저희 자리톡 임대인 회원 커뮤니티에는 ‘악성 세입자’ 때문에 마음고생하시는 임대인분들의 애타는 사연이 하루가 멀다 하고 올라오고 있는데요. 월세가 몇 달 연속 밀리는 건 애교 수준이고 어떤 분은 무려 20개월 동안이나 월세를 못 받으시면서 보증금도 녹아 없어지고, 수백만 원의 손실만 보고 있다는 글을 올리기도 하셨죠. 며칠 전에는 ‘동네 건달’한테 세를 줬다가 월세를 안 내 명도소송까지 들어가서 승소하긴 했는데, 상대가 상대다 보니 강제집행하면 보복을 당하는 게 아닐까 겁난다고 토로하는 글이 올라오기도 했죠. 이런 사연들을 접할 때마다 ‘참 세상에는 별 사람들이 다 있구나’, ‘임대업이 쉬운 일은 아니구나’하는 생각이 들곤 하는데요. 이번 글에서는 악성 세입자를 만나 고생하시는 중이더라도 임대인이 함부로 해서는 안 되는 행동들에 설명드리도록 하겠습니다. 잘못하면 민사 소송에 걸리는 건 물론 형사 처벌까지 받을 수 있는 행동들이기 때문이죠. 월세 체납으로 고생하시는 회원님들의 안타까운 사연을 다룬 글을 보면 ‘단전‧단수를 하시라’, ‘문을 따고 들어가서 집 상태를 확인해보시라’, ‘처음 도어록을 달 때 집주인만 알 수 있는 마스터 번호를 마련해두신 뒤 나중에 문제가 발생하면 집에 들어가 보시라’와 같은 댓글들이 달리는 모습을 볼 수 있는데요. 같은 임대인으로서 동병상련의 심정으로 쓰신 댓글들이겠지만 이런 행동들은 나중에 법적 문제를 불러올 가능성이 큰 행동들입니다. 지금부터는 그 이유에 대해서 설명드리겠습니다.

👉 대부분의 단전‧단수는 위법입니다

우선 단전‧단수에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 세입자가 월세와 관리비를 심하게 연체했거나, 명도소송에 들어갔을 경우 세입자에게 자신의 의사를 확실히 전달하기 위해 단전‧단수 조치를 고민하시는 임대인분들이 적지 않은 거 같은데요. 결론만 먼저 말씀드리면 함부로 단전‧단수 조치를 하셨다가는 형사처벌 대상이 되실 수 있습니다. 법무법인들에서도 이와 관련해서는 “단전‧단수의 대부분은 정당행위로 인정받지 못한다”라고 설명하고 있죠.

👉 특약에 관련 내용 있어도 위법으로 여겨져요

임대차계약서나 상가관리규약에 단전‧단수와 관련된 조항, 예를 들어 ‘월세를 0개월 이상 체납하면 단전‧단수한다’는 조항이 있다고 해도 마찬가지입니다. 드물게 대법원에서 단전‧단수 조치에 대해서 정당한 행위라고 판단한 경우도 있는데요. 다만 이 경우에는 우선 일반적인 주택이나 상가가 아니라 호텔 안에서 주점을 운영하고 있는 임차인에 대한 조치였고, 임대차계약 기간도 만료된 상태였습니다. 월세가 밀리면서 보증금도 다 없어진 상태였고요. 건물주가 계약이 끝난 후 공식적으로 2회에 걸쳐서 월세를 독촉했고, 단전‧단수에 대한 예고를 사전에 한 뒤에 전기와 수도를 끊어버렸던 것이죠. 이처럼 특수한 상황에서 공식적인 절차에 따라 단전‧단수 조치를 취했기에 단전‧단수 처분이 정당함을 인정받을 수 있었다는 게 부동산 전문변호사들의 설명입니다. 대부분의 단전‧단수는 위법에 해당하며 함부로 단전‧단수를 했다가는 손해배상청구 소송을 당하고 업무방해죄로 고소당할 수 있다는 사실을 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.

👉 동의 없이 집에 들어갔다간 주거침입죄 처벌 받을 수 있어요

세입자 동의 없이 주택에 함부로 들어가는 행동 역시 마찬가지로 형사처벌까지 받을 수 있는 행동인데요. 세입자가 몇 달째 월세를 내지 않거나 계약기간이 끝났음에도 집을 비워주지 않는 상황이라고 하더라도 임대인이 세입자의 동의 없이 해당 주택에 들어갔다가는 주거침입죄로 처벌받을 수 있습니다. 법에서는 세입자에게 적법한 거주 권리가 있는지를 따지기 전에 ‘사실상 주거의 자유와 평온’을 누릴 권리를 먼저 고려하기 때문입니다. 실제로 2015년엔 세입자가 몇 달째 월세를 밀렸다는 이유로 허락 없이 주택에 들어가 출입문 잠금장치를 없앤 임대인에게 주거침입죄가 적용돼 70만원의 벌금이 선고된 사례도 있고요.

👉 세입자 짐 함부로 옮기면 재물손괴죄까지도

경우에 따라서는 주거침입죄에 더해 재물손괴죄까지 추가적으로 적용될 수도 있는데요. 주택에 들어가면서 잠금장치를 부수거나 임시로 분해한 경우, 가구나 집기 등 임차인의 재물을 집 밖으로 옮길 경우에 재물손괴죄가 적용될 수도 있습니다. 지금껏 살펴봤듯 밀린 월세의 납부를 유도하거나 계약이 해지된 세입자의 퇴거를 유도하기 위해 단전‧단수 조치를 취하거나 세입자의 동의 없이 주택에 들어가는 일은 형사 처벌까지 받을 수 있는 일이니 임대인분들이라면 꼭 유의하시길 바랍니다. 다만 화재나 심각한 누수 등 긴급상황이 발생했는데도 불구하고 세입자가 집을 비워 대응할 수 없는 상황이라면 집주인이 세입자의 동의 없이 집에 들어가더라도 위법성이 없다고 판단돼 주거침입죄가 성립되지 않을 수도 있다는 게 부동산 전문 변호사들의 의견입니다.

👉 명도소송이 가장 현실적인 방법

전문가들은 세입자가 월세를 밀리거나 집을 비워주지 않는 경우 명도소송을 진행하는 게 적법하면서도 가장 현실적인 방법이라고 조언하는데요. ‘내용증명 발송 → 점유이전금지 가처분 신청 →명도소송 제기 → 임대보증금 반환 → 강제집행’ 순으로 진행되는 명도소송 절차에 대한 자세한 설명은 아래 링크해놓은 글을 참조해주시길 바라겠습니다. 오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 명도소송 절차에 대해 정리한 자리톡 콘텐츠 👇