이번 글에서는 임대차 계약 기간이 만료됐음에도 불구하고 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않을 경우 세입자가 활용할 수 있는 법적 제도인 ‘임차권 등기 명령’에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 세입자는 어떤 경우에 임차권 등기 명령을 신청할 수 있는지 그 조건부터 시작해, 임차권 등기 명령이 받아들여지면 세입자가 얻게 되는 법적 권리, 그리고 한 번 주택‧상가 등기부등본에 임차권이 등기되면 임대인이 두고두고 고생하게 되는 이유 등에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 임차권이 등기될 경우 앞으로 해당 주택과 상가에 들어올 임차인을 구하는 일이 매우 어려워지게 되는 만큼 저희 자리톡 임대인 회원 분들이라면 꼭 알고 계셔야만 하는 내용입니다.

👉 임차권 등기란?

먼저 임차권 등기 명령이란 어떤 제도이고 어떤 상황에서 세입자가 신청할 수 있는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 임차권 등기란 말 그대로 주택 등기부등본에 세입자의 임차권을 기재하는 일을 말하는데요. 뒤에 명령이라는 말이 붙는 이유는 법원의 결정에 따라 등기가 이뤄지기 때문입니다. 집주인의 의사와는 상관없이 법원의 ‘명령’에 따라 임차권이 등기된다고 이해하시면 됩니다.

👉 보증금 돌려받지 못한 세입자는 임차권 등기 명령 신청할 수 있어요

법에 따라 세입자는 ① 임대차 계약 기간이 종료됐음에도 불구하고 ② 보증금을 반환받지 못했을 경우 ③ 임차주택 소재지 관할 지방법원‧지방법원지원 또는 시‧군 법원에 임차권 등기 명령을 신청할 수 있습니다. 여기서 말하는 임대차 계약 기간의 종료는 계약서 상의 계약기간이 만료됐을 때뿐만 아니라 해지 통고에 따라 임대차 계약이 종료되거나 임대인과 임차인의 합의로 계약이 해지된 경우 모두를 포괄합니다. 예를 들어 묵시적 갱신으로 임대차 계약이 연장됐던 임차인의 경우 언제든 계약의 해지를 요구할 수 있고, 계약 해지 의사를 통보한 지 3개월이 되는 날에 계약이 정식으로 해지되는데요. 이 임차인의 경우 만약 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못했다면, 계약 해지 의사를 통보한 지 3개월이 되는 날(계약 종료일)부터 임차권 등기 명령을 신청할 수 있습니다.

👉 보증금 일부를 돌려받지 못했더라도 신청할 수 있어요

또한 임차 보증금 전액이 아니라 임차 보증금의 일부를 돌려받지 못했을 때도 세입자는 임차권 등기 명령을 신청할 수 있습니다. 이와 함께 세대가 구분되지 않는 다가구주택이더라도 그 일부분을 임차해 사용할 경우 임차권 등기 명령 제도를 활용할 수 있습니다. 등기부상의 용도가 주거시설이 아니더라도, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 돼있는 경우더라도 세입자가 주거용으로 임차해 사용하고 있다면 임차권 등기 명령 제도를 활용할 수 있고요. 상업용으로 활용되는 상가 역시 ‘상가건물 임대차 보호법’에 따라 주택과 마찬가지로 임차권 등기 명령 제도가 적용됩니다. 또한 이미 다른 곳으로 이사해 전입을 빼거나 해당 주택을 점유하지 않고 있는 대항력 없는 임차인이더라도 임차권 등기 명령을 신청할 수 있습니다. 앞서 말씀드린 대로 임차권 등기 명령은 해당 임차 주택의 소재지 관할법원에 신청할 수 있는데요. 법원은 세입자가 신청한 내용을 검토해 임차권 등기를 명령하거나 아니면 세입자의 신청을 기각합니다. ‘주택 임대차 보호법’에 따라 임차인은 임차권 등기 명령 신청과 임차권 등기 과정에서 사용한 비용을 임대인에게 청구할 수 있고요.

👉 임차권 등기한 세입자는 다른 곳으로 이사하더라도 대항력, 우선변제권 가져요

법원이 임차권 등기를 명령할 경우 해당 주택의 등기부등본에 세입자의 임차권이 등기되게 되는데요. 그렇다면 임차권을 등기한 세입자에게는 어떤 법적 권리가 생기는 걸까요? 법에 따라 임차권을 등기한 세입자는 자신이 원래부터 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 계속해서 유지할 수 있게 되는데요. 쉽게 말씀드리면 임차권 등기를 해놨다면 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다. 나중에 해당 주택이 경매에 넘어간다고 하더라도 보증금을 우선적으로 받을 수 있다고 이해하시면 됩니다. 만약 기존에 대항력이나 우선변제권을 갖고 있지 못했던 세입자라면 임차권 등기 시점을 기점으로 대항력과 우선변제권을 취득하게 되고요.

👉 신규 임차인은 소액보증금 최우선변제 적용받지 못해요

매우 중요한 다른 내용도 하나 있는데요. 임차권 등기 중인 주택에 입주한 신규 임차인에겐 소액보증금 최우선변제가 적용되지 않습니다. 법에 따라 지역별 기준 금액 이하의 보증금을 지급한 소액임차인은 임차 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금의 일부를 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 있지만 임차권 등기가 이뤄진 이후에 입주한 신규 임차인에게는 이 같은 보호 조치가 적용되지 않는 것이죠. 임차권을 등기한 기존 임차인의 권리를 보호하기 위해서라고 이해하시면 됩니다. 한번 임차권 등기가 이뤄지면 세입자를 구하기가 매우 힘들어지는 건 이 같은 이유들 때문입니다. 임차권 등기 중에는 소액보증금에 대한 우선변제를 적용받을 수 없어 당연히 신규 세입자를 구하기가 힘들죠. 공인중개사분들 역시 임차권 등기 중인 매물은 임차인들에게 소개하지 않고요. 혹시나 나중에 자신이 중개한 세입자가 보증금을 변제받지 못할 수도 있는데 이런 리스크를 떠안으면서까지 중개를 하려고 하는 공인중개사는 찾기 힘들죠. 또 임차권 등기가 말소되더라도 하더라도 임차권이 등기됐었다는 사실 자체는 등기부등본 상에 고스란히 남기 때문에 세입자를 구하는 일은 두고두고 어려울 수밖에 없습니다. 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 않았던 임대인의 주택‧상가에 들어오려고 하는 세입자는 드물 수밖에 없으니까요.

👉 임차권 등기 말소하려면 먼저 보증금을 다 돌려줘야 해요

이처럼 한번 임차권 등기가 이뤄지게 되면 집주인으로서는 큰 어려움을 겪을 수밖에 없는데요. 이미 기재된 임차권 등기를 말소하기 위해선 먼저 세입자에게 보증금을 모두 돌려줘야만 합니다. 법에 따라 임대인의 임대차 보증금 반환 의무와 임차인의 임차권 등기 말소는 동시 이행 관계에 있는 항목이 아니기 때문이죠. 세입자는 임대인에게 돈을 다 돌려받은 뒤에 임차권 등기를 말소하면 된다는 게 법원의 판단입니다. 이번 글에서는 임차권 등기 명령 제도의 내용과 임차권이 등기되면 임대인이 겪게 되는 불이익에 대해서 알아봤는데요. 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려주는 건 임대인의 가장 큰 의무인 만큼 저희 자리톡 회원님들께서는 임차권 등기 같은 불미스러운 일에 휩쓸리지 않으시길 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.