안 내도 됩니다!

법에서는 이처럼 10년간의 누적금액 기준으로 배우자에게는 6억원, 직계 존‧비속에게는 5000만원, 기타 친족에게는 1000만원까지의 증여재산에 대해 증여재산공제 혜택을 제공하고 있습니다. 아무래도 배우자에게 적용되는 증여재산공제 기준이 압도적으로 높기 때문에 ‘증여 후 매도’라고 하면 많은 경우 배우자에게 재산을 증여한 뒤 매도하는 방식을 의미합니다. 그렇다면 이 같은 증여 후 매도 방식을 통해 양도세를 얼마나 절감할 수 있는지, 그리고 올해 안에 증여할 경우와 내년 이후에 증여할 경우 부담해야 하는 양도세가 얼마나 달라지는지를 사례를 통해 한 번 알아보도록 하겠습니다.

👉 똑같은 주택인데 양도세가 두 배 넘게 차이 난다고?!

기획재정부와 국세청에서는 2020년에 2억원에 매입한 주택을 증여가액 6억원 시점에 배우자에게 증여한 후 2028년에 10억원에 매도한 일반지역 2주택자 A씨 부부의 사례를 들고 있는데요. 8년 동안 주택 가격이 5배로 뛴 매우 극적인 사례이긴 하지만 양도세 절감 효과를 강조하기 위해 이런 극적인 사례를 들었다고 이해하시면 될 거 같습니다. 먼저 2020년에 이 주택을 2억원에 매입하며 2주택자가 된 A씨가 매수 이후 증여 없이 줄곧 이 주택을 본인 명의로 소유하고 있다가 2028년에 10억원을 받고 매도한 경우를 살펴보겠습니다. 이 경우에는 10억원에서 2억원을 뺀 8억원이 양도차익이 되는데요. 일반지역 2주택자에 대한 장기보유특별공제와 기본공제 등을 적용받는다고 했을 때 A씨가 납부해야 하는 양도세는 2억7037만원가량이 됩니다. 그런데 만약 A씨가 이 주택을 주택가액이 6억원이 된 2022년에 배우자에게 증여했고, 배우자 명의로 계속 보유하다가 2028년에 10억원을 받고 매도했다면 어떨까요? 이 경우 이 주택의 양도차익은 10억원에서 증여 당시의 주택가액인 6억원을 뺀 4억원이 되는데요. 양도차익이 크게 줄어들게 되면서 A씨의 배우자가 부담해야 하는 양도세 역시 1억2584만원으로 줄어들게 됩니다. A씨 부부 입장에서 보면 양도세가 절반 이하로 줄어들게 된 것이죠. 앞서 말씀드렸듯이 부부 간의 증여는 10년 동안 6억원의 증여가액까지는 증여세가 부과되지 않기 때문에 A씨 부부는 증여 과정에서 증여세도 부담하지 않았고요. 혹시 다른 증여재산 때문에 증여세를 냈더라도 이때 냈던 증여세는 매도 이후 양도세를 계산할 때 필요경비로 산입할 수도 있고요.

👉 개정안 통과되면 내년부터 이월과세 기간이 10년으로 늘어나요

양도세 절감 효과를 강조하기 위해 기획재정부와 국세청에서 상당히 극적인 사례를 예시로 들긴 했지만 증여 후 매도 방식을 잘 활용하면 분명 양도세를 큰 폭으로 줄일 수 있는데요. 그런데 정부가 현재 개정을 추진하고 있는 세제개편안이 국회를 통과해 소득세법이 개정될 경우 증여 시점에 따라서 이 같은 양도세 절감 효과를 누리는 일이 훨씬 더 어려워지게 됩니다. 만약 소득세법이 개정된다면 A씨가 2023년 1월 1일 이후에 주택가액 6억원의 주택을 배우자에게 증여해 2028년에 10억원을 받고 팔았을 경우에 A씨 부부가 부담해야 하는 양도세는 2억7037만원인데요. 증여 없이 A씨 명의로 줄곧 보유하다가 매도하는 경우와 똑같은 금액의 양도세를 내야만 하는 것이죠. 이런 상황이 발생하게 되는 이유는 처음에 말씀드린 대로 소득세법이 개정되면 양도세 이월과세 기간이 현행 5년에서 10년으로 늘어나게 되기 때문입니다.

👉 이월과세 기간이 지나야만 ‘실제 증여’로 인정받아 양도세 줄어들어요

양도세 이월과세 제도란 증여받은 자산을 수증자(증여받은 사람)가 매도하는 경우 양도차익을 계산할 때 증여 당시의 증여가액이 아닌 증여자(증여한 사람)가 자산을 취득할 당시의 취득가액을 기준으로 삼는 제도를 말합니다. 특수관계자 간의 우회 증여를 통한 양도세 회피를 막기 위한 제도인데요. 이월(移越)이라는 단어에 ‘옮겨져 넘어가다’란 뜻이 담겨있는 만큼 이월과세는 세금을 다른 이에게 옮겨서 부담토록 하는 제도라고 이해하시면 됩니다. 증여자가 아닌 수증자가 증여자가 원래 내야 하는 양도세를 대신 부담하는 제도라고 할 수 있죠. 법에서 정한 일정 기간이 지나야만 재산이 우회 증여된 것이 아니라 실제로 증여된 것으로 인정받아 이월과세가 적용되지 않는데요. 이 일정 기간을 이월과세 기간이라고 합니다.

👉 하루 차이로 5년 더 기다려야 할 수 있어요

그리고 계속해서 말씀드린 것처럼 현재 정부에서는 내년 1월 1일 이후 증여되는 자산부터 이 이월과세 기간을 5년에서 10년으로 늘리려고 하고 있고요. 지금까지는 증여 뒤 5년만 지나면 실제로 증여가 이뤄진 것으로 인정받아 세금이 이월과세되지 않았는데 내년부터는 10년을 기다려야만 이월과세를 피할 수 있는 것이죠. A씨 부부가 내년 이후에 주택을 증여하면 2028년 매도 때 양도세 절감 효과를 누릴 수 없는 것도 이 때문이고요. 만약 A씨 부부가 내년 1월 1일에 주택을 증여한다면 10년이 지난 2033년 1월 1일부터 증여 후 매도를 통한 양도세 절감 효과를 누릴 수 있습니다. 2022년 12월 31일에 증여가 이뤄졌을 경우 5년만 기다렸다 매도하면 양도세를 줄일 수 있는데, 하루 뒤인 2023년 1월 1일에 증여가 이뤄지면 10년을 기다려야만 양도세를 절감할 수 있습니다. 하루 차이로 무려 5년이라는 기간을 덜 기다리고, 더 기다리고가 갈리는 것이죠. 세무사 등 부동산 전문가들이 “증여 후 매도를 통해 양도세를 절감하고 싶다면 꼭 올해 안에 증여 절차를 마치시라”고 조언하는 것도 이 때문입니다. 물론 앞서 말씀드렸듯이 양도세 이월과세 기간을 늘리기 위해서는 이 같은 내용을 담은 소득세법 개정안이 국회를 통과해야만 하는데요. 이번 하반기에 국회 논의 절차를 거쳐 연말쯤 개정안이 통과될 수 있도록 하겠다는 게 정부의 방침입니다. 국회 논의 과정에서 양도세 이월과세 기간이 늘리겠다는 정부의 방침이 받아들여지지 않을 가능성도 있지만 양도세 이월과세 기간이 늘어나는 리스크를 사전에 방지하기 위해선 미리 여유 있게 증여 절차를 마무리해야만 한다는 게 전문가들의 조언입니다. 오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 절세에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇 📜 자리톡 인터뷰 출연을 원하시는 분은 아래 간단한 신청서를 작성해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 https://forms.gle/vc41DUVF6eBnMSER8