월세가 몇 달이나 밀린 채 연락도 제대로 되지 않는 세입자. 임대인 입장에서 이런 세입자는 결코 만나고 싶지 않은 존재일 텐데요. 하지만 저희 자리톡 임대인 커뮤니티만 봐도 이런 세입자 때문에 골치를 썩이시는 임대인분들이 생각보다 많으신 거 같습니다. 이번 글에서는 이처럼 월세를 상습적으로 연체하는 세입자 때문에 고민이신 임대인 회원분들을 위해 법으로 정해진 명도소송의 절차와 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 명도소송 절차는 크게 ‘내용증명 발송 → 점유이전금지 가처분 신청 →명도소송 제기 → 임대보증금 반환 → 강제집행’ 순으로 진행되는데요. 각각의 단계마다 소요되는 기간과 유의하셔야 하는 점 등에 대해서 하나씩 설명드리도록 하겠습니다. 먼저 어떤 세입자에 대해 임대차 계약 해지와 명도소송 절차를 밟을 수 있는지에 대해서부터 알아보도록 하겠습니다.

👉 일반 임대인은 두 달치 월세가 밀렸을 때부터 명도 절차 밟을 수 있어요

시‧군‧구청에 주택임대사업자로 등록하지 않은 일반적인 주택 임대인의 경우 ‘임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’부터 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 미납금액이 두 달치 월세금액에 달할 때부터라고 이해하시면 됩니다. 이와 달리 지자체에 등록한 주택임대사업자의 경우에는 ‘임차인이 월세를 세 달 이상 연속으로 못 냈고 또 연체금액도 세 달치 월세 금액 이상일 때 계약을 해지할 수 있고요. 상가의 경우에는 임차인이 세 달치에 해당하는 월세를 밀렸을 때부터 계약해지를 요구할 수 있습니다. 계약해지 요건에 대한 보다 자세한 설명은 본문 하단에 링크해놓은 관련 글을 통해서 확인하실 수 있습니다.

👉 내용증명을 꼭 보내야 하는 이유

이처럼 임차인이 법에서 정하는 요건에 달하는 월세를 미납했을 때부터 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있는데요. 계약을 해지하기로 마음먹고 명도소송을 제기하려 할 때 가장 먼저 해야 하는 일은 ‘계약의 해지를 원한다’는 내용을 담은 내용증명을 발송하는 일입니다. 사실 내용증명 자체는 법적으로는 아무런 효력이 없는 제도입니다. 내용증명을 보냈다고 해서 임차인에게 당장 집을 비워줘야 하는 의무가 생기거나 하는 건 아니라는 말씀인데요. 법적으로는 내용증명을 발송하든 아니면 전화나 문자로 계약 해지 의사를 밝히든 아무런 차이가 없습니다. 그럼에도 불구하고 변호사 등 전문가들이 명도소송을 제기하기 전에 내용증명을 꼭 발송하라고 조언하는 건 내용증명을 발송 사실 자체가 임차인에게 계약해지 의사를 명확하게 밝혔다는 확실한 증거가 되기 때문입니다. 반송되지 않은 내용증명에 대해서는 상대방에게 송달된 것으로 인정하는 게 법원의 입장이기도 하고요.

👉 내용증명에는 이 내용들이 꼭 담겨야 해요

내용증명에는 특별히 정해진 형식은 없지만 다음과 같은 내용은 꼭 담겨야 한다는 게 전문가들의 조언입니다. ① 임차인의 계약위반 사실 ② 임대차 계약을 해지하겠다는 의사(임대차 계약 해지권 행사사실) ③ 구체적으로 언제까지 퇴거해달라는 요청 ④ 퇴거하지 않을 경우 명도소송을 진행하고 손해배상을 청구할 것이며, 소송비용에 대해서도 청구할 것이라는 뜻

👉 소송 제기하기 전에 먼저 이것부터 해야 합니다.

이렇게 내용증명으로 계약 해지 의사를 밝히고 퇴거 요청까지 했음에도 불구하고 임차인이 이에 응하지 않는다면 명도소송을 제기해야 하는데요. 명도소송을 제기하기 전에 한 가지 먼저 해야 할 일이 있습니다. 바로 법원에 ‘점유이전금지 가처분’을 신청하는 건데요. 점유이전금지 가처분을 신청해야만 하는 건 혹시라도 소송 중에 원래 계약을 맺은 세입자가 아니라 다른 사람이 집에 들어와 살게 되는 경우에 대처하기 위해서입니다. 명도소송이 마무리돼 집행문까지 받았다고 하더라도 계약을 맺은 세입자가 아니라 다른 사람이 집에 들어와 살고 있을 경우에는 강제집행을 할 수가 없기 때문인데요. 이런 경우에는 모든 소송 절차를 처음부터 밟으셔야만 합니다. 현 시점을 기준으로 주택을 점유하고 있는 사람을 대상으로요. 명도소송을 제기하기 전에 점유이전금지 가처분 신청을 해놓으시면 이후 다른 사람이 집에 들어와 살더라도 강제집행 절차를 밟을 수 있습니다.

👉 소송부터 집행까지 최소 9개월은 걸려요

가처분 신청을 마치셨다면 이제 명도소송을 제기하시면 되는데요. 전문가들과 명도소송 경험이 있는 임대인들에 따르면 명도소송의 경우 소송에만 최소 6개월, 집행에는 별도로 최소 3개월이 소요되는 편입니다. 이처럼 최소 9개월 내외의 시간이 소요되고 소송 과정에 드는 비용과 임대인이 겪게 되는 스트레스도 만만치 않기 때문에 가급적 세입자와 대화로 문제를 해결하는 게 최선의 방법이라는 게 전문가들의 현실적인 조언입니다. 다시 한번 내용증명 발송을 통해 계약이 해지됐으니 퇴거해달라는 뜻을 명확히 밝히는 방법도 생각해볼 수 있고요. 이렇게까지 노력했으나 세입자와의 대화 노력이 물거품이 됐다면 이제는 진짜 소송을 제기해야만 하는 때인데요.

👉 임대보증금 반환해야만 집행할 수 있어요

소송은 세입자 주소지, 즉 임대주택이 자리 잡고 있는 지역의 관할 법원에 제기해야 합니다. 임대차 계약서와 지금까지 발송했던 내용증명, 세입자의 월세 미납 내역 등을 증거로 제출하시면 됩니다. 앞서 말씀드렸듯이 명도소송에는 최소 6개월 정도의 기간이 소요되는데요. 소송과 관련해서 한 가지 더 알고 계셔야 하는 점은 임대인이 세입자에게 임대보증금을 반환해야만 세입자에게 퇴거 의무가 생긴다는 사실입니다. 임대보증금을 반환해야만 명도소송 판결문을 바탕으로 집행을 할 수 있죠. 법적으로는 이 같은 관계를 ‘동시이행 관계’라고 부르는데요. 임대보증금을 반환해야만 세입자를 내보낼 수 있기 때문에 최대한 빨리 세입자를 내보내고 싶으신 임대인분이라면 마지막 변론 기일 직전에 세입자에게 임대보증금을 반환하고 판결을 받으라는 게 전문가들의 조언입니다. 임대보증금에서 연체된 월세를 공제한 뒤 남은 금액을 반환하시면 되는데요. 만약 이렇게 하지 않을 경우 이후 다시 법원에 임대보증금을 반환했다는 증거를 제출해야 하는 절차를 밟아야 해서 시간이 더 들어가게 되죠. 이렇게 명도소송을 거쳐 판결문까지 받았음에도 불구하고 세입자가 퇴거를 거부한다면 어떻게 해야 할까요?

👉 판결 났어도 퇴거하지 않는다면 집행 절차를 밟아야 합니다.

대부분의 세입자들은 판결이 선고된 이후 스스로 알아서 나간다는 게 전문가들의 설명이긴 하지만 간혹 일부 세입자의 경우에는 판결이 났음에도 불구하고 집을 비우지 않기도 하는데요. 이럴 경우에는 법원으로부터 다시 집행문을 부여받아 명도집행에 나서야 합니다. 앞서 말씀드린 대로 이 과정에도 약 3개월가량이 소요되고요. 집행문을 부여받은 뒤에는 강제집행을 신청하고, 집행관과 집행 시간과 방법에 대해서 조율한 뒤 실제로 집행에 나서셔야 합니다. 강제집행 이후 주택 내부를 확인했을 때 크게 파손되거나 훼손된 부분이 있을 경우에는 세입자에게 원상회복 비용을 청구하셔야 하는데요. 이럴 경우에는 원상회복 비용을 청구하는 별도의 소송을 제기하셔야 합니다. 강제집행을 하기 전에 임대보증금은 이미 반환했으니 보증금에서 그 비용을 차감할 수는 없으니까요. 이번 글에서는 ‘내용증명 발송 → 점유이전금지 가처분 신청 →명도소송 제기 → 임대보증금 반환 → 강제집행’ 순으로 진행되는 명도소송의 절차와 유의사항에 대해서 살펴봤는데요 오늘 살펴본 내용이 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다