최근에는 세입자와 임대차 계약을 맺으시면서 다양한 특약을 계약서에 추가하시는 임대인분들이 많으신데요. 이 같은 특약들은 임대인과 임차인 사이에 발생할지 모르는 여러 분쟁들을 사전에 예방해주는 효과를 갖고 있습니다. 이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들을 위해 특약의 정확한 개념과 계약서에 써놨다고 해도 효력이 없는 대표적인 특약들, 그리고 그런 특약들이 인정받지 못 하는 이유들에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 계약서에 써두면 나중에 큰 도움을 받을 수 있는 ‘꿀팁 특약’ 등에 대해서는 다음 시간에 이어서 알아보도록 하겠습니다. 먼저 특약의 개념에 대해서 알아보도록 할까요? 특약이란 말 그대로 ‘특별한 약정’을 말합니다. 매매 계약이나 임대차 계약 시 주된 계약 조건에서 다루지 않았던 세부적인 내용을 보완하기 위해 추가로 기재하는 약정이라고 이해하시면 되는데요.

👉 어떤 특약들은 효력이 없는 이유

그런데 여기서 한 가지 꼭 알고 계셔야 하는 사실이 있습니다. 임대인과 임차인의 합의로 계약서에 추가된 특약이라고 하더라도 법에서 보장하는 임차인의 권리를 침해하는 특약이라고 한다면 아무런 법적 효력이 없다는 사실입니다. 주택 임대차 계약의 경우에는 ‘주택임대차보호법’에서 보장하고 있는 임차인의 권리를 침해하는 특약들이 이에 해당합니다. ‘주택임대차보호법’ 10조를 보면 ‘이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 말하고 있기 때문이죠. 마찬가지로 ‘상가임대차보호법’에서도 법에서 정한 것보다 임차인에게 불리하게 적용되는 약정들은 효력이 없다고 말하고 있고요. 법에서 정한 것보다 임차인에게 불리하게 작용하는 특약은 효력이 없다고 이해하시면 쉬운데요. 부동산 전문 변호사 등 전문가들이 꼽는 대표적으로 효력이 없는 특약 5가지에 대해서 하나씩 말씀드리도록 하겠습니다. 1️⃣ "세입자는 1년 뒤 퇴거한다" 임대차 계약서에 계약 기간을 1년으로 적어놓거나 특약에 ‘세입자는 1년 뒤 퇴거한다’고 써놓았다고 하더라도 이 조항은 법적 효력이 없는데요. 주택임대차보호법에서 보장하는 임차인의 거주기간이 2년이기 때문이죠. 계약기간을 2년 미만으로 정했거나 계약서에 계약기간을 적어놓지 않았더라도 법에서는 세입자가 2년 동안 해당 주택에 거주할 권리가 있다고 말하고 있습니다. 임차인이 1회에 한해 2년 동안의 계약갱신을 요구할 수 있는 계약갱신요구권까지 감안하면 사실상 4년 동안 거주할 수 있는 권리를 보장하고 있는 것이죠. 그렇기 때문에 임대인은 세입자에게 1년만 거주하고 퇴거하라고 요구할 수 없는데요. 반면 세입자는 계약기간이 1년으로 돼 있다면 본인의 선택에 따라 1년만 살고 나갈 수 있습니다. 2️⃣ "보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올린다" 이런 특약 역시 법적으로 효력이 없는데요. 주택임대차보호법에서 임대료는 2년마다 5%의 한도로 올릴 수 있다고 규정하고 있기 때문이죠. 그것도 임차인의 동의가 있을 경우에만 임대료를 올릴 수 있습니다. 만약 세입자가 임대료 인상에 동의하지 않을 경우 집주인은 경제사정 변동 등의 사유로 임대료를 올리는 게 합당하다는 사실을 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 절차와 법원 소송을 통해서 판단받아야만 합니다. 이와 달리 계약기간 동안 ‘임대료를 올리지 않는다’는 특약, 법에서 말하는 ‘불증액 특약’은 법적 효력을 갖습니다. 이 같은 특약은 임차인에게 유리하게 작용하는 조항이기 때문이죠. 3️⃣ "세입자가 월세를 연체한 경우 집주인은 세입자의 짐을 처분할 수 있다" 이 같은 특약 역시 법적으로 효력이 없는 특약입니다. 법에 따라 세입자가 두 달치 월세를 연체하는 순간부터 집주인이 계약 해지를 통보할 수는 있지만 그렇다고 해서 세입자가 살고 있는 주택에 함부로 들어가거나 세입자의 짐을 마음대로 처분할 수 있습니다. 만약 이렇게 행동할 경우 임대인은 주거침입죄와 재물손괴죄로 처벌받을 수 있죠. 세입자와의 계약을 해지하고 세입자를 집에서 내보내기 위해선 법에서 정한 대로 명도소송 절차를 밟아야만 합니다. 이에 대한 자세한 설명은 본문 하단에 링크해놓은 이전 ‘자리톡 매거진’ 글들을 참조하시길 바라겠습니다. 4️⃣ "주택 매매로 인해 임대인이 바뀌었을 경우, 임대차 계약은 승계되지 않는다" 주택의 매매로 인해 집주인이 바뀌었다고 하더라도 세입자는 법에 따라 남은 계약기간 동안 동일한 계약조건으로 해당 주택에 거주할 수 있습니다. 주택을 취득한 새로운 임대인에게는 이전에 맺어진 임대차계약을 승계해야 하는 의무가 있기 때문이죠. 그렇기 때문에 집주인이 바뀌면 기존 임대차 계약이 승계되지 않는다는 특약은 무효가 되는데요. 반면 세입자의 경우에는 매매로 인해 집주인이 바뀌었다면 기존 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 5️⃣ (상가의 경우) "해당 상가에 대한 권리금은 인정되지 않는다" 지금까지는 주택 임대차 계약과 관련한 사례들에 대해서 살펴봤는데요. 마지막으로 상가 임대차 계약과 관련된 내용에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. ‘상가건물임대차보호법’에는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 내용이 담겨있습니다. 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 계약 종료 전까지의 기간 동안 기존 임차인이 자신과 권리금 계약을 맺은 신규 임차인을 상가 임대인에게 소개해 임대차 계약이 맺어지도록 주선하는 방식을 통해서 권리금을 회수할 수 있도록 하고 있습니다. 만약 임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나 월세나 보증금을 과도하게 요구해 계약이 체결되지 않았을 경우 기존 임차인은 상가 임대인에게 권리금 회수를 방해한데 따른 손해배상을 청구할 수 있고요. 이렇다 보니 일부 임대인의 경우 상가 임대차 계약을 맺을 때 ‘권리금을 인정하지 않는다’는 특약을 기재하기도 하는데요. 법에서 보호하는 임차인의 권리를 침해하고 있기 때문에 이 같은 특약도 원칙적으로 무효입니다. 이번 글에서는 계약서에 기재하더라도 법적인 효력이 없는 특약들에 대해서 알아봤는데요. 다음번 글에서는 계약서에 추가하면 임대인분들에게 큰 도움이 될 수 있는 ‘꿀팁 특약’들에 대해서 이어서 설명드리겠습니다. 감사합니다. 오늘도 좋은 하루 보내세요. 명도소송 절차 등에 대해 다룬 자리톡 콘텐츠 👇