지난 글들에서도 몇 차례 소개해드렸듯이 정부에서는 부동산 관련 세제와 대출 관련 규제를 대대적으로 개편하려 하고 있는데요. 이 같은 정책의 일환으로 오늘(8월 1일)부터 새롭게 달라진 ‘주택담보대출(주담대) 규제 완화 가이드라인’이 적용되기 시작했습니다. 지난 6월 금융위원회가 발표한 ‘단계적 규제 정상화 방안’에 담긴 내용들이 고시 절차를 거쳐 오늘부터 시행되는 것이죠. 새롭게 적용되는 주담대 가이드라인에는 저희 자리톡 임대인 회원님들에게도 직접적으로 영향을 미치는 내용들이 적지 않은데요. 2020년 6월 이후 전면 금지됐던 주택임대‧매매사업자 대상 주택담보대출이 일정 부분 허용되는 게 대표적이라고 할 수 있습니다. 이번 글에서는 주택임대사업자와 관련된 내용을 중심으로 오늘부터 시행되는 주담대 가이드라인의 핵심 내용에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

👉 주택임대사업자도 주담대 대환대출 받을 수 있어요

주택임대사업자분들과 관련한 가장 중요한 변화로는 주택임대‧매매사업자라고 하더라도 기존 주택담보대출을 대환(전환)하려 하는 경우, 대출금 증액이 없는 조건으로 주담대 대환대출(전환대출)이 허용된다는 점을 들 수 있습니다. 지난 정부에서는 갭 투자를 막고 실수요자를 보호하기 위해 2020년 7월부터 주택임대‧매매사업자에 대한 주택담보대출을 전국 모든 지역에서 금지했습니다. 이에 따라 주택임대‧매매업 대출인 경우 시설자금(주택구입용 자금 등)뿐만 아니라 운전자금(주택수리비 등) 목적으로도 주택담보대출을 받을 수 없게 됐죠. 임차인에게 돌려줄 보증금을 마련하기 위한 목적의 주담대만 허용됐는데요. 이 역시 주택임대‧매매업자가 2020년 6월 30일까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 대출에만 적용됐습니다. 몇몇 예외 조건이 있긴 했지만 주택을 신규 건설하는 경우나 비영리‧공익법인에만 해당되는 내용이라 거의 대부분의 주택임대‧매매사업자하고는 상관없는 내용이었죠.

👉 대출금 증액 없는 대출 갈아타기만 허용돼요!

그리고 이처럼 주택임대‧매매사업자에 대한 주담대가 전면 금지되다 보니 규제 시행 이전에 대출받았던 주택담보대출을 대출금 증액 없이 대환하는 길도 막혀버리게 됐습니다. 이자 부담을 줄이기 위해 더 낮은 금리의 주담대로 갈아타려고 해도 그럴 수가 없었죠. 정부에서도 이 같은 부작용에 대해서는 이미 파악하고 있었고, 그렇기에 이번에 대출금을 늘리지 않는 대환대출에 한해 주택임대‧매매사업자라고 하더라도 주택담보대출을 받을 수 있도록 규제를 완화했습니다. 신규 주택담보대출은 여전히 허용되지 않지만 다른 주담대로 갈아타는 건 예외적으로 허용됐다고 이해하시면 될 거 같습니다.

👉 주택임대사업자도 아파트 분양시점 기준으로 잔금대출 받을 수 있어요

주택임대사업자와 관련된 중요한 내용이 한 가지 더 있는데요. 잔금 대출과 관련된 내용입니다. 그동안 일반 개인이 받는 잔금 대출의 경우 아파트 분양시점(모집공고일 기준)의 대출 규제가 쭉 이어져 적용돼 왔습니다. 아파트를 분양받은 이후에 새로운 대출 규제가 시행됐다고 하더라도 분양 시점에 시행 중이던 잔금 대출 규제를 적용함으로써 아파트 수분양자들의 혼선을 예방하기 위한 조치였죠. 하지만 주택임대‧매매사업자에게 적용되던 주담대 규제에는 이 같은 경과조치가 적용되지 않았습니다. 이에 따라 주담대 금지 규제 시행 전에 아파트를 분양받았다고 하더라도 주택임대‧매매사업자는 잔금 대출 시점에 시행되고 있는 새로운 대출 규제의 적용을 받았어야만 하는데요. 그 결과 잔금 대출이 불가능해지는 일도 발생했습니다. 아파트를 분양받을 때의 기준으로는 분명 잔금 대출을 받을 수 있었는데, 그 이후에 새롭게 시행된 규제의 적용을 받게 되면서 잔금 대출을 받을 길이 막막해지는 경우가 생겼던 것이죠. 한, 두 푼도 아닌 잔금을 대출 없이 마련하기란 쉽지 않은 일이고요. 억울하지 않을 수 없는 상황이었는데요. 그렇기에 정부에서는 이번에 대출 규제 시행 전 모집 공고된 사업장(아파트)의 경우, 주택임대‧매매사업자라고 하더라도 분양시점에 적용되던 대출 규제를 적용해 잔금대출을 받을 수 있도록 허용했습니다. 아파트 잔금을 마련할 방법이 없어 막막하던 주택임대사업자라면 크게 도움이 될만한 내용이라고 할 수 있습니다.

👉 다시 한번 정리해볼까요?

이처럼 오늘(8월 1일)부터 시행되는 ‘주택담보대출 가이드라인’에 담긴 내용들 중에서 주택임대사업자와 직접적으로 관련되는 내용은 1️⃣ 기존에 보유하던 주택담보대출에 한해 대출금의 증액이 없는 주담대 대환대출의 예외적 허용 2️⃣ 규제 시행 전 모집 공고된 아파트의 경우, 분양시점의 대출규제를 적용해 잔금대출 허용 이렇게 정리할 수 있습니다.

👉 생애 최초 주택 구매자의 LTV 상한 80%로 완화됐어요. 대출한도는 최대 6억원

이외에도 이번에 새롭게 시행되는 ‘주담대 규제 완화 가이드라인’에는 굵직굵직한 내용들이 여럿 담겼는데요. 간단히 살펴보는 걸로 이번 글을 마치도록 하겠습니다. 1️⃣ 생애 최초 주택 구매자의 LTV(주택담보대출비율) 상한선을 주택 소재 지역‧주택 가격 상관없이 80%로 완화. 대출한도도 최대 6억원으로 증대 2️⃣ 규제지역 내 주택을 구입할 목적으로 주담대를 받을 경우 기존주택 처분 기한을 6개월에서 2년으로 완화. 신규주택에 대한 전입 의무 폐지 3️⃣ 생활안전자금 목적의 주담대 한도를 1억원에서 2억원으로 증대 4️⃣ DSR(총부채 원리금 상환비율) 적용이 배제되는 긴급생계자금 목적의 주담대 한도를 1억원에서 1억5000만원으로 증대 5️⃣ 투기‧투과지역에 있는 준공 후 시세가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 잔금대출 허용. 수분양자의 이주비‧중도금대출 잔액 범위 내에서 잔금대출 예외적으로 허용. 6️⃣ 기존주택 처분기한의 예외적 연장 허용. 여신심사위의 승인을 받아 기존주택 처분 기한을 연장할 수 있도록 규제 완화 오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 절세와 임대관리에 도움이 되시길 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.