이번 글에서는 퇴거하는 세입자에게 원상회복 비용을 청구하실 때 유용하게 활용할 수 있는 공신력 있는 근거 자료에 대해서 소개해드리도록 하겠습니다. 국내에서 가장 큰 임대사업자라고 할 수 있는 LH(한국토지주택공사)가 임차인에게 적용하는 원상복구비 청구 기준과 원상복구 단가표에 대해서 소개해드릴 텐데요. 주택 분야 공공기업인 LH가 작성한 공신력 있는 자료인 만큼 세입자와 원상회복을 둘러싸고 갈등이 벌어졌을 때 유용하게 참조하실 수 있는 내용이라고 생각됩니다. 먼저 LH가 도배‧장판, 합판‧마루, 도장, 타일 등 각각의 시설물에 대해 원상회복 비용을 청구하는 기준과 청구하지 않는 기준에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 수십 년 역사의 주거 전문 공공기업인만큼 LH는 이에 대한 세부적인 가이드라인을 갖고 있는데요. 어떤 경우에는 세입자에게 또 어떤 경우에는 임대인에게 수선 의무가 있다고 판단하고 있는지에 대해서 살펴보시죠.

👉 기본 원칙

LH에서는 기본적으로 △ 기간 경과, 노후화로 인한 부식, 박리, 탈락, 변색, 통상의 손모 등 △자연재해에 의한 파손, 훼손, 멸실의 경우에는 세입자에게 원상복구 의무가 없다고 보고 있습니다. 이와 달리 △임차인의 고의, 과실, 비정상적인 사용으로 인한 오·파손, 훼손, 멸실 등 △소모성 자재의 교체 등 유지·관리의 경우에는 세입자에게 수선‧원상회복 의무가 있다고 판단하고 있죠. 구체적인 시설물에 적용되는 기준에 대해 살펴볼까요?

👉 도배‧장판

도배‧장판의 경우 다음과 같은 경우에는 세입자에게 원상회복을 요구하지 않습니다. △ 압정, 핀 등의 구멍 자국 △ 일조에 의한 자연 변색 △ 누수 등 하자로 인한 얼룩, 곰팡이△ 냉장고, TV 뒷면의 도배 변색(탄 자국) △ 벽에 걸어둔 달력 또는 액자의 흔적 △ 가구, 가전제품에 눌린 자국 반대로 아래와 같은 경우에는 세입자에게 원상회복 비용을 청구하고 있습니다. △ 임차인 책임의 찢김, 오염, 낙서 △ 담배에 의한 눌은 자국, 탄 자국 △ 이삿짐 운반으로 인한 바닥재 훼손 △ 하자 방치로 인한 부식, 얼룩, 곰팡이 △ 에어컨 누수 방치로 인한 벽, 바닥의 부식, 얼룩, 오염 등 2차 피해 △ 애완동물에 의한 도배·장판 훼손 △ 흡연에 의한 변색, 냄새 부착, 오염 △ 음료 등을 쏟아 생긴 얼룩, 곰팡이 △ 사회 통념을 벗어나는 과도한 못 박기

👉 합판‧마루

합판‧마루의 경우 △ 누수 하자로 인한 변색, 곰팡이는 세입자의 책임이 아니라고 보고 있고요. 반대로 △ 임차인 고의, 과실에 의한 변색, 통상적인 범위를 넘어선 과도한 파임, 찍힘, 파손 등은 세입자에게 책임이 있다고 분류하고 있습니다.

👉 도장(도색)

도장(도색)의 경우에는 다음과 같은 경우에 ‘통상의 손모’로 보아 임차인에게 원상회복을 요구하지 않고 있습니다. △ 기간 경과, 일광에 의한 자연 변색, 손모 △ 세대 공통으로 발생하는 박리, 탈락, 들뜸 △ 누수 등 하자로 인한 곰팡이 (누수의 방치로 확대된 곰팡이, 얼룩의 경우 임차인 부담) 반대로 아래와 같은 경우에는 세입자에게 원상회복을 요구하고 있죠. △ 못 박기로 인한 구멍, 파손, 콘크리트 탈락 △ 하자 방치로 인한 오염, 변색, 곰팡이 및 주변 시설물의 2차 하자(ex : 싱크대 누수 방치 및 하자보수 미 요구로 인한 주방가구 목재 썩음, 부풀음, 부식 하자)

👉 주방가구‧신발장‧반침장

주방가구‧신발장‧반침장에 적용되는 기준에 대해서도 알아볼까요? 우선 다음과 같은 경우에는 세입자의 책임이 아니라고 보고 있습니다. △ 기간 경과, 노후화에 의한 일괄 교체 △ 누수 등 하자로 인한 피해, 손상 △ 랩핑지 들뜸, 탈락 등 세대 공통적으로 발생하는 하자 △ 고정 미흡에 의한 상부장 탈락 (과도한 수납으로 인한 경우 임차인 부담) 이와 달리 다음과 같은 경우에는 세입자에게 책임이 있다고 보아 원상회복을 요구하고 있습니다. △ 사용상 부주의로 인한 가구 그을림, 문짝 오염 등 △ 주방 상판의 사용 부주의에 의한 음식물 자국 등 오염 △ 정수기(별도 설치) 누수로 인한 주방가구의 부식, 파손

👉 시설물별 원상복구 비용 가이드라인도 있어요

LH의 경우 첨부해놓은 사진 파일을 통해서도 확인하실 수 있듯이 파손‧훼손된 시설물마다 세입자에게 청구하는 원상복구비를 책정해놨는데요. 예를 들어 실내 출입 문짝을 완전히 교체할 경우에는 18만9000원을 청구하고, 현관 문짝 교체에는 44만9300만원을 청구하는 식이죠. 콘센트의 경우에는 개당 1만4100원, 스위치는 개당 1만3800원, 세면기 수전은 개당 9만8600원, 이런 식으로 주택 내 각 시설물별로 원상복구 비용을 책정해뒀죠. 이런 식으로 시설물별로 원상복구 비용을 책정한 뒤 세입자의 거주기간에 따른 감가상각률을 적용해 최종적인 수선비용을 청구하고 있습니다. 이 자료의 경우 2020년 3월에 작성된 자료고, LH 소유 공공임대주택에 적용되는 단가라 모든 임대주택에 이 기준을 일률적으로 적용하기에는 힘든 부분이 있을 수도 있는데요. 다만 주거 공공기업인 LH가 법을 기준으로 작성한 공신력 있는 자료인 만큼 세입자에게 어느 정도의 비용을 요구하는 게 합리적일지 판단하시는 데는 분명 도움이 될 수 있을 거라 생각합니다. 원상복구 비용을 둘러싸고 세입자분과 다툼이 있을 경우 이 자료를 근거로 해서 비용 책정 기준에 대해 설명하실 수도 있을 거라 생각하고요. 아무래도 ‘무조건 이 금액은 줘야 한다’고 말씀하시는 것보다는 ‘LH에서도 이렇게 하고 있으니 이 정도 비용을 부과하는 건 합리적’이다라고 말씀하시는 게 세입자분 입장에서도 더 납득이 될 테니까요. 분량상 모든 시설물의 원상복구비를 설명드릴 수는 없어 본문 하단에 이 자료를 다운로드할 수 있는 LH 사이트의 링크를 첨부해뒀으니 필요하신 분들은 참조하실 바라겠습니다. 이번 글이 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. LH 임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준 안내 👇 https://www.lh.or.kr/bbs/view.do?sCode=user&mId=633&mPid=26&bbsSeq=32&nttSeq=1575