안녕하세요. 이번 글에서는 상가 임대인이라면 반드시 알고 계셔야만 하는 ‘환산보증금’의 개념에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 지역별로 정해진 환산보증금 기준을 초과하는 상가에 대해서는 ‘상가건물 임대차보호법’(이하 상가 임대차보호법)의 일부 조항만이 적용되기 때문인데요. 그렇기 때문에 이런 상가의 경우 임대인 입장에서는 보다 유리한 조건으로 계약을 맺을 수 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 반대로 세입자 입장에서는 상대적으로 불리한 조건을 감수해야 한다고 말씀드릴 수 있고요. 이번 글에서는 환산보증금의 개념과 이를 계산하는 공식, 지역별 환산보증금 기준, 그리고 환산보증금 기준을 초과하는 상가의 경우 기준 충족 상가와 비교해 법 적용이 어떻게 달라지게 되는지에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다. 상가 임대인이시거나 상가 임대를 계획하시는 예비 임대인이시라면 꼭 알고 계셔야만 하는 내용입니다.

👉 환산보증금 기준 충족해야만 상가 임대차보호법 100% 적용돼요

먼저 환산보증금이란 무엇인지에 대해서부터 알아보도록 하겠습니다. 환산보증금은 쉽게 말씀드리면 상가 임대차보호법의 적용 여부를 가르는 보증금‧월세 기준이라고 할 수 있는데요. 앞서 말씀드렸듯이 환산보증금이 지역별 기준을 충족하는 상가의 임차인만이 상가 임대차보호법에서 규정한 모든 조항의 적용을 받을 수 있습니다. 거의 대부분의 세입자에게 동일하게 적용되는 주택 임대차보호법과는 달리 상가 임대차보호법은 이처럼 보증금과 월세 규모에 따라 법이 차등적으로 적용되는데요.

👉 '보증금 + 월세의 100배'

그렇다면 환산보증금은 어떻게 구하는 걸까요? 이를 구하는 계산식은 매우 간단합니다. 보증금에다 월세의 100배를 더하기만 하면 되니까요. ‘환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)’이 환산보증금을 계산하는 공식입니다. 예를 들어 보증금이 2억 원이고 월세가 500만원인 상가라고 한다면 이 상가의 환산보증금은 ‘2억 원 + (500만 원 × 100) = 7억 원’의 공식에 따라 7억원이 됩니다. 보증금에다 월세의 100배를 더하기만 하면 되니 계산하는 건 전혀 어렵지가 않죠. 그리고 여기서 꼭 한 가지 더 알고 계셔야 하는 사실은 지역별로 상가 임대차보호법을 100% 적용받을 수 있는 환산보증금의 금액 기준이 다르다는 점입니다. 지역별로 부동산 가격과 임대료 시세가 다르기 때문에 환산보증금 기준에도 차이를 둔 것이죠.

👉 지역별로 기준이 달라요. 서울은 9억원이에요

먼저 서울에선 환산보증금이 9억 원 이하일 때만 임차인이 상가 임대차보호법을 온전히 적용받을 수 있습니다. 부산광역시 그리고 ‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역에 속한 지역(서울시 제외)의 기준은 6억9000만원이고요. 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 5개 광역시에 적용되는 환산보증금 기준은 5억4000만원입니다. 다만 같은 인천 안에서도 수도권 과밀억제권역에 포함되는 지역이라면 환산보증금 기준이 6억9000만원으로 올라갑니다. 또한 5개 광역시에 속한 지역이더라도 행정구역이 군(郡) 지역이라면 기준이 3억7000만원 이하로 낮아지고요. 광역시가 아니지만 광역시와 같은 기준이 적용되는 지역들도 있는데요. 경기 화성시, 파주시, 광주시, 김포시, 용인시, 안산시와 세종특별자치시에는 5개 광역시와 같은 5억4000만원 이하의 기준이 적용됩니다. 제주특별자치도와 위에서 말씀드리지 않은 지역들에 적용되는 환산보증금 기준은 3억7000만원이고요.

👉 환산보증금 초과 상가에는 상가 임대차보호법의 일부만 적용돼요

상가 임대차보호법의 온전한 적용을 받기 위한 지역별 환산보증금 기준에 대해서 설명드렸는데요. 이 같은 지역별 기준을 초과하는 임대차 계약에는 상가 임대차보호법이 아닌 민법의 관련 규정들이 적용됩니다. 아무래도 특별법인 상가 임대차보호법이 민법에 비해서 세입자의 권리를 더 강하고, 촘촘하게 보호하고 있다고 말씀드릴 수 있고요. 상가 임대차보호법의 조항들은 강행규정이기 때문에 이 법에서 규정한 것보다 세입자에게 불리하게 작용하는 약정들은 법적 효력을 인정받을 수도 없고요. 다만 환산보증금이 기준을 초과하는 상가 임대차 계약이라고 해서 상가 임대차보호법이 전혀 적용되지 않는 것은 아닙니다. 상가 임대차보호법의 몇몇 핵심적인 조항의 경우 환산보증금 초과 상가에도 동일하게 적용되는데요.

👉 대항력, 계약갱신요구권 등 핵심 권리는 보장됩니다

△ 대항력(임차한 상가가 새로운 주인에게 매도되더라도 기존의 임차권을 주장할 수 있는 권리) △ 계약갱신요구권(최초 계약 시점으로부터 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리) △권리금 회수 기회의 보호와 같은 조항들이 이에 해당됩니다. 다만 계약갱신요구권의 경우에는 임대차 계약 기간이 계약서에 명확히 기재돼 있는 경우에만 환산보증금 기준 초과 세입자도 적용을 받을 수 있다는 게 대법원이 판례를 통해 밝힌 해석입니다. 이번 글에서는 환산보증금의 개념과 지역별 환산보증금 기준, 환산보증금 기준 초과 상가와 기준 충족 상가 적용되는 법 조항들이 다르다는 사실들이 대해 살펴봤는데요. 분량 관계상 환산보증금 기준 충족 여부에 따라 각각의 항목별로 법 적용이 어떻게 달라지는지에 대한 보다 자세한 설명은 다음번 글에서 말씀드리도록 하겠습니다. 오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 📜 자리톡 회원 인터뷰 더보기 👇 📜 자리톡 인터뷰 출연을 원하시는 분은 아래 간단한 신청서를 작성해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 https://forms.gle/vc41DUVF6eBnMSER8