이번 글에서는 아파트와 주거용 오피스텔 등 공동주택을 임대하고 계신 임대인 회원님들이라면 꼭 아셔야만 하는 임대인의 ‘장기수선충당금 반환 의무’에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 임대차 계약 경험이 많으신 분들이라면 이미 알고 계실 수도 있지만 초보 임대인의 경우에는 대부분 잘 모르고 넘어가기 쉬운 내용이기 때문인데요. 계약 만료 시 깜빡 잊고 세입자에게 장기수선충당금을 돌려주지 않았다고 하더라도 세입자는 퇴거 이후 10년 동안은 언제든 이전 집주인에게 자신이 납부했던 장기수선충당금을 돌려달라고 청구할 수 있는 만큼 미리 알고 계셔야만 하는 내용입니다. 그럼 먼저 장기수선충당금이란 어떤 비용이고 왜 걷는지에 대해서 알아보겠습니다.

👉 이런 아파트, 오피스텔이라면 의무적으로 내야 해요

공동주택관리법 제29조와 제30조에 따라 △ 300세대 이상의 아파트 △승강기가 설치된 아파트 △ 중앙집중식 난방방식의 아파트의 경우 관리자(관리사무소)는 주택 소유자로부터 일정 금액의 장기수선충당금을 의무적으로 징수해 적립해야만 합니다. 아파트뿐 아니라 일정 조건을 충족하는 주거용 오피스텔도 의무적으로 장기수선충당금을 적립해야 하는데요. 장기수선충당금 적립 대상 오피스텔인지 아닌지는 관리비 고지서에 장기수선충당금 항목이 기재돼 있는지 여부를 확인해보면 바로 아실 수 있습니다. 관리사무소에 물어보셔도 되고요. 이렇게 적립된 장기수선충당금은 이후 건물 내 주요 시설물을 교체하거나 보수하는 비용으로 쓰이는데요. 예를 들어 승강기를 교체하거나 건물 외벽을 다시 칠하거나, 수도‧배관 시설을 보수하거나, 옥상 방수공사를 하는 데 쓰이게 되죠. 건물은 시간이 지날수록 노화후되고, 이에 따라 여기저기 손 봐야 할 곳도 늘어나기 마련인데요. 공사를 할 때마다 돈을 걷게 되면 소유자들 입장에선 한 번에 목돈이 나가게 되니 매달 조금씩 돈을 모아 수리비용을 미리 마련해두는 제도라고 이해하시면 됩니다. 관리사무소에서 세워둔 장기수선계획과 아파트‧오피스텔 관리 규약에 따라 매달 내야 하는 장기수선충당금이 결정되고요.

👉 세입자가 아니라 임대인이 부담해야만 합니다!

앞서 말씀드렸듯이 장기수선충당금은 세입자가 아니라 집주인에게 부과되는 비용입니다. 노후화에 따른 건물 가치 하락을 막기 위해 부과하는 수선비용이니 소유주가 부담하는 게 논리적으로 맞기도 하고요. 법에서도 ‘집주인이 직접 살고 있는 게 아니라 임대차 계약을 맺은 세입자가 거주하고 있더라도 장기수선충당금은 집주인이 부담해야 한다’고 말하고 있죠. 하지만 세입자가 임차해서 거주하고 있는 주택의 경우 일단 먼저 세입자가 집주인을 대신해 장기수선충당금을 납부하는 게 일반적입니다. 대부분의 아파트, 주거용 오피스텔 관리사무소에서 장기수선충당금을 관리비를 청구할 때 함께 청구하고 있기 때문이죠. 장기수선충당금 따로, 관리비 따로 청구하려면 아무래도 번거롭고, 비용을 징수하는 일도 좀 더 어려워질 수 있기 때문에 대부분의 관리사무소에서 이렇게 하고 있습니다.

👉 세입자가 먼저 대신 납부했더라도 나갈 때 돌려줘야 합니다

그리고 이렇게 세입자가 거주 기간 동안 장기수선충당금을 납부해왔을 경우 임대인에게는 세입자가 퇴거할 때 그동안 세입자가 납부했던 장기수선충당금을 돌려줄 의무가 있습니다. 공동주택관리법 시행령 제31조에도 “공동주택 소유자는 장기수선충당금을 사용자(세입자)가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다”고 그 내용이 명확하게 나와있고요. 보통은 세입자가 퇴거하면서 아파트, 오피스텔 관리사무소에서 자신이 그동안 납부해온 장기수선충당금 내역을 담은 ‘장기수선충당금 납부확인서’를 발급받은 뒤 이 금액만큼을 집주인에게 돌려받는 방식으로 반환이 이뤄지고 있습니다. 지금껏 말씀드렸듯이 세입자가 납부해온 장기수선충당금을 돌려주는 건 임대인의 법적 의무인데요. 그렇기 때문에 집주인이 장기수선충당금을 돌려주지 않을 경우 세입자는 집주인에게 내용증명을 발송해 지급을 독촉하거나, 법원에 지급명령을 신청하거나 아니면 소송을 제기할 수 있습니다. 법적으로 돌려주도록 돼있는 금액인 만큼 계약 종료에 맞춰서 반환하는 게 임대인에게도 더 좋다고 말씀드릴 수 있습니다.

👉 세입자는 계약 종료일로부터 10년 동안 청구할 수 있어요

그렇다면 이런 경우는 어떨까요? 임대인도 장기수선충당금이라는 제도에 대해서 모르고 세입자 역시 이에 대해 몰라서 장기수선충당금에 대해서는 아무런 이야기도 나오지 않은 채 세입자가 다른 곳으로 떠난 경우를 생각해볼 수 있는데요. 법에 따라 장기수선충당금 반환채권은 일반 민사채권 분류돼 그 소멸시효는 10년입니다. 쉽게 말씀드리면 집주인에겐 계약 종료일로부터 10년 동안 장기수선충당금을 돌려줘야 하는 의무가 있다는 말이죠. 세입자가 잘 몰라서 장기수선충당금을 돌려받지 않고 나갔다고 하더라도 계약 종료일로부터 10년이 지나지 않았다면 반환받지 못한 장기수선충당금을 돌려달라고 언제든 요구할 수 있다는 말씀입니다. 또한 임대차 계약 기간 동안 매매 거래 등으로 인해서 집주인이 달라졌다고 하더라도 세입자는 새 집주인에게 자신이 그동안 거주하면서 냈던 장기수선충당금을 돌려받을 수 있습니다. 매매 계약을 통해 장기수선충당금 반환 의무도 새 집주인이 이어받았기 때문입니다.

👉 특약에 써뒀다면 세입자가 부담할 수 있어요

세입자가 대신 납부했던 장기수선충당금을 임대인이 반환하지 않아도 되는 경우도 있는데요. 임대차 계약을 맺으면서 특약으로 ‘장기수선충당금은 임차인이 부담한다’는 내용을 기재했다면 임대인이 아닌 세입자가 장기수선충당금을 부담해야 합니다. 장기수선충당금 규정의 경우 임차인에게 불리한 계약 조건은 효력을 인정받지 못하는 ‘강행규정’이 아니라 임대인과 임차인이 합의했다면 해당 조건이 효력을 갖게 되는 ‘임의규정’이기 때문에 이렇게 특약에 따라 장기수선충당금을 임대인이 아닌 세입자가 부담하도록 하는 것도 가능하다는 게 부동산 전문 변호사들의 설명입니다. 이번 글에서는 법에서 규정된 임대인의 장기수선충당금 반환 의무에 대해서 살펴봤는데요. 오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.